【正文】 主 /租戶的心理和情緒，影響業(yè)主 /租戶的工作質(zhì)量，對此我們高度重視，主要設(shè)想有： （ 1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達(dá)成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識。 （ 4）宣傳環(huán)保知識，倡導(dǎo)環(huán)保保護(hù)，我們每個月開展一次環(huán)保評比，出現(xiàn)問題及時改進(jìn)。如舉辦體育健身活動，以組團(tuán)單位之間開展友誼比賽等項(xiàng)目活動。 （ 1）我們將制 訂《某物業(yè)大廈文化手冊》，通過該手冊對大廈文化的思想和行為進(jìn)行誘導(dǎo)和軟性約束。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。 （ 2）設(shè)置大廈物業(yè)管理咨詢點(diǎn)，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業(yè)大廈的文化觀。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5 元 /月? m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審批后，向業(yè)主 /用戶收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。 （五） 管理服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)測：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭平衡，第三周年后略有結(jié)余。 2．以上的收入和支出測算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部（建住房 [1998]213 號）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國土房管局 [20xx]118 號文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，解決在物業(yè)管理實(shí)際操作過程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費(fèi)用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點(diǎn)，該項(xiàng)基金的建立辦法如下： 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1日前核發(fā)的，購房者應(yīng)依照國家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項(xiàng)基金的使用具有以下要求： 1．專項(xiàng)存儲、?？顚Ｓ?、嚴(yán)禁挪作他用。熱愛我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關(guān)系。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬事順意。 3．大修、更新、改造工程結(jié) 束后及時結(jié)算，公布帳目。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 在維修基金不足使用時，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報(bào)給大廈業(yè)主或上級主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。 由以上費(fèi)用測算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營，所以，在管理首年、第二年車場保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。 5 元 / m2 70%=24045 元 288540 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 50%=27675 元 332100 3 車輛保管費(fèi) 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 720xx0 18000 48000 首年車輛保管費(fèi)不分成，其收入彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足 200 600/位 50%=60000 元 單車保管費(fèi)收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費(fèi)收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計(jì) （車輛保管費(fèi)分成） 75220 元 （車輛保管費(fèi)不分成） 117220 元 902640 元 1406640 元 （細(xì)表）（第二周年，暫按入住率 90%） 序號 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 22900 1。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號文件精神，開發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 （ 4）辦某物業(yè)大廈內(nèi)部刊物，對某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對性的傳播，對大廈 業(yè)主 /租戶各組團(tuán)單位進(jìn)行有酬投稿征文活動。 （ 1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。 （ 3）對各種文化活動加以制度規(guī)范、落實(shí)、跟蹤，包括制定活動的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式、程序等。 3．制度文化建設(shè) 對于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項(xiàng)文化建設(shè)的正常開展。 2．某物業(yè)大廈行為文化建設(shè) 某物業(yè)大廈是一個高 檔次的物業(yè)，針對人們文化素質(zhì)高的特點(diǎn)，我們?nèi)鎸?dǎo)入了 CI 形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽(yù)，我們采取了以往的成功經(jīng)驗(yàn)，全面要求與引導(dǎo)員工及業(yè)主 /租戶“行有規(guī)范、動有準(zhǔn)則”，開展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業(yè)大廈內(nèi)全面導(dǎo)入 VI 形象，根據(jù)不同位置配置各種標(biāo)識牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重，使人們一進(jìn)入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。設(shè)立專門部門，專人負(fù)責(zé)，齊抓共管；擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請業(yè)主委員會義務(wù)監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理?，F(xiàn)我們對某物業(yè)大廈的文化建設(shè)按照下面五個層面全方位展開。大廈文化建設(shè)是社會安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶們?nèi)找嬖鲩L的文化生活的需要。 4．根據(jù)業(yè)主 /用戶的要求，提供有關(guān)服務(wù)。 4．嚴(yán)格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。 （十） 綠化環(huán) 保管理 1．定期對大廈周邊花草樹木及大廈內(nèi)盆景花木，進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。 3．在大廈地下車庫進(jìn)出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。 3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內(nèi)及周圍無 衛(wèi)生死角，達(dá)到“五星級”賓館的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 61 頁 8．火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過 1%。 4．保安員每天 24 小時值班巡邏，每隔四小時保安員從一樓到天臺巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問題一一記錄下來。 除運(yùn)用自動化系統(tǒng)外，我們還將做到以下日常工作： 1．本大廈一至四層實(shí)行半封閉管理、五層以上實(shí)行封閉管理，保安 24小時設(shè)崗值班，五層以上業(yè)主 /用戶憑有效證件進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記。利用信息技術(shù)對整個物業(yè)進(jìn)行安全性布防，確保各重要部位人員進(jìn)出的監(jiān)視，形成一個綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其它自動化系統(tǒng)交換信息。 4．將業(yè)主 /用戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費(fèi)準(zhǔn)確無誤，方便業(yè)主 /用戶。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 61 頁 2．對水泵、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、電梯、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢修和保養(yǎng) ，及早堵漏洞；管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志；保證大廈設(shè)備設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保證正常供水、電、冷氣。 8．定期檢查室內(nèi)外抹灰面層有無損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時修補(bǔ)，以防擴(kuò)大損壞；對吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時更換。 4．每月走訪業(yè)主 /用戶，加強(qiáng)與業(yè)主 /用戶的溝通，積極接受業(yè)主 /用戶對大廈管理的意見和建議，從而不斷完善我們的管理工作。通過自動化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護(hù)大廈內(nèi)各種設(shè)施的運(yùn)作，隨時掌握其運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時、高速的搶修；依照工作和生活時間，定時自動對各類設(shè)施進(jìn)行工作安排。 七、“某物業(yè)”的日常管理與服務(wù) 某物業(yè)是現(xiàn)代的商住大廈，是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代建筑技術(shù)的結(jié)合體。 5．系統(tǒng)收集檔案資料。 （四）檔案管理設(shè)想 1．建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，設(shè)專業(yè)檔案管理人員，實(shí)行電腦系統(tǒng)化檔案管理，建立檔案管理雙檔制。 （三）檔案建立設(shè)想 1．制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化按 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立檔案，管理檔案。 辦公用品的配置 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價(jià)（元） 合 計(jì)（元） 1 電 腦 2 臺 7000 14000 2 打 印 機(jī) 2 部 3000 6000 3 復(fù) 印 機(jī) 1 臺 18000 18000 4 掃 描 儀 SM3600 1 臺 1000 1000 5 傳 真 機(jī) 1 臺 3000 3000 6 電 視 機(jī) 2 臺 20xx 4000 7 VCD 機(jī) 1 臺 500 500 8 照 相 機(jī) 1 部 20xx 20xx 9 電 話 機(jī) 6 部 1000 6000 10 對 講 機(jī) 5 部 1500 7500 11 物業(yè)管理軟件 1 套 20xx0 12 財(cái)務(wù)軟件 1 套 15000 13 攝 像 機(jī) 1 部 10000 10000 14 錄 像 機(jī) 1 部 3000 3000 15 資料、文件、檔案柜 10000 16 計(jì)算器等耐用辦公文具 用品 120xx 17 保 險(xiǎn) 柜 2 1500 3000 18 辦公桌椅 8000 19 會議室桌椅 5000 20 寢具 40 套 300 120xx 21 BP 10 部 300 3000 22 手 機(jī) 5 部 20xx 10000 3．工程設(shè)備部 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價(jià)（元） 合 計(jì)（元） 1 紅外線可視疏通機(jī) 1 臺 4000 4000 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 2 75 型室外疏通機(jī) 1 臺 20xx 20xx 3 電 焊 機(jī) 1 臺 800 800 4 沖 擊 鉆 1 臺 1500 1500 5 手槍電鉆 2 臺 400 800 6 拉 釘 槍 1 把 150 150 7 玻 璃 槍 1 把 100 100 8 切 割 機(jī) 1 臺 2500 2500 9 對 講 機(jī) 3 部 1500 45000 10 工 具 柜 2 個 800 1600 11 材 料 柜 2 個 600 1200 12 鋁合金梯 3 把 500 1500 13 電工工具 2 套 180 360 14 水工工具 2 套 100 200 15 木工工具 2 套 300 600 16 高空作業(yè)工具 2 套 2500 5000 17 空調(diào)工工具 1 套 20xx 20xx 18 萬 用 表 2 塊 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防隊(duì) 編 號 名 稱 數(shù)量 單 位 單價(jià)（元） 合計(jì)（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 對 講 機(jī) 5 臺 1500 7500 3 專用手電筒 8 個 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 電子巡更器 16 個 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爺頭、專用板手 4 把 50 200 10 消