【正文】 2．馬路、走廓、公共場地每天清掃、保潔兩次，確保地面無雜物、積水現(xiàn)象。 2．豎 起各種交通警示牌（如限速 5公里牌、禁鳴喇叭牌、單雙行線牌等）。做到大廈內一年四季常青、四季有花，保證規(guī)定的綠化效果。 八、“某物業(yè)”的文化建設 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 61 頁 大廈文化是大廈各業(yè)主 /租戶及管理員工在工作管理生活中所創(chuàng)造的具有個性特色的精神財富及其物質形態(tài)。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主 /租戶的心理和情緒，影響業(yè)主 /租戶的工作質量，對此我們高度重視，主要設想有： （ 1）環(huán)境文化建設的目標是大廈文明、潔凈，環(huán)境質量良好、資源質量良好、資源合理利用，達成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識。如舉辦體育健身活動，以組團單位之間開展友誼比賽等項目活動。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5 元 /月? m2，），報經物價部門審批后，向業(yè)主 /用戶收取管理服務費，并由公司總經理及管理中心經理負責。 2．以上的收入和支出測算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務支出為依據(jù)計算的。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲： 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。熱愛我們的大廈，建設我們的大廈，是我們的責任，訂下公共遵守的公約，進行規(guī)范、引導和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。護草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬事順意。閑置的維修基金使用所產生的凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。 由以上費用測算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經營，所以，在管理首年、第二年車場保管費收入將不進行分成，以彌補管理費的不足。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號文件精神，開發(fā)建設單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 （ 1）利用各種紀念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。 3．制度文化建設 對于某物業(yè)大廈的文化建設，我們制定長遠的文化戰(zhàn)略，為達到既定目標，我們擬定了文化建設組織機構，專人負責，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項文化建設的正常開展。設立專門部門，專人負責，齊抓共管；擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請業(yè)主委員會義務監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。大廈文化建設是社會安定團結的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶們日益增長的文化生活的需要。 4．嚴格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。 3．在大廈地下車庫進出口設置減速杠，以保障行人出行安全。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內及周圍無 衛(wèi)生死角，達到“五星級”賓館的衛(wèi)生標準。 4．保安員每天 24 小時值班巡邏，每隔四小時保安員從一樓到天臺巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問題一一記錄下來。利用信息技術對整個物業(yè)進行安全性布防，確保各重要部位人員進出的監(jiān)視，形成一個綜合的保安監(jiān)控網絡，與其它自動化系統(tǒng)交換信息。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費準確無誤，方便業(yè)主 /用戶。 8．定期檢查室內外抹灰面層有無損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時修補，以防擴大損壞；對吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時更換。通過自動化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護大廈內各種設施的運作，隨時掌握其運轉情況，及時、高速的搶修；依照工作和生活時間，定時自動對各類設施進行工作安排。 5．系統(tǒng)收集檔案資料。 （三）檔案建立設想 1．制度化、標準化、電腦化按 ISO9000 質量標準建立檔案，管理檔案。 （ 3）將員工每一項的培訓考核成績 （包括送外培訓的考核成績）詳細記錄在《員工考核成績表》上，作為員工調配與職務升降、確定員工薪金報酬、對員工進行激勵的依據(jù)。 （ 7）消防安全工作。 （ 3）《員工手冊》的培訓。 （ 5）保安隊隊長：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學歷，黨員。 四、人員的配備、培訓及物資裝備計劃 (一 )、管理中心人員的配備 管理中心配置工作人員 45 人（可根據(jù) 工作實際進行調整）。 各部 門、各專業(yè)分工明確，在管理中心經理的指導下，各司其職，各負其責，以協(xié)調的、高效率的，相互促進的管理模式來實現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 23 智能及 管理維護保養(yǎng)率 95% 99% 設立智能化管 理小組，定期對智能化設備、設施進行檢測、保養(yǎng)、維護、保持正常運轉，不因管理責任造成損害。 11 路燈 完好率 95%以上 99%以上 12 廣場路面完好率 95%以上 99%以上 13 消防設施設備運行完好率 100%以上 100% 級建成義務消防隊，定期培訓和演習，加大宣傳隱患及時處理，對其設施、設備進行編號、檢查、防止銹化、確保正常啟動運行。 序號 指標名稱 國家評分標準及指標 管理指標 管理指標、實施措施 1 房屋 完好率 98%以上 100% 分區(qū)負責，責任到人，實行日巡視制度，建立完善檔案設備，確保房屋完好。我們的目標是使某物業(yè)大廈的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。為此我們擬定制編某物業(yè)大廈智能化設施的宣傳資料手冊，使住戶能理解智能化設施的使用辦法與性能特點等特征，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來的無 限好處并積極配合管理；二是專業(yè)技術人員到位和管理人員培訓到位。不講情面，不留縫隙，加強裝修戶的追蹤監(jiān)管，采用管理員、水電工、保安員三級巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。 我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。一方面通過高質量的管理提高開發(fā)單位的市場聲譽，增加公眾對開發(fā)商的信心，促進某物業(yè)的銷售量，使開發(fā)單位滿意，廣大業(yè)主滿意與上級主管部門滿意；另一方面通過專業(yè)化、高質量的管理，將某物業(yè)管理成為一流的物業(yè)管理商住大廈，創(chuàng)建某物業(yè)的物業(yè)品牌，樹立某物業(yè)在市場上的地位與影響力 ，達到社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的良性循環(huán)。該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設備現(xiàn)代先進，屬高檔商 住大廈。 針對某物業(yè)大廈物業(yè)的本身特點與物業(yè)管理的各個要素，我們展開了全面的市場調查與研究，在深入挖掘設計和開發(fā)思路、地理位置、物業(yè)特點、市場定位的基礎上，充分了解到某物業(yè)大廈未來住戶的 需求與以后物業(yè)管理服務的目標定位，在仔細分析某物業(yè)大廈，作為經濟適用房及其配套設施、設備所具有的各項特點以及物業(yè)管理工作將面臨的難點和重點。 服務意識：全方位酒店式的主動服務，樹立服務就是商品的觀念。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。 重點四：設備管理 設備、設施的正常運行是大廈住戶生活的基本保障。 8．美化大廈環(huán)境，維護大廈的綠化地帶，定期對大廈內外的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給住戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。 5 綠化完好率 95% 99% 建立專業(yè)化綠化管理人員，實行不同形象的大廈盆栽綠化設計，做到每月有不同形象的綠化設計。 18 管理人員專業(yè)培訓合格率 100% 100% 實行崗前培訓，在崗培訓與外出學習。 26 電梯系統(tǒng)管理 定期對電梯系統(tǒng)保養(yǎng)，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時在規(guī)定時間內發(fā)電，保持電梯的正常運行。 工程設備維修部：負責大廈的機電、電梯、空調、配電、消防等各種設備、設施的管理、維護、負責監(jiān)督專業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負責大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗收工作，抄水表 等。 管理中心管理人員中，擬配置大學本科文化素質的 4 人，大專文化素質的 10 人，保安、車管人員須高中以上文化素質，黨、團員，且經派出所和交警訓練合格，方能上崗工作；清潔工 5人，初中以上文化，經過集中訓練合格上崗工作；綠化技工 1人，高中文化素質，經過園藝培訓合格人員；工程設備部 6 人，配置各種工程師職稱以上 3 人，技術工種 須中專以上學歷。 （三）人員的培訓與考核 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 61 頁 為適應物業(yè)管理行業(yè)日益向市 場化、專業(yè)化、綜合化、社會化發(fā)展的趨勢，在管理人員隊伍上，除嚴格調選，公開向社會招聘具有專業(yè)水平，實踐管理經驗豐富，善于協(xié)調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，公司還定期組織學習培訓，采取集中與分工種培訓，本單位內部與派出培訓相結合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設備管理、財務管理、經營管理等專業(yè)的人才，建立高素質的管理服務隊伍。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識、儀容儀表等。 2．在職員工的培訓 對在職的員工，可通過業(yè)余學習、崗位培訓、專題培訓、社會培訓、脫產進修技術等級考核等方式，針對不同工種開展員工履行崗位職責所必需的業(yè)務知識和專業(yè)技能的培訓。 1．管理用房按國家、省、市物業(yè)管理有關法規(guī)的規(guī)定，由開發(fā)建設單位提供，用房計劃： 管理中心經理一間 檔案室一間 管理事務部二間 辦公財務室一間 工程設備部一間 保安消防隊一間 環(huán)衛(wèi)綠化部一間 值班房二間 倉庫一間 合計： 150m2 另：業(yè)主委員會成立后，須提供業(yè)主委員會辦公用房； 管理公司員工宿舍用房須另外提供。 （ 4）管理檔案資料：裝修檔案資料、維修記錄資料、投訴記錄與處理記錄資料、回訪制度與跟蹤處理記錄資料、文書檔案資料、財務報表資料等。 8．堅持每月檔案檢查，指導經常化。 3．建立《房屋維修卡》，對大廈內房屋的公共部位和業(yè)主 /用戶室內的維修做全面記錄，并定時回訪。 1．將公共設施如公廁、配電房、泵房、通訊、電梯、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好，保證其正常使用，不得改變使用功能。 3．每月準確無誤地給業(yè)主 /用戶抄水、電表，做好計算、攤分及收繳水電費通知單等工作，讓業(yè)主 /用戶有足夠的時間備足水電費用，按時交納。當出現(xiàn)異常情況時，自動控制消防系統(tǒng)及時報警和接警；發(fā)生火災時，能自動啟動滅火設備，及時撲滅大火。 7．向業(yè)主 /用戶分派報紙、電信等， 接待來訪者并指點引路。 2．操作人員必須按電梯運行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運行記錄以備檢查。 6．必須做到豎牌、劃線標準化，動態(tài)交通規(guī)劃好、管理好；靜態(tài)交通定位、停車，確保安全；車輛被盜為零，交通事故發(fā)生為零。 3．根據(jù)市場信息，及時調整租賃策略。帶動整個物業(yè)管理行業(yè)文化建設上檔次、上水平。 （ 5）對大廈大堂、外圍、各樓層之間設置合理的盆栽綠化，合理布置，使人與自然和諧配置，每月?lián)Q不同盆栽，使大廈日日有新樣，月月有新貌。 （ 2）設立大廈文化部，專職組織開展大廈的各種文化活動，如開展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質服務日、愛國家、愛大廈評比日等一系列有序的組織活動。 （ 3）辦好墻報、宣傳欄、宣傳類的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計劃生育、兒童免疫等方面的信息。 1． 管理費收入預測（細表）（第一周年，暫按入住率 70%） 序號 項 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費 住宅： 22900m2 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 22900 1。 商品房預售許可證在 1998 年 10 月 1日后核發(fā)的，房地產開發(fā)企業(yè)應依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 2．動用維修基金，事先必須做出維修計劃及預算，經業(yè)主委員會審核批準后再生效。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 社會篇 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 積極熱心參加社會公益活動，獻出真誠，獻出愛心，與人方便，自己方便