【正文】 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 1目 錄第一部分 市場調(diào)查研究 __________________________________________________________________________________________3一、 廣州別墅市場概況 ________________________________________________________________________________________4二、 廣州高端市場供應(yīng)量分析 _________________________________________________________________________________14三、 廣州目前別墅以及高端洋房價格走勢分析 ___________________________________________________________________28四、 市場競爭壓力對本項目的開發(fā)啟示 _________________________________________________________________________33五、 別墅市場典型個案對本項目的開發(fā)啟示 _____________________________________________________________________34六、 華南板塊別墅市場概況 ___________________________________________________________________________________39七、 市場調(diào)研結(jié)論 ___________________________________________________________________________________________58第二部分 項目客戶群分析 _______________________________________________________________________________________60一、 別墅客戶群分析 _________________________________________________________________________________________61二、 目標(biāo)客戶群分析 _________________________________________________________________________________________68三、 項目各產(chǎn)品客戶群特征分析 _______________________________________________________________________________75四、 項目主題定位分析 _______________________________________________________________________________________78第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 _________________________________________________________________________________________86一、 規(guī)劃理念 _______________________________________________________________________________________________87二、 產(chǎn)品類型以及比例建議 ___________________________________________________________________________________89三、 產(chǎn)品分期建議 ___________________________________________________________________________________________90四、 產(chǎn)品外立面風(fēng)格建議 _____________________________________________________________________________________92五、 產(chǎn)品園林風(fēng)格建議 _______________________________________________________________________________________95廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 2六、 產(chǎn)品內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)建議 ___________________________________________________________________________________98七、 產(chǎn)品外部配套設(shè)施建議 __________________________________________________________________________________103第四部分 項目營銷前期準(zhǔn)備建議 ________________________________________________________________________________104一、 整體營銷思路 __________________________________________________________________________________________105二、 推廣節(jié)奏安排建議 ______________________________________________________________________________________106第五部分 項目投資可行性研究分析_______________________________________________________________________________108一、 項目開發(fā)建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)__________________________________________________________________________ 109二、 投資估算______________________________________________________________________________________________ 110三、 銷售收入預(yù)測分析______________________________________________________________________________________ 120四、 效益評價 _____________________________________________________________________________________________ 122五、 不確定性分析__________________________________________________________________________________________ 128六、 可行性研究結(jié)論________________________________________________________________________________________ 130廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 3第一部分 市場調(diào)查研究廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 4一、 廣州別墅市場概況 別墅市場供應(yīng)情況2022 年，政府在全國范圍內(nèi)暫停別墅用地的供應(yīng)。受此影響，今年廣州地區(qū)別墅市場整體上呈現(xiàn)成交略大于供應(yīng)的局面，番禺區(qū)更出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。2022 年番禺區(qū)的別墅預(yù)售供應(yīng)量為 13 萬平方米，成交量為 11 萬平方米，今年 18 月，番禺區(qū)上市別墅預(yù)售面積為 萬平方米，而成交面積達(dá) 18 萬平方米。表明番禺區(qū)的別墅除了消化存貨外，還有一些原有別墅項目加緊上馬。預(yù)期在政府暫停供應(yīng)別墅用地政策的影響下，未來 12 年內(nèi)別墅用地更為稀缺，別墅成為搶手貨。2022 年 18 月，廣州市十區(qū)別墅的批準(zhǔn)預(yù)售量為 萬平方米，超過 1200 套。批出量以花都區(qū)最多，其次為番禺區(qū)、天河區(qū)。市外的供應(yīng)源主要來自增城、順德、南海等地。從成交均價來看，別墅最高均價是二沙島別墅和珠江新城的珠江別墅，達(dá)到 23400 元/平方米以上。番禺區(qū)大部分別墅均價約 6500 元/平方米，白云區(qū)與番禺區(qū)較接近?；ǘ紖^(qū)的均價約 4500 元/平方米左右。2022年 18月 別 墅 批 售 情 況0300006000090000120220150000180000天 河 番 禺 花 都單 位 ： 平 方 米0100200300400500600700800單 位 ： 套預(yù) 售 面 積 預(yù) 售 套 數(shù)廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 別墅市場成交情況2022 年 18 月，廣州十區(qū)別墅的成交量為 萬平方米，主要集中在番禺區(qū)、花都區(qū)。十區(qū)成交量已經(jīng)超出了同期批準(zhǔn)預(yù)售量。其中，番禺區(qū)的成交量超出同期預(yù)售量近三成，而花都區(qū)的成交量也接近同期預(yù)售量。 政策法規(guī)劃對別墅的影響2022 年下半年國土資源部發(fā)出緊急通知，要求各地清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控。各地要嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)。經(jīng)營性用地也必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。嚴(yán)格控制各類園區(qū)的商品房開發(fā)。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地后用于商品房開發(fā)。此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為要嚴(yán)肅查處。嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。嚴(yán)禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。凡是通過炒賣各種協(xié)議、立項批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。各地要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。普通住宅價格上漲過快的地方，可適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)。加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費資源和沖擊市場。加強土地登記管理，積極為金融部門提供必要的信息，為保證貸款安全、降低金融風(fēng)險做好服務(wù)工作。2022年 18月 別 墅 成 交 情 況04000080000120220160000202200天 河 東 山 白 云 番 禺 花 都單 位 ： 平 方 米0500010000150002022025000單 位 ： 元 /平 方 米成 交 面 積 成 交 均 價廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6別墅用地停止供應(yīng)，使得別墅將成為稀缺資源，從長遠(yuǎn)來看意味著別墅所面臨競爭的激烈程度將有所降低，成為高端買家所追捧的搶手貨。 廣州別墅市場的別墅性質(zhì)分類廣州的別墅經(jīng)歷了近 20 年來的大發(fā)展，成為中國“南派”別墅的代表，在全國的別墅領(lǐng)域占據(jù)一定的地位。特別是 2022年限制別墅用地的政策出臺，導(dǎo)致近來別墅熱的升溫，從西關(guān)大屋、新河浦小洋房、華僑新村到二沙島的別墅，乃至今日被受注目的番禺清華坊，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。使用對象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。功能從以前的臨時休養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。今日的廣州別墅已經(jīng)不斷地演變，購買群體以及心理也發(fā)生了較大的變化?？傮w來說，廣州目前市場的主流別墅分為以下幾大類型：? 經(jīng)濟(jì)型別墅——就是把別墅作為第一居所需求。這類別墅一般面積適中、總價在 200 萬元以下、交通便利，適合少量政府高級公務(wù)員和國企高級管理人員、經(jīng)商貿(mào)易人士、從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人士。如：碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、華南碧桂園等。? 度假型別墅——購買這類別墅的人基本上都有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天住市區(qū)，兩天住郊區(qū)。這類別墅適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國護(hù)照在內(nèi)地做生意的華人?；ǘ?、從化、南湖等位置較遠(yuǎn)，但自然環(huán)境優(yōu)美的別墅都是不錯的選擇。如：南航碧花園、雅寶新城、金碧御水山莊、東方夏灣拿等。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 7? 出租型別墅——這類別墅雖然價格較高，但由于環(huán)境和管理水平優(yōu)于經(jīng)濟(jì)別墅，離市區(qū)和機場的距離不算遠(yuǎn)，很受“空中飛人的青睞，出租率很高，再加上出租價格不低，很適合投資。租客大都是外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員。如：白云堡豪苑、宏城花園。? 經(jīng)營型別墅——就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。而且，通常不公開出售，每棟不分割產(chǎn)權(quán)。如：南沙奧林匹克花園等。? 商住型別墅——一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。如：廣興華花園、華僑樂園。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司