廣州市某樓盤整合策劃方案-文庫吧資料
2025-02-25 11:11本頁面
【正文】 厚，舍不得離開； – 這里一切都很熟悉，日常生活非常方便； – 多年養(yǎng)成的生活習慣，在新的環(huán)境會很不自在 – 工作、生活、做生意得心應手。 ?本土廣州人對祖祖輩輩生活在廣州，特別是上了年紀的廣州人，都會有不愿離開故土的“戀土情結”。 – 市場上樓盤概念漫天飛，到底哪個概念好，消費者不知道、也不想花精力去了解、去比較； – 對買樓的消費者而言，理性消費才是最主要的，因為買樓很可能會花掉他一生的積蓄，他能不慎重嗎？ ‘概念包裝 /行銷’ 對我們的目標消費者有多大的吸引力？（續(xù)） ?講究實在的廣州人，不會因為概念而買房； ?頭腦精明的廣州人，不會因為概念而買房； ?見多識廣的廣州人，不會因為概念而買房； ?精打細算的廣州人，不會因為概念而買房； … … ‘純概念包裝’ 對我們的目標消費者有多大的吸引力？ ?小結： – 刻意進行概念包裝，沒有必要、也是花不來的； – 針對項目做實實在在的推廣工作，才是解決問題的根本之道； – 我們可以通過實實在在的推廣工作，建立良好的品牌形象。 ‘純概念包裝’ 對我們的目標消費者有多大的吸引力？ ?對競爭者： – 從廣州大多數(shù)樓盤的推廣宣傳不難發(fā)現(xiàn)，在項目推廣初期，總是強調一個概念的包裝 /炒作，一陣風后就無聲無息，或無法執(zhí)行下去或是面目全非。于是每推樓盤必言概念、玩噱頭，“純概念炒做”泛濫成風； – 隨著行業(yè)越趨規(guī)范、消費者越趨成熟，“純概念包裝”對消費者的吸引力、對銷售起到的作用越來越微，甚至還會有反作用。 ‘純概念包裝’ 對我們的目標消費者有多大的吸引力？ ‘純概念包裝’ 對我們的目標消費者有多大的吸引力？ ?背景分析： – 新開發(fā)的大型社區(qū)樓盤，由于開發(fā)周期長、資金投量大，從開發(fā)的延續(xù)性、效應性考慮，有必要在初期就引入概念包裝 /推廣，為建立品牌形象奠定基礎。 我們的目標對象： 是土生土長的老廣州。 小結 攻心大戰(zhàn)的最終目標是土生土長的老廣州。 啟示及思索 ?“生活便利”，“保持原有的生活方式”，“戀土情結”是目標消費者購買老城區(qū)住宅最主要動機； ?購房是家庭全體人員的行為；因為兒女都很有孝心，老人的意見起主導作用。 恒鑫御園 一個廣州人尊崇的地方 老城區(qū)住宅市場的消費特征 老城區(qū)物業(yè) ?各樓盤主要針對本土廣州人（老廣州）進行宣傳，而不是其他； ?訴求重點是“高素質精品樓盤”，真正尊貴的精品樓盤難以脫穎而出。是尊貴、高檔的概念。 ?對于老廣州固有定型的概念認同，我們可以相應去提升它；跨越這樣的概念認同只會不切實際，讓人不可相信。 ?次要目標對象： – 到廣州做生意的非本土廣州人，生意人士，可能以潮汕人居多數(shù)。 – 內因： 8層帶電梯、一梯兩戶的精品樓盤。 ‘恒鑫御園’項目主要特征 ?具備老城區(qū) —越秀區(qū)最典型的位置優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、商業(yè)優(yōu)勢、生活便利等共性特征。 ‘恒鑫御園’項目概況 ?地理位置： – 位于老城區(qū)中軸線解放路上，廣州老城中央； – 隔壁是市政府，周圍有省政府、迎賓館、中山紀念堂等著名建筑； – 旁邊還有人民公園、越秀山等 ?交通便利： – 解放路、北京路、廣衛(wèi)路、第一、二號地鐵交叉口，近在咫尺 – 公交車路線： 25 52 19 20 27 241 2 196等等 ‘恒鑫御園’項目概況 ?設施齊備： – 生活：菜市場、飲食店、銀行、醫(yī)院、派出所、各式商店、越秀商業(yè)街 – 教育：幼兒園、小學、中學 ?商業(yè)配套： – 商業(yè)步行街 北京路、西湖路（廣衛(wèi)路） – 百貨：廣百、新大新、中旅商業(yè)城 – 越秀商業(yè)街 ‘恒鑫御園’項目概況 ?項目規(guī)劃： – 占地約 1萬平米，總建筑面積 56790平米；分 A、 B兩座，開發(fā)期 23年； – 綜合型商住小區(qū)。 ?各樓盤多以商業(yè)旺鋪帶動住宅銷售，生意氣息很濃。 ?老城區(qū)因為地域性區(qū)隔，和居民的相對穩(wěn)定性，跨區(qū)購房置業(yè)的并不多。 ?廣州新城市總體規(guī)劃，以北京路為軸心，建設中區(qū)商業(yè)重地，延續(xù)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商機無限。 ? 9層以下的多層住宅最好銷（ 58%），三房二廳、二房二廳（面積 80140平米）的戶形結構最受歡迎（ 80%）。‘北京的王府井’、‘上海的南京路’。 ?歷史文化中心 —中
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