【正文】 里將是前往珠海輕軌的起點(diǎn)，到珠海、中山將不到一個小時，到東莞的車程也差不多如此，通過地鐵三號線和七號線以及龐大的路網(wǎng)，這里將和廣州老城區(qū)密切相連。? 廣州西湖將建成全新生態(tài)開發(fā)區(qū)。西湖將是廣佛大都市圈和珠三角重要的國內(nèi)外商務(wù)活動中心和商務(wù)休閑區(qū)，建設(shè)湖濱酒店、國際會議中心、國際商務(wù)中心、商務(wù)綜合服務(wù)中心、商務(wù)套房、商務(wù)別墅、康復(fù)娛樂中心等，成為華南重要的商務(wù)活動中心。由于高級寫字樓區(qū)形成大公司總部群，周邊區(qū)域地價隨之增高。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 46? 政府將興建三位一體的商業(yè)中心超級 SHOPMALL——漢溪商業(yè)中心， 根據(jù)規(guī)劃，漢溪商業(yè)中心將根據(jù)區(qū)內(nèi)地形地貌特征、交通干道配置和周邊環(huán)境配合狀況，在地鐵出口以東、漢溪大道和興業(yè)路之間的空地規(guī)劃發(fā)展以“shopmall＋特色消費(fèi)區(qū)（街）＋休閑廣場”為主題的中心商業(yè)區(qū)；在鐘村鎮(zhèn)以東、興業(yè)路兩側(cè)、以大坪崗和石塢崗為核心的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展具有國際水準(zhǔn)的大型汽車主題公園；在興業(yè)路以南、紅山湖及金山大道兩側(cè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)以商務(wù)酒店及寫字樓為主體的園林式商務(wù)休閑區(qū)。通過三大規(guī)劃項(xiàng)目的有機(jī)組合及滾動式開發(fā)，從整體上形成一個集飲食購物、城市觀光、商務(wù)會展、旅游度假、休閑娛樂、汽車展銷等綜合功能、具有“生態(tài)型、休閑式、高檔化、多組團(tuán)”特征的現(xiàn)代大型綜合商貿(mào)區(qū)。? 地鐵三號線即通車。廣州地鐵三號線是實(shí)現(xiàn)廣州城市總體規(guī)劃，拉開廣州城市布局，加快廣州城區(qū)向南發(fā)展的戰(zhàn)略線路，其功能定位是加強(qiáng)廣州與番禺區(qū)以及周邊地區(qū)的交通聯(lián)系，促進(jìn)海珠區(qū)發(fā)展和提升番禺新區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)地位，鞏固廣州作為華南地區(qū)中心城市的地位，進(jìn)一步增強(qiáng)其與珠江三角洲城市群的聯(lián)系，提高國際影響力和競爭力。? 廣州“南拓”實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要交通基礎(chǔ)設(shè)施——新光快速路將縱貫天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)，成為廣州大道與華南快速干線之間的又一條南北交通大動脈。新光快速路沿廣州新城市中軸線前進(jìn)，另建一新光大橋通過珠江后海航道，有望緩解目前洛溪大橋的交通壓力。按照廣州市的交通體系規(guī)劃，新光快速路向北將通過規(guī)劃中的獵德大橋接獵德路、天河?xùn)|路，與天河區(qū)連接，于去年 12 月 8 日正式動工，預(yù)計 2022 年底與地鐵三號線同時建成通車。番禺區(qū)域由原來 “城郊 ”“性價比高 ”的房產(chǎn)板塊，轉(zhuǎn)變?yōu)榻袢瞻l(fā)展迅速、升值潛力大、廣州未來的居住中心。巨大的發(fā)展?jié)摿熬幼∈孢m度的提高 ,決定了高檔樓盤的需求量亦隨之增加 ,凝聚高尚住宅群體。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 47華 南 板 塊 別 墅 供 應(yīng) 量 統(tǒng) 計 圖1735841711604551683631090%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣 州 雅 居 樂 華 南 碧 桂 園 錦 繡 香 江 清 華 坊 珊 瑚 灣 畔聯(lián) 排 別 墅獨(dú) 立 別 墅 華南板塊別墅市場供應(yīng)量情況在華南板塊別墅一直是供應(yīng)的重點(diǎn)，在不少大盤均出現(xiàn)別墅這種類型的產(chǎn)品。在近十年的別墅供應(yīng)量統(tǒng)計中，華南板塊一共推出別墅約 2022 余套，在總量上，獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅少 80 余套左右，比例相當(dāng)。華南板塊別墅主要以經(jīng)濟(jì)型和度假型別墅為主，除了 2022 年 5 月推出的清華坊是純別墅項(xiàng)目以外，其余均有少量的洋房供應(yīng)。而獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅在同一個盤的比例各有不同。如：華南碧桂園獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅多 55%,而錦繡香江和廣州雅居樂則以聯(lián)排別墅為主。據(jù)市場調(diào)查所得，目前華南板塊所出售的別墅僅剩余廣州雅居樂 30 套左右的聯(lián)排別墅，其余均銷售完畢。 2022 年底，國家不再批復(fù)別墅用地設(shè)施出臺，別墅供應(yīng)量受到宏觀限制；2022 年之后，仍然擁有較大量別墅開發(fā)用地儲備的項(xiàng)目只有華南碧桂園，其次為廣州雅居樂及珊瑚灣畔有可能在 2022 年繼續(xù)進(jìn)行別墅開發(fā)?？傮w來說別墅出現(xiàn)供小于求，價格上漲的趨勢。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 48 華南板塊別墅市場產(chǎn)品特色分析樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價格清華坊 / / 聯(lián)排：330450㎡中式民居后院花園雙入戶（工人房室外入戶）陽光車庫（廳經(jīng)中庭天井車庫）5600 元/㎡（一期）6700 元/㎡（二期）別墅/ / 獨(dú)立：284605㎡雙空中大露臺天臺花園雙工人房，雙車庫獨(dú)立衣帽間12022 元/㎡珊瑚灣畔洋房/ 疊加式多層洋房 170230㎡南北對流躍式客廳挑空 6 米雙空中花園全套房設(shè)計8000 元/㎡洋房紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)翠宏臺二房二廳:6780㎡三房二廳:88114㎡四房二房:119135㎡6 層無電梯洋房入戶空中花園設(shè)計4500 元/㎡（含 800 元/㎡裝修）華南碧桂園別墅怡翠苑、景翠苑、雅翠苑、盈峰翠庭、翡翠苑 A 區(qū)、錦翠苑 A 區(qū)、映翠桃園獨(dú)立 250600㎡聯(lián)排 180～218㎡陽光浪漫別墅四層結(jié)構(gòu)、天臺花園 5500 元/廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 49樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價格第一期 雅逸庭、雅翠庭、雅 悅庭（歐洲故事） 二房二廳：90㎡三房二廳 100110㎡ 房間外飄窗臺較大 4000 元 /㎡(含 600 元/㎡的裝修)洋房 第二期 上善若水 三房二廳amp。四房二房：132234㎡三錯層一梯兩戶設(shè)計南北對流 米中空客廳入戶空中花房雙套房躍式設(shè)計6500 元 /㎡(含 1000 元/㎡的裝修)第一期 御景灣 獨(dú)立：371552㎡ 地下花園、多功能室首層前后雙花園 650012022 元／㎡（含 900 元/㎡裝修）第二期 灝湖居 聯(lián)體：172273㎡獨(dú)立：300390㎡ / 3698 元 /㎡起廣州雅居樂別墅第三期 歐洲故事四聯(lián)排：142172㎡聯(lián)排：146203㎡獨(dú)立：208380㎡歐式入口門廊、前后花園私家碼頭全套房設(shè)計躍式，主人房連超大觀景露臺四聯(lián)排：6500 元/㎡聯(lián)排：7400 元/㎡獨(dú)立：8600 元/㎡第一期 紫荊園 二房二廳：90㎡三房二廳：100120㎡ / 3500 元/㎡（含 650 元/㎡裝修）洋房 第二期 山水園 二房二廳:8598㎡三房二廳:98126㎡四房二房:145148㎡/ 4300 元/㎡（含 600 元/㎡裝修）/ 玉蘭園、百合園、 紫滕園 聯(lián)排別墅：159247㎡ / 6700 元/㎡錦繡香江 別墅 / 薔薇園、丹桂園 聯(lián)排別墅: 150－160㎡獨(dú)立別墅: 300－500㎡國際生態(tài)別墅私家湖岸線300800㎡大花園雙車庫10100 元/㎡廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 50樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價格第一期 朗心園、怡心園、暢 心園、逸心園 三房二廳:120130㎡ 米的超寬客廳主人房為套房及帶有衣帽間南北對流4500 元 /㎡(含 1000 元/㎡的裝修)第二期 賞心園、貴族公寓 三房二廳：120140㎡四房二廳：180190㎡南北對流雙套房設(shè)計，共設(shè)三個衛(wèi)生間主人房窗臺為 270 度全落地玻璃設(shè)計5000 元 /㎡(含 1000 元/㎡的裝修)第三期 薈心園、悅心園 三房二廳amp。四房二廳：170 190㎡ 雙套房、多陽臺設(shè)計傳統(tǒng)走廊設(shè)計改為圓弧形空間 5500 元 /㎡(含 1200 元/㎡的裝修)第四期 星座 三房二廳：200300㎡采用門廳設(shè)計全屋房間為套房設(shè)計主人房及次主人房均帶有衣帽間層高 米三層臺階式陽臺7000 元 /㎡(含 3500 元/㎡的裝修)星河灣別墅 獨(dú)立別墅 450～800㎡ ? 雙套房、多陽臺設(shè)計 超寬空間感 12022 元/㎡星河灣、碧桂園、雅居樂、錦繡香江、奧園等典型樓盤的組團(tuán)產(chǎn)品由小面積的洋房逐步發(fā)展到總體面積寬松的大平層，在戶型特色、功能、裝修檔次的要求向高層次提升。別墅產(chǎn)品對環(huán)境營造、空間感及享受性功能更加注重，特色性主題明確（如清華坊的中式民居） ，供應(yīng)量的近期減少令其供不應(yīng)求，尤其是中小型別墅因其高性價比而大受歡迎，基本上在短期內(nèi)可以售磬。外圍配套上，園林傾向休閑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計走向國際化，買家從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄?。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 51 華南板塊別墅市場消費(fèi)力情況? 聯(lián)排別墅綜合分析如上圖表所示，? 華南板塊的聯(lián)排別墅總價基本集中在 110200 萬/套的價格區(qū)間；? 早期的錦繡香江出現(xiàn)過 96 萬左右 150160㎡左右的聯(lián)排別墅，廣州雅居樂歐洲故事 23 也推出少部分 100 萬左右的四聯(lián)排、六聯(lián)排，所占份額較??；? 除了清華坊、廣州雅居樂、華南碧桂園的部分 350㎡左右的大面積聯(lián)排別墅總價在 200 萬以上之外，大部分別墅項(xiàng)目均以中端偏上的定價占領(lǐng)主流市場。聯(lián) 排 別 墅 樓 盤 價 格 區(qū) 間 供 應(yīng) 量 對 比0 50 100 150 200 250 300清 華 坊華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂錦 繡 香 江清 華 坊華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂廣 州 雅 居 樂錦 繡 香 江華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂錦 繡 香 江200萬以上160200萬110150萬90100 萬聯(lián) 排 別 墅 總 價 統(tǒng) 計 （ 元 ）0100200300400500600200萬 以 上 160200萬 110150萬 90100萬200萬 以 上 160200萬 110150萬 90100萬廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 52? 獨(dú)立別墅綜合分析如上圖表所示，? 華南板塊獨(dú)立別墅總價集中在 210500 萬的區(qū)間，約占 78%左右；? 201300 萬的獨(dú)立別墅主要以華南碧桂園和廣州雅居樂的供應(yīng)量最大，是市場上的主流產(chǎn)品；? 500 萬以上的高端獨(dú)立別墅主要以錦繡香江和珊瑚灣畔的 400500㎡的別墅供應(yīng)為主；? 180200 萬/套的廉價別墅在早期華南碧桂園、廣州雅居樂的產(chǎn)品為主，份額較少。獨(dú) 立 別 墅 價 格 區(qū) 間 供 應(yīng) 量 對 比0 50 100 150 200 250 300珊 瑚 灣 畔錦 繡 香 江珊 瑚 灣 畔廣 州 雅 居 樂錦 繡 香 江華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂錦 繡 香 江華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂華 南 碧 桂 園500萬以上300500萬210300萬180200萬套 數(shù) 獨(dú) 立 別 墅 總 價 對 比0100200300400500600500萬 以 上 300500萬 210300萬 180200萬500萬 以 上300500萬210300萬180200萬廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 53 華南板塊別墅市場競爭環(huán)境分析（1）廣州別墅板塊競爭概況板塊 產(chǎn)品類型 賣點(diǎn) 總價區(qū)間（毛坯） 飽和度 綜合評價 代表樓盤 主力戶型 客戶特征華南板塊以經(jīng)濟(jì)型別墅別墅為主，舒適型別墅近期增加板塊價值區(qū)內(nèi)環(huán)境聯(lián)排:90340 萬獨(dú)立:117600 萬除本項(xiàng)目外，別墅用地基本開發(fā)完畢，舊項(xiàng)目洋房用地供應(yīng)大華南板塊前期主要以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，以其舒適的居住環(huán)境及板塊效應(yīng)開拓廣寬的客源，中小型別墅尤受歡迎，但因多以“別墅+洋房”的方式出現(xiàn)，別墅市場尚未形成規(guī)模，且同質(zhì)化情況較明顯。近期部份中高檔別墅出現(xiàn)，加強(qiáng)其別墅陣營，如清華坊的中式特色令人眼前一亮，而珊瑚灣畔則憑發(fā)展商知名度提高華南板塊別墅檔次印象。華南碧桂園錦繡香江花園廣州雅居樂清華坊珊瑚灣畔聯(lián)排：150450獨(dú)立：300500集中于 35 歲以上的中高級管理人員、港澳人士、中高級公務(wù)員。近年私企老板比例增多。廣園東板塊以居住型別墅為主，檔次性相差較大山水景觀國際性市區(qū)距離聯(lián)