【正文】 管理事務部 5 人（部長 1 人（經(jīng)理助理兼任），管理員 4 人）； 督導部：（由公司總部人員兼任） 財務部 2 人 工程設備部 6 人（部長 1 人，水電 2 人，電梯 2 人，給排水 2 人） 保安隊 16 人（隊長 1 人，保安員 15 人） 交通車輛管理部 10 人（部長 1 人，管理員 9 人） 環(huán)衛(wèi)綠化部 5 人（部長 1 人，綠化技工 1 人（并兼任清潔工），清潔員 4 人）（商場清潔除外） （二）管理中心人員的素質要求 1．管理中心經(jīng)理：必須具備大學本科以上學歷（中級以上職稱），政治面 貌必須是中共黨員，有相當?shù)奈飿I(yè)管理經(jīng)驗，具備物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上，具有強烈的責任感，并有成功的物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）經(jīng)營管理范例。 24 空調系統(tǒng)管理 95% 100% 按照季節(jié)不同，調節(jié)空調的冷卻度，節(jié)約成本開支，對空調系統(tǒng)進行運行、保養(yǎng)、維修等詳細的工作記錄。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 61 頁 2 大廈外觀 完好、整潔 100% 定期組織技術人員對大廈房屋結構安全鑒定檢查，定期對外墻清洗。我公司在配置智能化設施、專業(yè)化技術人員外，對全體員工都要求必須懂得使用智能化設施的運作特性，我們成立了智能化技術改良小組，在給住戶宣傳培訓講解的同時，對全體員工也進行內部培訓，提高智能化管理的效益，不斷完善智能設施的不足；三是管理維護到位。 我們追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 61 頁 某物業(yè)管理方案 第一章 某物業(yè)物業(yè)管理總體方案 一、“某物業(yè)”概況 某物業(yè)大廈座落于廣州市某區(qū)，地理位置優(yōu)越，大廈總建筑面積為 54020平方米，地上建筑面積約 45220平方米，主體住宅部分 22900 平方米；地下建筑面積約 8800平方米，設二層地下車庫，主體部分 1— 4 層為商場，面積為 12300 平方米，五層以上為住宅；規(guī)劃總住戶為 360 多戶，該大廈由廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，于 1997 年 12月開始建設，計劃 20xx 年 10 月底投入使用。 兩個意識：管理意識與服務意識 管理意識：寓管理于服務之中，以改革、開拓精神探索大廈管理新 思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務的觀念。在管理中根據(jù)智能化系統(tǒng)的具體情況，制定科學合理、切實可行的維護保養(yǎng)計劃、運行計劃，并按計劃嚴格執(zhí)行管理。 3 房屋零修、急修及時率 99%以上 100% 明確維修內容時，維修人員 5 分鐘內到達現(xiàn)場及時完成并做好記錄 4 維修工 程質量 合格率 100% 100% 確保工作的維 修質量，做到小修當時好，中修不過夜，維修有跟蹤，完工有記錄。 25 精神文明建設 有階段性計劃 設置大廈宣傳告示欄，向大廈業(yè)主 /租戶宣傳國家的有關政策法規(guī)，定期組織各業(yè)主 /租戶及組團單位開展文化沙龍活動。 2．各類人員數(shù)量、文化素質。 （ 4）基本服務知識的培訓。 主要包括以下幾方面： （ 1）動手操作力和專業(yè)知識技能 （ 2）應知應會能力、學習能力和思維能力 （ 3）鉆研能力、敬業(yè)精神和創(chuàng)新能力 （ 4）口頭表達能力和文字表達能力 （ 5）業(yè)務知識水平和綜合分析能力 （ 6）團結合作能力和溝通技巧 （ 7）服務意識、服務態(tài)度和禮貌 （ 8）工作責任心和工作態(tài)度 （ 9）舉止所為、儀容儀表 （ 10）工作數(shù)量、質量、效率和效益 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 61 頁 （ 11）出勤率和遵守紀律情況 （三）物資準備計劃 為使某物業(yè)的業(yè)主 /?。ㄓ茫粽嬲馗械健拔逍羌墶钡墓芾矸账疁?，大廈管理中心必須為每個部門配置先進的設施、設備，保證大廈以現(xiàn)代化的管理手段對大廈實施科學化的管理。 7．實現(xiàn)檔案管理規(guī)范化，按 ISO9000 質量標準要求建立檔案流程和嚴格檔案管理規(guī)章制度。做到設備有標志圖示，管理規(guī)章制度上墻并熟記，日常運作有記錄和臺帳，并要做好“三防”（防鼠、防火、防事故）工作。 設想運用消防自動化系統(tǒng)（ FA 系統(tǒng)， Fire Automation Systems）對大廈的消防工作進行管理，該系統(tǒng)既能獨立 運行，又可接到管理系統(tǒng)網(wǎng)絡上，利用中央處理機的程序，從溫度上升、煙霧密度、狀態(tài)的瞬時性或持續(xù)性綜合判斷進行報警。 （八）電梯管理 1．操作人員必須持證上崗，經(jīng)嚴格考核后才能上崗。 2．做好商場、房屋租賃合同簽訂與租金收取工作。 （ 4）宣傳環(huán)保知識，倡導環(huán)保保護，我們每個月開展一次環(huán)保評比，出現(xiàn)問題及時改進。 （ 2）設置大廈物業(yè)管理咨詢點，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業(yè)大廈的文化觀。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設部、財政部（建住房 [1998]213 號）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國土房管局 [20xx]118 號文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設施設備的正常運行，解決在物業(yè)管理實際操作過程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設施設備方面的維修責任不清，維修費用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設特點，該項基金的建立辦法如下： 商品房預售許可證在 1998 年 10 月 1日前核發(fā)的，購房者應依照國家建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關系。 在維修基金不足使用時，由物業(yè)管理企業(yè)預算上報給大廈業(yè)主或上級主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。 （ 4）辦某物業(yè)大廈內部刊物，對某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對性的傳播，對大廈 業(yè)主 /租戶各組團單位進行有酬投稿征文活動。 2．某物業(yè)大廈行為文化建設 某物業(yè)大廈是一個高 檔次的物業(yè)，針對人們文化素質高的特點，我們全面導入了 CI 形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽，我們采取了以往的成功經(jīng)驗，全面要求與引導員工及業(yè)主 /租戶“行有規(guī)范、動有準則”，開展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業(yè)大廈內全面導入 VI 形象，根據(jù)不同位置配置各種標識牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重，使人們一進入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。 4．根據(jù)業(yè)主 /用戶的要求，提供有關服務。 3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 除運用自動化系統(tǒng)外，我們還將做到以下日常工作： 1．本大廈一至四層實行半封閉管理、五層以上實行封閉管理，保安 24小時設崗值班，五層以上業(yè)主 /用戶憑有效證件進出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴格做好外訪人員登記。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 61 頁 2．對水泵、發(fā)電機、中央空調、電梯、配電柜做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢修和保養(yǎng) ，及早堵漏洞；管道和有電的設備均有明顯的提示標志；保證大廈設備設施處于良好運行狀態(tài)，保證正常供水、電、冷氣。 七、“某物業(yè)”的日常管理與服務 某物業(yè)是現(xiàn)代的商住大廈，是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代建筑技術的結合體。 辦公用品的配置 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 電 腦 2 臺 7000 14000 2 打 印 機 2 部 3000 6000 3 復 印 機 1 臺 18000 18000 4 掃 描 儀 SM3600 1 臺 1000 1000 5 傳 真 機 1 臺 3000 3000 6 電 視 機 2 臺 20xx 4000 7 VCD 機 1 臺 500 500 8 照 相 機 1 部 20xx 20xx 9 電 話 機 6 部 1000 6000 10 對 講 機 5 部 1500 7500 11 物業(yè)管理軟件 1 套 20xx0 12 財務軟件 1 套 15000 13 攝 像 機 1 部 10000 10000 14 錄 像 機 1 部 3000 3000 15 資料、文件、檔案柜 10000 16 計算器等耐用辦公文具 用品 120xx 17 保 險 柜 2 1500 3000 18 辦公桌椅 8000 19 會議室桌椅 5000 20 寢具 40 套 300 120xx 21 BP 10 部 300 3000 22 手 機 5 部 20xx 10000 3．工程設備部 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 紅外線可視疏通機 1 臺 4000 4000 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 2 75 型室外疏通機 1 臺 20xx 20xx 3 電 焊 機 1 臺 800 800 4 沖 擊 鉆 1 臺 1500 1500 5 手槍電鉆 2 臺 400 800 6 拉 釘 槍 1 把 150 150 7 玻 璃 槍 1 把 100 100 8 切 割 機 1 臺 2500 2500 9 對 講 機 3 部 1500 45000 10 工 具 柜 2 個 800 1600 11 材 料 柜 2 個 600 1200 12 鋁合金梯 3 把 500 1500 13 電工工具 2 套 180 360 14 水工工具 2 套 100 200 15 木工工具 2 套 300 600 16 高空作業(yè)工具 2 套 2500 5000 17 空調工工具 1 套 20xx 20xx 18 萬 用 表 2 塊 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防隊 編 號 名 稱 數(shù)量 單 位 單價（元） 合計（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 對 講 機 5 臺 1500 7500 3 專用手電筒 8 個 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 電子巡更器 16 個 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爺頭、專用板手 4 把 50 200 10 消 防 靴 10 雙 80 800 5．交通車輛管理部 編 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 對 講 機 3 臺 1500 4500 2 文 件 柜 1 個 800 800 3 辦公桌椅 2 套 500 1000 4 專用手電筒 3 個 20 60 6．環(huán)衛(wèi)綠化部 編 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 吸 塵 機 2 臺 1000 20xx 2 多功能地毯清洗機 2 1500 3000 3 高壓噴水機 1 500 500 4 鋁合金梯 2 把 500 1000