【正文】 2．馬路、走廓、公共場(chǎng)地每天清掃、保潔兩次，確保地面無(wú)雜物、積水現(xiàn)象。 2．豎 起各種交通警示牌（如限速 5公里牌、禁鳴喇叭牌、單雙行線(xiàn)牌等）。做到大廈內(nèi)一年四季常青、四季有花，保證規(guī)定的綠化效果。 八、“某物業(yè)”的文化建設(shè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 61 頁(yè) 大廈文化是大廈各業(yè)主 /租戶(hù)及管理員工在工作管理生活中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特色的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。這是最直觀(guān)的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主 /租戶(hù)的心理和情緒，影響業(yè)主 /租戶(hù)的工作質(zhì)量，對(duì)此我們高度重視，主要設(shè)想有： （ 1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達(dá)成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識(shí)。如舉辦體育健身活動(dòng)，以組團(tuán)單位之間開(kāi)展友誼比賽等項(xiàng)目活動(dòng)。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀(guān)、價(jià)值觀(guān)、道德觀(guān)等文化精神觀(guān)的重要生成途徑。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5 元 /月? m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批后，向業(yè)主 /用戶(hù)收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。 2．以上的收入和支出測(cè)算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲(chǔ)： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。熱愛(ài)我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場(chǎng)地。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營(yíng)造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬(wàn)事順意。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 由以上費(fèi)用測(cè)算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營(yíng)，所以，在管理首年、第二年車(chē)場(chǎng)保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號(hào)文件精神，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購(gòu)置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開(kāi)發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 （ 1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。 3．制度文化建設(shè) 對(duì)于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項(xiàng)文化建設(shè)的正常開(kāi)展。設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，齊抓共管；擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)義務(wù)監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。大廈文化建設(shè)是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶(hù)們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化生活的需要。 4．嚴(yán)格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。 3．在大廈地下車(chē)庫(kù)進(jìn)出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內(nèi)及周?chē)鸁o(wú) 衛(wèi)生死角，達(dá)到“五星級(jí)”賓館的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 4．保安員每天 24 小時(shí)值班巡邏，每隔四小時(shí)保安員從一樓到天臺(tái)巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一一記錄下來(lái)。利用信息技術(shù)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行安全性布防，確保各重要部位人員進(jìn)出的監(jiān)視，形成一個(gè)綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其它自動(dòng)化系統(tǒng)交換信息。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費(fèi)準(zhǔn)確無(wú)誤，方便業(yè)主 /用戶(hù)。 8．定期檢查室內(nèi)外抹灰面層有無(wú)損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)，以防擴(kuò)大損壞；對(duì)吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無(wú)變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)更換。通過(guò)自動(dòng)化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護(hù)大廈內(nèi)各種設(shè)施的運(yùn)作，隨時(shí)掌握其運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)、高速的搶修；依照工作和生活時(shí)間，定時(shí)自動(dòng)對(duì)各類(lèi)設(shè)施進(jìn)行工作安排。 5．系統(tǒng)收集檔案資料。 （三）檔案建立設(shè)想 1．制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化按 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立檔案，管理檔案。 （ 3）將員工每一項(xiàng)的培訓(xùn)考核成績(jī) （包括送外培訓(xùn)的考核成績(jī)）詳細(xì)記錄在《員工考核成績(jī)表》上，作為員工調(diào)配與職務(wù)升降、確定員工薪金報(bào)酬、對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)的依據(jù)。 （ 7）消防安全工作。 （ 3）《員工手冊(cè)》的培訓(xùn)。 （ 5）保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學(xué)歷，黨員。 四、人員的配備、培訓(xùn)及物資裝備計(jì)劃 (一 )、管理中心人員的配備 管理中心配置工作人員 45 人（可根據(jù) 工作實(shí)際進(jìn)行調(diào)整）。 各部 門(mén)、各專(zhuān)業(yè)分工明確，在管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的，相互促進(jìn)的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 23 智能及 管理維護(hù)保養(yǎng)率 95% 99% 設(shè)立智能化管 理小組，定期對(duì)智能化設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)、保養(yǎng)、維護(hù)、保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不因管理責(zé)任造成損害。 11 路燈 完好率 95%以上 99%以上 12 廣場(chǎng)路面完好率 95%以上 99%以上 13 消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好率 100%以上 100% 級(jí)建成義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳隱患及時(shí)處理，對(duì)其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行編號(hào)、檢查、防止銹化、確保正常啟動(dòng)運(yùn)行。 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo) 管理指標(biāo) 管理指標(biāo)、實(shí)施措施 1 房屋 完好率 98%以上 100% 分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案設(shè)備，確保房屋完好。我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。為此我們擬定制編某物業(yè)大廈智能化設(shè)施的宣傳資料手冊(cè)，使住戶(hù)能理解智能化設(shè)施的使用辦法與性能特點(diǎn)等特征，讓住戶(hù)真正感受到智能化給生活帶來(lái)的無(wú) 限好處并積極配合管理；二是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位。不講情面，不留縫隙，加強(qiáng)裝修戶(hù)的追蹤監(jiān)管，采用管理員、水電工、保安員三級(jí)巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。 我們的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。一方面通過(guò)高質(zhì)量的管理提高開(kāi)發(fā)單位的市場(chǎng)聲譽(yù)，增加公眾對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心，促進(jìn)某物業(yè)的銷(xiāo)售量，使開(kāi)發(fā)單位滿(mǎn)意，廣大業(yè)主滿(mǎn)意與上級(jí)主管部門(mén)滿(mǎn)意；另一方面通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、高質(zhì)量的管理，將某物業(yè)管理成為一流的物業(yè)管理商住大廈，創(chuàng)建某物業(yè)的物業(yè)品牌，樹(shù)立某物業(yè)在市場(chǎng)上的地位與影響力 ，達(dá)到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的良性循環(huán)。該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)，屬高檔商 住大廈。 針對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)的本身特點(diǎn)與物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們展開(kāi)了全面的市場(chǎng)調(diào)查與研究，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路、地理位置、物業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，充分了解到某物業(yè)大廈未來(lái)住戶(hù)的 需求與以后物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)定位，在仔細(xì)分析某物業(yè)大廈，作為經(jīng)濟(jì)適用房及其配套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)。 服務(wù)意識(shí)：全方位酒店式的主動(dòng)服務(wù)，樹(shù)立服務(wù)就是商品的觀(guān)念。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。 重點(diǎn)四：設(shè)備管理 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶(hù)生活的基本保障。 8．美化大廈環(huán)境，維護(hù)大廈的綠化地帶，定期對(duì)大廈內(nèi)外的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹(shù)成一線(xiàn)，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。 5 綠化完好率 95% 99% 建立專(zhuān)業(yè)化綠化管理人員，實(shí)行不同形象的大廈盆栽綠化設(shè)計(jì)，做到每月有不同形象的綠化設(shè)計(jì)。 18 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實(shí)行崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 26 電梯系統(tǒng)管理 定期對(duì)電梯系統(tǒng)保養(yǎng)，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)電，保持電梯的正常運(yùn)行。 工程設(shè)備維修部：負(fù)責(zé)大廈的機(jī)電、電梯、空調(diào)、配電、消防等各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、負(fù)責(zé)監(jiān)督專(zhuān)業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收工作，抄水表 等。 管理中心管理人員中，擬配置大學(xué)本科文化素質(zhì)的 4 人，大專(zhuān)文化素質(zhì)的 10 人，保安、車(chē)管人員須高中以上文化素質(zhì)，黨、團(tuán)員，且經(jīng)派出所和交警訓(xùn)練合格，方能上崗工作；清潔工 5人，初中以上文化，經(jīng)過(guò)集中訓(xùn)練合格上崗工作；綠化技工 1人，高中文化素質(zhì)，經(jīng)過(guò)園藝培訓(xùn)合格人員；工程設(shè)備部 6 人，配置各種工程師職稱(chēng)以上 3 人，技術(shù)工種 須中專(zhuān)以上學(xué)歷。 （三）人員的培訓(xùn)與考核 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益向市 場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、社會(huì)化發(fā)展的趨勢(shì)，在管理人員隊(duì)伍上，除嚴(yán)格調(diào)選，公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，公司還定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，采取集中與分工種培訓(xùn)，本單位內(nèi)部與派出培訓(xùn)相結(jié)合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理等專(zhuān)業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識(shí)、儀容儀表等。 2．在職員工的培訓(xùn) 對(duì)在職的員工，可通過(guò)業(yè)余學(xué)習(xí)、崗位培訓(xùn)、專(zhuān)題培訓(xùn)、社會(huì)培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修技術(shù)等級(jí)考核等方式，針對(duì)不同工種開(kāi)展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)。 1．管理用房按國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供，用房計(jì)劃： 管理中心經(jīng)理一間 檔案室一間 管理事務(wù)部二間 辦公財(cái)務(wù)室一間 工程設(shè)備部一間 保安消防隊(duì)一間 環(huán)衛(wèi)綠化部一間 值班房二間 倉(cāng)庫(kù)一間 合計(jì)： 150m2 另：業(yè)主委員會(huì)成立后，須提供業(yè)主委員會(huì)辦公用房； 管理公司員工宿舍用房須另外提供。 （ 4）管理檔案資料：裝修檔案資料、維修記錄資料、投訴記錄與處理記錄資料、回訪(fǎng)制度與跟蹤處理記錄資料、文書(shū)檔案資料、財(cái)務(wù)報(bào)表資料等。 8．堅(jiān)持每月檔案檢查，指導(dǎo)經(jīng)?；?。 3．建立《房屋維修卡》，對(duì)大廈內(nèi)房屋的公共部位和業(yè)主 /用戶(hù)室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪(fǎng)。 1．將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、電梯、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，保證其正常使用，不得改變使用功能。 3．每月準(zhǔn)確無(wú)誤地給業(yè)主 /用戶(hù)抄水、電表，做好計(jì)算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓業(yè)主 /用戶(hù)有足夠的時(shí)間備足水電費(fèi)用，按時(shí)交納。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，自動(dòng)控制消防系統(tǒng)及時(shí)報(bào)警和接警；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，能自動(dòng)啟動(dòng)滅火設(shè)備，及時(shí)撲滅大火。 7．向業(yè)主 /用戶(hù)分派報(bào)紙、電信等， 接待來(lái)訪(fǎng)者并指點(diǎn)引路。 2．操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。 6．必須做到豎牌、劃線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，動(dòng)態(tài)交通規(guī)劃好、管理好；靜態(tài)交通定位、停車(chē)，確保安全；車(chē)輛被盜為零，交通事故發(fā)生為零。 3．根據(jù)市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整租賃策略。帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次、上水平。 （ 5）對(duì)大廈大堂、外圍、各樓層之間設(shè)置合理的盆栽綠化，合理布置，使人與自然和諧配置，每月?lián)Q不同盆栽，使大廈日日有新樣，月月有新貌。 （ 2）設(shè)立大廈文化部，專(zhuān)職組織開(kāi)展大廈的各種文化活動(dòng)，如開(kāi)展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛(ài)國(guó)家、愛(ài)大廈評(píng)比日等一系列有序的組織活動(dòng)。 （ 3）辦好墻報(bào)、宣傳欄、宣傳類(lèi)的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計(jì)劃生育、兒童免疫等方面的信息。 1． 管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)（細(xì)表）（第一周年，暫按入住率 70%） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 61 頁(yè) 22900 1。 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1日后核發(fā)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 2．動(dòng)用維修基金，事先必須做出維修計(jì)劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后再生效。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 61 頁(yè) 社會(huì)篇 助公益 尊師生 軍警民 魚(yú)水情 積極熱心參加社會(huì)公益活動(dòng)，獻(xiàn)出真誠(chéng)，獻(xiàn)出愛(ài)心，與人方便，自己方便