【正文】 環(huán)境篇 大廈美 怡心神 愛環(huán)境 護(hù)草茵 舒適、寧靜、文明的大廈環(huán)境能夠凈化人的心靈。 2．維修基金的增值 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 為保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購買國(guó)債或 者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。 2． 管理服務(wù)費(fèi)與水、電費(fèi)分開；管理服務(wù)費(fèi)全部用于大樓的物業(yè)管理服務(wù)，公共照明、動(dòng)力電、空調(diào)所發(fā)生的水電費(fèi)根據(jù)實(shí)際情況另作分?jǐn)偂? （二）應(yīng)業(yè)主 /用戶的要求：提供系列的專項(xiàng)或特約服務(wù)，管理中心、服務(wù)中心明 碼標(biāo)價(jià)，由業(yè)主 /用戶自愿委托與付費(fèi)，收費(fèi)原則上保本微利，由管理中心組織安排。某物業(yè) 大廈精神文化的內(nèi)涵就是中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓和現(xiàn)代科技思想的高度融合，我們將通過各種途徑將精神文化建設(shè)落到實(shí)處。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 （ 3）與旅行社聯(lián)系，管理處不定期組織大廈業(yè)主 /租戶廣州郊外游（具體景點(diǎn)另定）增強(qiáng)雙方的理解、溝通。 （ 2）我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。精神文明建設(shè)是我們始終不諭的追求，廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司將堅(jiān)持 以“一手抓管理，一手抓精神文明建設(shè)”的管理模式進(jìn)行某物業(yè)大廈的物業(yè)管理服務(wù)工作。 3．在大廈周邊豎起各種保護(hù)綠地、樹木的警告牌。并設(shè)有示意牌，確保車輛進(jìn)出方便，管理有序有禮。 3．所有樓梯每周清洗一次；電梯轎廂、樓梯扶手、電表箱、消防箱、信箱、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備，按工作流程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作；定期清洗大廈外墻及正面商場(chǎng)部分的玻璃幕墻。 3．大廈內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，配合派出所嚴(yán)打。 （六）治安、消防管理 設(shè)想運(yùn)用保安自動(dòng)化系統(tǒng)（ SA 系統(tǒng)， Security Automation Systems）。 （四）商務(wù)自動(dòng)化管理（ OA系統(tǒng) Office Automation Systems） 設(shè)想利用信息技術(shù)將各種商務(wù)設(shè)備聯(lián)成一體，把文字、數(shù)據(jù)、圖像、語言和信息處理功能組合于一個(gè)系統(tǒng)中，達(dá)到提高辦公效率和辦公質(zhì)量的目的（主要應(yīng)用于商場(chǎng)部分）。 7．對(duì)大廈樓地面進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，重點(diǎn)檢查和年度檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)的問題，尋找原因，及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，防止問題進(jìn)一步發(fā)展，保證房屋地面的使用功能。 （注：以下部分管理手段須有相應(yīng)的硬件配備） （一）大廈樓宇的管理 設(shè)想按樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)來進(jìn)行管理。 4．加強(qiáng)檔案的防腐、防濕、防蛀管理。 （一） 公眾管理制度 1．某物業(yè)大廈精神文明建設(shè)公約 2．某物業(yè)大廈裝修管理 3．某物業(yè)大廈裝修驗(yàn)收及違章處罰規(guī)定 4．某物業(yè)大廈消防及安全管理規(guī)定 5．電梯管理規(guī)定觀 6．某物業(yè)大廈安全保衛(wèi)管理規(guī)定 7．某物業(yè)大廈地下停車場(chǎng)管理規(guī)定 8．某物業(yè)大廈摩托車、自行車停放管理規(guī)定 9．某物業(yè)大廈水泵房管理規(guī)定 10．某物業(yè)大廈配電房管理規(guī)定 11．某物業(yè)大廈空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定 12．某物業(yè)大廈電梯機(jī)房管理規(guī)定 13．某物業(yè)大廈消防控制中心管理規(guī)定 14．某物業(yè)大廈車庫機(jī)房管理規(guī)定 15．某物業(yè)大廈應(yīng)急發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 （二） 內(nèi)部崗位職責(zé) 1．管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 2．管理中心助理崗位職責(zé) 3．會(huì)計(jì)員崗位職責(zé) 4．出納員崗位職責(zé) 5．管理中心文員崗位職責(zé) 6．管理中心檔案資料員崗位職責(zé) 7．大廈管理中心美工崗位職責(zé) 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 8．大廈管理中心管理部部長(zhǎng)崗位職責(zé) 9．大廈管理中心管理員崗位職責(zé) 10． 大廈管理中心保安部長(zhǎng)崗位職責(zé) 11．大廈管理中心保安員崗位職責(zé) 12．高級(jí)消防助理崗位職責(zé) 13．消防助理崗位職責(zé) 14．大廈管理中心交通車輛管理部長(zhǎng)崗位職責(zé) 15．大廈管理中心車管員崗位職責(zé) 16．大廈管理中心工程設(shè)備部長(zhǎng)崗位職責(zé) 17．大廈管理中心工程部副部長(zhǎng)崗位職責(zé) 18．大廈管理中心工程部系統(tǒng)工程師崗位職責(zé) 19．大廈管理中心水工班長(zhǎng)崗位職責(zé) 20．大廈管理中心維修電工崗位職責(zé) 21．大廈管理中心電梯維修工崗位職責(zé) 22．大廈管理中心空調(diào)班長(zhǎng)崗位職責(zé) 23．大廈管理中心機(jī)電管理人員崗位職責(zé) 24．大廈管理中心維修工崗位職責(zé) 25．大廈管理中心綠化技工崗位職責(zé) 26．大廈管理中心室內(nèi)清潔工崗位職責(zé) 27．大廈管理中心室外清潔工崗位職責(zé) 28．大廈管理中心綠化技工崗位職責(zé) 29．大廈管理中心工程值班部長(zhǎng)崗位職責(zé) 30．辦理租賃手續(xù)及管理規(guī)定 31．大廈設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 32．某物業(yè)大廈裝修管理規(guī)定 33．停車場(chǎng)管理規(guī)定 （四）管理運(yùn)作制度 1．某物業(yè)大廈管理中心工作制度 2．某物業(yè)大廈管理中心員工職業(yè)道德規(guī) 范 3．某物業(yè)大廈管理中心廉潔制度 4．某物業(yè)大廈管理中心回訪制定 5．某物業(yè)大廈管理中心接待來訪投訴制度 6．某物業(yè)大廈管理中心有償服務(wù)收費(fèi)工作制度 7．某物業(yè)大廈管理中心員工守則 8．某物業(yè)大廈管理中心值班管理規(guī)定 9．某物業(yè)大廈管理中心員工培訓(xùn)制度 10．某物業(yè)大廈管理中心器械管理制度 11．某物業(yè)大廈管理中心財(cái)務(wù)管理制度 12．某物業(yè)大廈管理中心檔案資料管理制度 13．某物業(yè)大廈管理中心工程 設(shè)備部工作制度 14．某物業(yè)大廈管理中心清潔部工作制度 15．某物業(yè)大廈管理中心綠化部工作制度 16．某物業(yè)大廈保安部工作制度 17．某物業(yè)大廈保安部紀(jì)律暫行規(guī)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁 共 61 頁 18．某物業(yè)大廈保安部執(zhí)勤程序 19．某物業(yè)大廈保安部?jī)?nèi)務(wù)衛(wèi)生制度 20．某物業(yè)大廈保安部?jī)x容儀表制度 21．某物業(yè)大廈保安部員工宿舍管理規(guī)定 （五）考核標(biāo)準(zhǔn) 1．某物業(yè)大廈管理中心經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn) 2．某物業(yè)大廈管理中心經(jīng)理助理考核標(biāo)準(zhǔn) 3．某物業(yè)大廈管理中心工程設(shè)備部人員考核標(biāo)準(zhǔn) 4．某物業(yè)大廈管理中心保安員考核標(biāo)準(zhǔn) 5．某物業(yè)大廈管理中心綠化技工考核標(biāo)準(zhǔn) 6．某物業(yè)大廈管理中心保潔員考核標(biāo)準(zhǔn) （六）獎(jiǎng)懲制度 1．人事管理制度細(xì)則 —— 獎(jiǎng)懲部分 2．某物業(yè)大廈管理中心員工獎(jiǎng)懲制度 六、“某物業(yè)”物業(yè)管理檔案的建立、管理設(shè)想 （一）檔案管理設(shè)置 1．建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理室 2．選派 1 名專業(yè)檔案員（可兼作文員） 3．購置相當(dāng)數(shù)量的檔案柜 4．配置一臺(tái)專用電腦 5．配置一定數(shù)量的消防設(shè)施 6．加固防盜設(shè)施 7．防腐、防蟲蛀，確保環(huán)境通風(fēng)效果好 （二）軟件管理目標(biāo) 實(shí)行科學(xué)化、現(xiàn)代化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的檔案管理。 （ 2）以《大綱》作為培訓(xùn)考核的主要依據(jù)，制定切實(shí)可行的考核方案。向新員工介紹大廈治安工作的要求，同時(shí)進(jìn)行法制宣傳教育。讓員工熟悉公司及大廈的管理運(yùn)作，基本了解公司及大廈各部門運(yùn)行操作的特點(diǎn)及其相應(yīng)的職責(zé)要求。 （ 4）工程設(shè)備部部長(zhǎng)：工程師、本科以上學(xué)歷。 行政財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)人事的培訓(xùn)、配置以及工資、考核考勤、收費(fèi)理財(cái)、倉管后勤等工作。管理中心全體員工須持證上崗。 22 現(xiàn)代化管理普及率 要求實(shí)行計(jì)算機(jī)現(xiàn)代化管理 98% 全面實(shí)行計(jì)算機(jī)電腦管理，在原有的智能化管理上不斷完善與改進(jìn)。 9 排水管 明暗溝 完好率 95%以上 100% 10 停車場(chǎng) 完好率 95%以上 100% 實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督機(jī)制，檢查考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理規(guī)章制度，工作人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行。 （二）管理指標(biāo) 堅(jiān)持以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求和實(shí)事求是 ，使大廈的各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到或超過全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈的指標(biāo)。因此 ，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，采取我公司多年以來的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重住戶，相信住戶，依靠住戶，充分調(diào)動(dòng)住戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁 共 61 頁 我們的管理模式是：高質(zhì)量的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的管理人員，一體化的管理，一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)。 二、“某物業(yè)”物業(yè)管理的目標(biāo)與管理指標(biāo) （一）管理目標(biāo)： 某物業(yè)物業(yè)管理最終的目標(biāo)是“創(chuàng)一方文明，保一方平安”，給業(yè)主 /住戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、安全的生活居住環(huán)境與氣氛，使所管理的物業(yè)得到保值、增值，延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限與使用價(jià)值。 廣州某公司將對(duì)該大廈實(shí)行專業(yè)化、智能化、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理與服務(wù)，組織專業(yè)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，采用國(guó)優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該大廈進(jìn)行管理。對(duì)此，我們確立了以下對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理策劃思路。 三項(xiàng)承諾： 1．自接管某物業(yè)之日起，一周年內(nèi)管理創(chuàng)建成為廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；第二年創(chuàng)建達(dá)到廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；第三年創(chuàng)建成為全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈， 2．自接管某物業(yè)大廈之日起，全面實(shí)行人性化管理，嚴(yán)格把好裝修關(guān)，實(shí)施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，確保某物業(yè)大廈無一例違章裝修事件發(fā)生。 重點(diǎn)二：治安防范管理 “創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，在治安防范工作中，我們實(shí)行24 小時(shí)的保安服務(wù)工作，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁 共 61 頁 術(shù) 人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在 1%以下。 9．設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任 造成的責(zé)任事故率為 0，正常供水、供電率為 98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá) 100%。 6 清潔 保潔率 99% 100% 實(shí)行 24 小時(shí)保潔工作，垃圾日產(chǎn)日清，責(zé)任到人，做到路無樹葉影，走道無煙頭，公共場(chǎng)所抹干凈。 19 管理人員持證 上崗率 100% 100% 要求各崗位工作人員需持證上崗。 27 業(yè)主 / 租戶對(duì) 物 業(yè)管理 滿意率 95% 99% 定期、不定期向業(yè)主 /租戶咨詢、普查、收集意見，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，加強(qiáng)雙方的溝通，使為業(yè)主 /租戶理解 — 接受 — 支持我們的工作。 保安消防部：負(fù)責(zé)大廈的治安、消防的管理工作，負(fù)責(zé)出租屋的管理、大廈的二次裝修過程，確保大廈的安全。 3．各崗位人員配置要求 （ 1）經(jīng)理助理：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理工作二年以上，有相當(dāng)組織與協(xié)調(diào)能力。 員工培訓(xùn)分二個(gè)階段： 1．新員工入職培訓(xùn)；