【正文】 2．動用維修基金，事先必須做出維修計劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)后再生效。 1． 管理費(fèi)收入預(yù)測（細(xì)表）（第一周年，暫按入住率 70%） 序號 項 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 22900 1。 （ 2）設(shè)立大廈文化部，專職組織開展大廈的各種文化活動，如開展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛國家、愛大廈評比日等一系列有序的組織活動。帶動整個物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次、上水平。 6．必須做到豎牌、劃線標(biāo)準(zhǔn)化，動態(tài)交通規(guī)劃好、管理好；靜態(tài)交通定位、停車，確保安全；車輛被盜為零，交通事故發(fā)生為零。 7．向業(yè)主 /用戶分派報紙、電信等， 接待來訪者并指點(diǎn)引路。 3．每月準(zhǔn)確無誤地給業(yè)主 /用戶抄水、電表，做好計算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓業(yè)主 /用戶有足夠的時間備足水電費(fèi)用，按時交納。 3．建立《房屋維修卡》，對大廈內(nèi)房屋的公共部位和業(yè)主 /用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪。 （ 4）管理檔案資料：裝修檔案資料、維修記錄資料、投訴記錄與處理記錄資料、回訪制度與跟蹤處理記錄資料、文書檔案資料、財務(wù)報表資料等。 2．在職員工的培訓(xùn) 對在職的員工，可通過業(yè)余學(xué)習(xí)、崗位培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、社會培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修技術(shù)等級考核等方式，針對不同工種開展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)。 （三）人員的培訓(xùn)與考核 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 61 頁 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益向市 場化、專業(yè)化、綜合化、社會化發(fā)展的趨勢，在管理人員隊伍上，除嚴(yán)格調(diào)選，公開向社會招聘具有專業(yè)水平，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，公司還定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，采取集中與分工種培訓(xùn)，本單位內(nèi)部與派出培訓(xùn)相結(jié)合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設(shè)備管理、財務(wù)管理、經(jīng)營管理等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。 工程設(shè)備維修部：負(fù)責(zé)大廈的機(jī)電、電梯、空調(diào)、配電、消防等各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、負(fù)責(zé)監(jiān)督專業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗收工作，抄水表 等。 18 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實(shí)行崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 8．美化大廈環(huán)境，維護(hù)大廈的綠化地帶，定期對大廈內(nèi)外的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給住戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。 針對某物業(yè)大廈物業(yè)的本身特點(diǎn)與物業(yè)管理的各個要素，我們展開了全面的市場調(diào)查與研究，在深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路、地理位置、物業(yè)特點(diǎn)、市場定位的基礎(chǔ)上，充分了解到某物業(yè)大廈未來住戶的 需求與以后物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)定位，在仔細(xì)分析某物業(yè)大廈，作為經(jīng)濟(jì)適用房及其配套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)。一方面通過高質(zhì)量的管理提高開發(fā)單位的市場聲譽(yù)，增加公眾對開發(fā)商的信心，促進(jìn)某物業(yè)的銷售量，使開發(fā)單位滿意，廣大業(yè)主滿意與上級主管部門滿意；另一方面通過專業(yè)化、高質(zhì)量的管理，將某物業(yè)管理成為一流的物業(yè)管理商住大廈，創(chuàng)建某物業(yè)的物業(yè)品牌，樹立某物業(yè)在市場上的地位與影響力 ，達(dá)到社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的良性循環(huán)。不講情面，不留縫隙，加強(qiáng)裝修戶的追蹤監(jiān)管，采用管理員、水電工、保安員三級巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個文化生活中的一個標(biāo)志性典范。 11 路燈 完好率 95%以上 99%以上 12 廣場路面完好率 95%以上 99%以上 13 消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好率 100%以上 100% 級建成義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳隱患及時處理，對其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行編號、檢查、防止銹化、確保正常啟動運(yùn)行。 各部 門、各專業(yè)分工明確，在管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的，相互促進(jìn)的管理模式來實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 （ 5）保安隊隊長：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學(xué)歷，黨員。 （ 7）消防安全工作。 （三）檔案建立設(shè)想 1．制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化按 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立檔案，管理檔案。通過自動化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護(hù)大廈內(nèi)各種設(shè)施的運(yùn)作，隨時掌握其運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時、高速的搶修；依照工作和生活時間，定時自動對各類設(shè)施進(jìn)行工作安排。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費(fèi)準(zhǔn)確無誤，方便業(yè)主 /用戶。 4．保安員每天 24 小時值班巡邏，每隔四小時保安員從一樓到天臺巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問題一一記錄下來。 3．在大廈地下車庫進(jìn)出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。大廈文化建設(shè)是社會安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶們?nèi)找嬖鲩L的文化生活的需要。 3．制度文化建設(shè) 對于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項文化建設(shè)的正常開展。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號文件精神，開發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。熱愛我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。 2．以上的收入和支出測算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計算的。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主 /租戶的心理和情緒，影響業(yè)主 /租戶的工作質(zhì)量，對此我們高度重視，主要設(shè)想有： （ 1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達(dá)成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識。做到大廈內(nèi)一年四季常青、四季有花，保證規(guī)定的綠化效果。 2．馬路、走廓、公共場地每天清掃、保潔兩次，確保地面無雜物、積水現(xiàn)象。 6．定期對備用設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，確保 其能正常運(yùn)作，并做好保養(yǎng)、試運(yùn)行記錄。 6．定期對地下室、結(jié)構(gòu)的變形（伸縮）縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況進(jìn)行檢查，做好屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)等的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減少由此產(chǎn)生的對結(jié)構(gòu)的影響。 3．運(yùn)用計算機(jī)數(shù)據(jù)庫的強(qiáng)大的檢查功能，開發(fā)便利的檔案數(shù)據(jù)庫管理。內(nèi)部培訓(xùn)考核的依據(jù)是各部門制定的《員工培訓(xùn)大綱》，通過口試、筆試、實(shí)際操作、工作鑒定等的方式來進(jìn)行；送外培訓(xùn)考核以獲得專業(yè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的培訓(xùn)成績證明或取得培訓(xùn)合格證書作為依據(jù)，為達(dá)到培訓(xùn)考核的目的，抓好以下幾方面的工作： （ 1）根據(jù)員工崗位職責(zé)及所要掌握的專業(yè)知識，工作技能制訂《員工培訓(xùn)大綱》。 （ 2）公司及大廈的組織架構(gòu)。 交通車輛管理部：負(fù)責(zé)地下車庫車輛的保管工作，防止車輛被盜、被損；負(fù)責(zé)地下車庫的清潔衛(wèi)生工作。 處理率 95%以上 100% 回訪率 95 以上 100% 21 大廈 CI 形象完善率 要求有明顯標(biāo)志 98% 全面實(shí)行 CI 形象管理，員工、大廈組團(tuán)有明顯標(biāo)志，行有規(guī)范，動有準(zhǔn)則。 通過我們到位的管理、主動的服務(wù)，讓業(yè)主 /住戶住的安心、舒適，形成一種良好的口碑和宣傳效果，使我們的物業(yè)管理成為銷售中的一個賣點(diǎn)，這將掀起某物業(yè)樓宇銷售的高潮，促進(jìn)某物業(yè)樓宇、商鋪的租賣，我們的目標(biāo)是將該大廈管理成為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。 重點(diǎn)三：智能化管理 針對智能化設(shè)施的要求高、操作嚴(yán)，范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面，為保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作，在智能化管理上，我們做到“三個到位”，一是住戶宣傳培訓(xùn)到位。 經(jīng)過我公司的反復(fù)論證，我們認(rèn) 為某物業(yè)是一個高檔次的商住大廈，居住的人們已不單單地滿足于日常的物業(yè)管理服務(wù)，精神上的需求是他們?nèi)找鎻?qiáng)烈的要求，在做好物業(yè)管理服務(wù)的同時，如何加強(qiáng)大廈精神文明建設(shè)，搞活社區(qū)的文化氛圍，已是他們關(guān)注的話題，我們認(rèn)為創(chuàng)造性地采用我公司的管理模式是某物業(yè)大廈物業(yè)管理最佳的選擇。根據(jù)國家建設(shè)部頒布的（ 94） 33 號令和廣東省人大常委會 1998 年 10 月 1日頒布實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的規(guī)定，按全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該大廈實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理，并與大廈業(yè)主簽訂《物業(yè)管理委托合同》（在業(yè)主委員會成立后）。 3．全面實(shí)行 廣州市環(huán)境保護(hù)管理條例，使某物業(yè)大廈成無污染、無噪音、無廢氣的“三無”環(huán)保大廈。 重點(diǎn)五：社區(qū)文化建設(shè) 社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。 7 管理費(fèi) 收繳率 98% 100% 按規(guī)定收取費(fèi)用，超值服務(wù)。 三、“某物業(yè)”的物業(yè)管理模式 設(shè)置某物業(yè)管理中心，由一批素質(zhì)高、責(zé)任強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成管理隊伍。 （ 2）管理事務(wù)部長：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷。包括員工崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)基本知識，工作流程、工作要求和操作要領(lǐng)等。 五、“某物業(yè)”物業(yè)管理規(guī)章制度 為保證對大廈以現(xiàn)代化方式進(jìn)行科學(xué)的管理，我公司對大廈的 正常運(yùn)作建立系列的規(guī)章制度，使各項工作有章可依，有法可循。大廈配置有先進(jìn)的自動控制系統(tǒng)，能對各種及有關(guān)情況設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，從而為大廈業(yè)主 /用戶提供舒適的商 務(wù)、居住環(huán)境；大廈還具有良好的通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，另外大廈能提供足夠的對外通訊設(shè)施。 3．設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場設(shè)置“管理制度”、“維修保養(yǎng)規(guī)定”、“操作規(guī)范”，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。采取人防、技防相結(jié)合、動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施。 4．定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄 （九）交通與車輛的管理 1．管理好報經(jīng)公安交通部門批準(zhǔn)的停車場地。 （十二）多種經(jīng)營服務(wù) 物業(yè)管理中心在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”宗旨下，接受業(yè)主 /用戶的委托，積極提供多項有償專項服務(wù)及特約服務(wù)，如室內(nèi)清潔、室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣、郵件、汽車美容、室內(nèi)水電維修、小家電維修、票務(wù)代理、財產(chǎn)保險、代訂快餐等。 （ 2）開展文化娛樂活動，每年重點(diǎn) 舉辦 2— 3 次大型活動，組織大廈內(nèi)各業(yè)主 /租戶及組團(tuán)單位積極參加。 九、管理費(fèi)用的收支預(yù)算 （一）廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司某物業(yè)管理中心將為大廈所有的業(yè)主 /用戶提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，據(jù)穗價 [1999]100 號文件及我公司對某物業(yè)周邊環(huán)境的實(shí)地考察，并考慮到某物業(yè)業(yè)主 /用戶的承受能力，管理中心按二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，（即住宅部分 1。另外，可按每月或每年發(fā)生的維修后的維修期由各業(yè)主單位商討分?jǐn)偂? 協(xié)作篇 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 大廈各單位之間的相互協(xié)作是建立新型和諧的辦公環(huán)境的重要因素。在管理的第三年車場保管費(fèi)收入 5： 5 分成，物業(yè)管理公司所得部分用以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。如入伙儀式、鑰匙交接儀式、升國旗儀式、給黨過生日、“十?一”愛國征文活動等。 （ 3）有效控制大廈范圍內(nèi)的噪音及空氣污染，保持大廈內(nèi)的清新空氣。 （十一）租賃服務(wù) 1．嚴(yán)格租賃管理規(guī)程，及時與業(yè)主 /用戶進(jìn)行溝通，重視業(yè)主 /用戶意見與建議，爭取業(yè)主 /用戶長期穩(wěn)定的進(jìn)行商務(wù)活動。 5．做好防鼠、防蚊、防蟑螂等工作，定期噴射殺蟲水，投放老鼠藥，確保大廈內(nèi)無鼠害發(fā)生。出現(xiàn)突發(fā)事件時，保安自動化系統(tǒng)能及時報警、接警及記錄事件情況，并能對事件的處理作出準(zhǔn)確的指引。 （二）設(shè)備、設(shè)施的管理 運(yùn)用電腦技術(shù)對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計劃、日常保養(yǎng)安排及出勤等事項進(jìn)行管理。 6．科學(xué)地檔案組卷且分類。 （ 4）對一線員工績能考核 對一線員工進(jìn)行績能考核的前堤：根據(jù)員工不同崗位的崗位職責(zé)，訂出詳細(xì)、具體、操作性強(qiáng)的考核方案和客觀具體的考核標(biāo)準(zhǔn)，盡量將考核標(biāo)準(zhǔn)化，充分增加考核的內(nèi)容，采取動態(tài)考核方式，以達(dá)到考核目的。熟悉掌握公司的規(guī)章制度和勞動人事制度，包括考勤制度、請假制度、獎懲制度、福利制度、培訓(xùn)制度、考核制度、晉級制度等（將編制某物業(yè)《員工手冊》，在其中反映）。 管理中心經(jīng)理 1 人 經(jīng)理助理 1 人