信立怡高_(dá)跨界公寓產(chǎn)品專項(xiàng)研究完稿_60頁(yè)-文庫(kù)吧資料
2025-03-12 22:29本頁(yè)面
【正文】 層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個(gè)樓座。在具體標(biāo)準(zhǔn)上按住宅 要求設(shè)計(jì)，產(chǎn)品配套齊全。 本產(chǎn)品兼具時(shí)尚性與時(shí)代性， 采用創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)。一是物質(zhì) 需求提供高舒適度的居住環(huán)境，二是精神需求， 強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化建設(shè)。 因此，在抓住快速公交帶來(lái)的利好的同時(shí)， 消除負(fù)面作用。市場(chǎng)研判， 知名開發(fā)商、小戶型、高品質(zhì)產(chǎn)品存有市場(chǎng)空白。結(jié)合市場(chǎng)，要突破用地性質(zhì)， 嫁接商務(wù)的形式，做宜商宜住的產(chǎn)品，利于通過(guò)政府 審批和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。 52 如何吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶？ 軌道物業(yè)的成功給本項(xiàng)目何種啟示？ 市場(chǎng)空白點(diǎn)在哪？ 如何滿足用地性質(zhì)， 2年內(nèi)完成銷售目標(biāo)？ 市場(chǎng)研判與定位 在當(dāng)前背景下，本項(xiàng)目要想在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 100%銷售的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化，必須要鎖定問題，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ?政策障礙： 由于商服用地，在銀行貸款政策上，首付需 50%以上，利率上浮 10%。 ?地塊困局： 地塊呈三角形狀，三面臨路，噪聲污染嚴(yán)重，不利于開發(fā)。 ?區(qū)位困局： 項(xiàng)目位于濟(jì)南西北部，項(xiàng)目周邊尚未改造，給人臟亂差印象，區(qū)域認(rèn)可度低。 操作要點(diǎn)七 跨界產(chǎn)品的居住功能實(shí)現(xiàn)面臨重重困難，若偏向于居住功能，則需面臨較大的政策阻力。投資性是跨界產(chǎn)品普遍選取的重要宣傳重點(diǎn)。 ?北京建外 SOHO，定位于可居住可辦公，面積區(qū)間躲在 100150平米之間。二線城市偏居住跨界產(chǎn)品面積一般在 3060平米左右。 塔式結(jié)構(gòu) 廊式結(jié)構(gòu) 45 操作要點(diǎn)五 戶型：根據(jù)功能定位不同，戶型面積進(jìn)行變化。 國(guó)貿(mào) 43 操作要點(diǎn)三 外立面與公共空間：豪華和富有商務(wù)感的外立面、公共空間與園林對(duì)客戶有極大的吸引力，目前跨界產(chǎn)品呈現(xiàn)越來(lái)越重視外部形象的趨勢(shì)。 ?城市價(jià)值 ，位于城市商務(wù)區(qū)內(nèi)，改善城市投資環(huán)境，為中小型辦公提供了承載的平臺(tái)。部分城市的跨界產(chǎn)品會(huì)有明顯的功能定位。 濟(jì)南跨界產(chǎn)品現(xiàn)狀 40 跨界產(chǎn)品操作要點(diǎn)有哪些？ 41 操作要點(diǎn)一 完善的前期策劃：通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研確定項(xiàng)目的可行性和功能定位、檔次定位和對(duì)城市的價(jià)值。 ?市場(chǎng)中小面積，低總價(jià)住宅缺失，小戶型公寓成為市場(chǎng)空白的補(bǔ)缺者。 真正實(shí)現(xiàn)功能辦公和居家功能復(fù)合 小戶型為主，外立面和公共空間裝修普通 居住型和辦公型在面積和外立面裝修等有較明顯差別， 面積適中，追求項(xiàng)目整體檔次 39 項(xiàng)目 用地性質(zhì) 面積區(qū)間 客戶置業(yè)目的 誠(chéng)基中心 居住、商服 3070 居住、投資、辦公 鑫苑金座 商服 3447 居住、投資 香格里拉 商服 5875 居住、辦公、投資 中齊未來(lái)城 商服 4 53 居住、投資 正大時(shí)代廣場(chǎng) 商服 3070 辦公、投資 濟(jì)南市場(chǎng)跨界產(chǎn)品在營(yíng)銷過(guò)程中會(huì)依據(jù)市場(chǎng)，而主推居住或者辦公某一方面的功能，真正意義上的功能跨界產(chǎn)品并不多見。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展非?；钴S，中小型企業(yè)數(shù)量多，前景廣闊。 三線城市 二線城市 一線城市 經(jīng)濟(jì)背景 功能定位 產(chǎn)品變化 經(jīng)濟(jì)主體實(shí)力較弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不活躍。 低成本辦公： 低成本商務(wù)需求，吸引中小型企業(yè)和個(gè)人辦公客戶。 滿足復(fù)合需求： 滿足了客戶居住、商務(wù)、投資等不同需求。 37 跨界產(chǎn)品 價(jià)值體系 2 5 3 4 1 降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 多功能復(fù)合，目標(biāo)市場(chǎng)擴(kuò)大，分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。 隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展迅速，為居家與辦公的結(jié)合提供了可能性市場(chǎng)上客戶需求呈現(xiàn)復(fù)合性、多樣性，存有居住、投資、低成本辦公的需求。 34 為什么會(huì)出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？ 35 ?現(xiàn)實(shí)條件 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?區(qū)域發(fā)展 ?客戶需求多樣 ?科技的發(fā)展 ?價(jià)值挖掘 ?客戶需求 3. 投資回報(bào)率 ?開發(fā)模式 跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生 外部條件與產(chǎn)品自身的價(jià)值兩方面，共同促使跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生 36 經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度 城市發(fā)展角度 客戶需求角度 行業(yè)發(fā)展角度 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益增強(qiáng)，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，中小企業(yè)，個(gè)人辦公人群增加。 產(chǎn)品屬性解讀五 27 常見戶型 28 煙臺(tái)陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng)戶型 29 7E戶型約 28㎡ 1室 1廳 6l戶型約 42平米 1室 1廳 重汽彩世界戶型圖 30 上海創(chuàng)智天地戶型圖 31 萬(wàn)科螞蟻工房戶型圖
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