【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 桂 園 廣 州 雅 居 樂 錦 繡 香 江 麗 江 清 華 坊 珊 瑚 灣 畔 南 湖 雅 居 樂 萬 科開 發(fā) 量 待 開 發(fā)近 郊 別 墅 開 發(fā) 量 對(duì) 比 圖待 開 發(fā) 量32%已 開 發(fā) 量68%已 開 發(fā) 量待 開 發(fā) 量廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 廣州高端洋房供應(yīng)量分析廣州市區(qū)高端洋房多數(shù)集中在珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項(xiàng)目中。廣 州 市 區(qū) 高 端 洋 房 待 開 發(fā) 總 量41145215 14 14102212 16 100102030405060中 海 合 景 嘉 裕 保 利 廣 控 力 迅 珠 實(shí) 新 世 界 恒 燁 匯 景 天 鵝 灣待 開 發(fā) 總 量 （ 萬 ㎡ ）（注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫 202219，單位：萬平方米）廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 23珠江新城板塊在售的凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等項(xiàng)目，近年珠江新城地鐵、青少年宮、歌劇院等公建配套逐步完善，中海、富力、廣控、保利、力迅等大型發(fā)展商已經(jīng)準(zhǔn)備開發(fā)他們儲(chǔ)備的地塊，合力打造一個(gè)豪宅板塊。沿江一線的高端項(xiàng)目包括凱旋會(huì)、金海灣、中信君庭、城啟天鵝灣等項(xiàng)目，由于江景資源稀缺，不少早期江景的項(xiàng)目已經(jīng)有了一定程度的價(jià)格漲幅。不少大發(fā)展商都較好地控制開發(fā)量和存量，保持江景項(xiàng)目供應(yīng)量呈不飽和狀況。部分個(gè)性豪宅項(xiàng)目如廣園東的匯景新城，有前期別墅的支持，洋房的創(chuàng)新性較強(qiáng)，如疊加復(fù)式，也奠定了高端檔次。以上市區(qū)高端板塊共性特征如下——? 位于城市的經(jīng)貿(mào)核心帶和景觀帶，擁有市政的規(guī)劃以及環(huán)境支持，發(fā)展已經(jīng)居住狀態(tài)良好；? 從東風(fēng)東到天河北，繼而到珠江新城，商貿(mào)行政重心輻射，濱江板塊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，板塊綜合價(jià)值高；? 板塊價(jià)格高企，逐漸形成富人、精英人士的聚居地， “圈層”效應(yīng)興起；? 網(wǎng)羅的客戶群處于金字塔中高層，具有自己對(duì)生活和居住的獨(dú)特品味，居住生活向享受型進(jìn)化；? 各大板塊內(nèi)出現(xiàn)不少建筑精品，成為廣州建筑博覽、先進(jìn)理念的展示平臺(tái)。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 24? 廣州市區(qū)各高端板塊特點(diǎn)對(duì)比板塊 產(chǎn)品類型 賣點(diǎn) 價(jià)格區(qū)間（毛坯） 飽和度 美譽(yù)度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征珠江新城板塊以高層為主，輔以小高層、多層新中央商務(wù)區(qū) CBD68009500元/㎡已建 20 個(gè)樓盤，尚有 53塊地塊未開發(fā)作為廣州新 CBD，可預(yù)見前景無限，升值保值潛力大。目前最大缺陷是配套不成熟，但隨著核心區(qū)的啟動(dòng)，相信該情形很快改善。星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園121150㎡的三房二廳、151180㎡的四房二廳集中于 30 歲以上，主要為私企業(yè)主，企業(yè)中高層管理層及高級(jí)公務(wù)員天河北板塊以高層為主 城市 CBD62008000元/㎡可開發(fā)地塊少，后期可推出樓盤僅有 4 個(gè)（多為舊樓盤推新貨）廣州成熟商務(wù)區(qū)，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場(chǎng)活路。但該板塊過度成熟，可供應(yīng)量少，人口密集度大，交通堵塞嚴(yán)重，可發(fā)展空間小。名雅苑、帝景苑、中怡城市花園、希爾頓陽光早期 100120㎡的三房二廳；后期120－150㎡集中于 2635 歲之間，主要為外資白領(lǐng)、私企業(yè)主及企業(yè)中高管理層濱江東板塊以高層為主江景豪宅區(qū)950015000元/㎡一線江景不再批出用地，居住用地基本開發(fā)完畢以江景稀缺資源為主要賣點(diǎn)，成為廣州豪宅區(qū)，富人集中地。但因位于海珠區(qū)，板塊發(fā)展難以撐托整體環(huán)境檔次，而一線江景用地的禁批及開發(fā)基本完畢，后續(xù)力量弱。中海錦苑匯美景臺(tái)140230㎡的四房二廳集中于 35 歲以上，主要為私企業(yè)主東山（東風(fēng)東、五羊新城）板塊以高層為主教育強(qiáng)區(qū)、成熟配套69007500元/㎡居住用地基本上開發(fā)完畢早期豪宅區(qū)，以教育、配套為主要資源，但目前周邊環(huán)境略顯雜亂，密度又過大，已大大降低其居住舒適度。且可開發(fā)用地基本完畢，后續(xù)供應(yīng)難以跟上。豪景大廈錦城花園東山雅筑早期 94100㎡的小三房二廳120150㎡的三房二廳、集中于 30 歲以上，主要為高級(jí)公務(wù)員廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 25廣州市郊高端洋房多數(shù)集中在番禺板塊部分豪宅項(xiàng)目中。廣 州 市 郊 高 端 洋 房 待 開 發(fā) 總 量1413350846215421009020406080100120140廣 控 雅 居 樂錦 繡香 江華 南新 城 祈 福 南 奧 星 河 灣珊 瑚灣 畔中 海藍(lán) 灣待 開 發(fā) 總 量 （ 萬 ㎡ ）近年來番禺板塊的洋房?jī)r(jià)格提升較快，如星河灣新一期星座、中海藍(lán)灣、珊瑚灣畔的疊加洋房都以 180－250㎡的“大”面積，800－3000 元/㎡的附加裝修檔次，總價(jià)達(dá)到 100 萬以上。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項(xiàng)目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 2022－2022 年搶閘開售。注：華南板塊所儲(chǔ)備的未知地塊也較多，部分?jǐn)?shù)據(jù)未能盡錄 。廣 州 高 端 洋 房 待 開 發(fā) 總 量市 郊62%市 區(qū)38% 市 區(qū)市 郊廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 26市區(qū)高端洋房比例約為 38%，比市郊要少，總體價(jià)值較高；市郊土地資源多，項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，并具有相對(duì)價(jià)格以及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)吸納高端客戶群。? 市郊板塊特征對(duì)比板塊 產(chǎn)品類型 賣點(diǎn) 價(jià)格區(qū)間（毛坯） 飽和度 美譽(yù)度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征番禺板塊多層、小高層、高層大社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、景觀、低密度50006000元/㎡大量?jī)?chǔ)備土地，可開發(fā)量大環(huán)境優(yōu)越，適宜安居，價(jià)格比市區(qū)低，區(qū)域逐漸成熟；但交通、醫(yī)療等公建配套完善程度不足。星河灣、珊瑚灣畔175300㎡左右的三房、四房私企、政府高級(jí)公務(wù)員、外企高級(jí)管理人員其它多層、小高層近市區(qū)、社區(qū)氛圍80009000元/㎡儲(chǔ)備土地量大，可開發(fā)量大物業(yè)檔次高，戶型有特色，社區(qū)氛圍成熟，物業(yè)管理優(yōu)越，距離市區(qū)近，匯景新城180250㎡疊加復(fù)式外企高級(jí)管理人員、開發(fā)區(qū)私企業(yè)主、珠三角企業(yè)家廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 27 廣州高端洋房產(chǎn)品分析80㎡ 以 下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡ 以 上 總 體一 房 一 廳 % %二 房 二 廳 % % % %三 房 二 廳 一 衛(wèi) % % % % % %三 房 二 廳 二 衛(wèi) % % % % %四 房 二 廳 二 衛(wèi) % % % % %四 房 二 廳 三 衛(wèi) % % %五 房 二 廳 二 衛(wèi) % % %五 房 二 廳 三 衛(wèi) % %總 體 % % % % % % %注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風(fēng)東、濱江、番禺板塊的高端項(xiàng)目， 2022/1/11目前市場(chǎng)的主流戶型是寬松實(shí)用型的 121150㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（%） ；隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，150180，180㎡以上的戶型呈上升趨勢(shì)，并出現(xiàn)市場(chǎng)空白。待開發(fā)項(xiàng)目基本都朝著 150180㎡以上的戶型所設(shè)計(jì)，居住朝大、寬、舒適享受方面發(fā)展。 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 28三、 廣州目前別墅以及高端洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 廣州別墅按照價(jià)格檔次來分，分為價(jià)格型和價(jià)值型別墅廣州別墅的主要分為價(jià)格型和價(jià)值型別墅兩種，價(jià)格型別墅主要以低價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，如鳳凰城“白領(lǐng)也能住別墅”所倡導(dǎo)的 50 萬一套別墅，金碧御水山莊 60 萬一套別墅等等。價(jià)值型別墅主要是以稀缺的景觀資源、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍等內(nèi)化的因素引導(dǎo)消費(fèi)者，如：匯景新城 ——“看得見的國際社區(qū)，看不見的名流生活” ；清華坊的“中國院落民居” ；珊瑚灣畔“澳洲黃金海岸式濱水生活” 。這些項(xiàng)目售價(jià)在 300－3000 萬之間，真正賣出了豪宅的價(jià)值，更讓買家覺得物有所值，認(rèn)同樓盤所塑造的檔次格調(diào)。項(xiàng)目 規(guī)模 戶型面積 價(jià)格鳳凰城 占地約 667 萬㎡，總建 380 萬㎡ 聯(lián)排：㎡獨(dú)立：㎡ 聯(lián)排： 萬元獨(dú)立：92405 萬元翡翠綠洲 占地約 534 萬㎡，首期開發(fā)約 113 萬㎡ 聯(lián)排：156 240㎡；獨(dú)立：2251532㎡聯(lián)排：3600 元/㎡(毛坯)獨(dú)立：7000 元/㎡(毛坯)廣州雅居樂歐洲故事 占地約 314 萬㎡， 聯(lián)體：172273㎡；獨(dú)立：300390㎡ 3698～5000 元/㎡華南碧桂園翠山藍(lán)天 占地約 67 萬㎡ 3001000㎡ 8500 元/㎡匯景新城明月清泉 別墅占地 萬 獨(dú)立：345㎡至 950㎡ 15000 元/㎡清華坊 占地 12 萬 聯(lián)體：317450㎡ 56008600 元/㎡珊瑚灣畔 占地 49 萬㎡，總建 149 萬㎡ 獨(dú)立：350800㎡ 8500 元/㎡廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 29我司將二種別墅進(jìn)行以下對(duì)比：? 價(jià)格型與價(jià)值型別墅的所占份額對(duì)比 0100200300400500600價(jià) 格 型 價(jià) 值 型價(jià) 格 型 和 價(jià) 值 型 別 墅 開 發(fā) 量 對(duì) 比價(jià) 格 型價(jià) 值 型價(jià) 格 型 和 價(jià) 值 型 別 墅 所 占 比 例83%17% 價(jià) 格 型價(jià) 值 型價(jià)格型別墅開發(fā)量為 萬平方米，所占比例為 83%；價(jià)值型別墅開發(fā)量少，僅 萬㎡，所占比例為17%。在整個(gè)別墅市場(chǎng)中，由于價(jià)值型所要求項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、人文環(huán)境等綜合價(jià)值較高，因此該類別墅是鳳毛麟角，開發(fā)的項(xiàng)目較少，僅匯景新城、麗江王臺(tái)別墅、玉樹別院、棕櫚灘系列、清華坊、珊瑚灣畔，目前正在動(dòng)工興建的有保利林語山莊、南沙奧園。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 30? 價(jià)格型與價(jià)格型別墅平均價(jià)格抽樣統(tǒng)計(jì)對(duì)比價(jià) 格 型 別 墅 總 價(jià) 分 析135 120180 175 160 150250050100150200250300鳳 凰城金 碧御 水山 莊廣 州雅 居樂華 南碧 桂園翡 翠綠 洲雅 寶新 城南 航碧 花園總 價(jià) （ 萬 元 /套 ）在廣州市場(chǎng)上，價(jià)格型的別墅所占數(shù)量最多，花都板塊、廣園東板塊、番禺板塊的別墅均屬于價(jià)格型別墅，平均來說，價(jià)格型別墅價(jià)格在 100250 萬之間，價(jià)格處于別墅市場(chǎng)的下游。 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 31價(jià) 值 型 別 墅 總 價(jià) 統(tǒng) 計(jì)900400 350110013000200400600800100012001400匯 景 新 城 麗 江 王 臺(tái) 別 墅 清 華 坊 珊 瑚 灣 畔 二 沙 新 世 界 棕 櫚 園總 價(jià) （ 萬 元 /套 ）價(jià)值型別墅總價(jià)均超過 300 萬/套，最高可以達(dá)到 3000 多萬一套的超豪華別墅，價(jià)格處于上游。物以稀為貴。由于總量控制得當(dāng)，價(jià)值型別墅在市場(chǎng)銷售狀況較好。價(jià)值型別墅衡量的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超出了價(jià)格的局限，客戶以擁有該類別墅為豪，更作為終極住所。綜合對(duì)比以上兩種別墅，價(jià)格型所消費(fèi)的客戶群較廣，價(jià)值型所消費(fèi)的客戶群較窄，基本是金字塔頂端的客戶；但價(jià)格型的別墅風(fēng)險(xiǎn)要比價(jià)值型別墅的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，在成本和需求基本恒定的情況下，不少發(fā)展商都追求“量”上突破，而不求“質(zhì)”的改變，間接影響了整個(gè)別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格體系。目前相比北京、上海別墅市場(chǎng)，廣州別墅基本處于中下游檔次，即使有匯景、珊瑚灣畔等項(xiàng)目加盟，由于供應(yīng)少，對(duì)大市影響不深。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 32 廣州高端洋房?jī)r(jià)格對(duì)比廣 州 高 端 洋 房 價(jià) 格 走 勢(shì)930012022110001700078007600850055007500580068004000 6000 8000 10000 12022 14000