【正文】 狀及目標擬合，我們需要通過什么來形成本項目的核心競爭力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位市場現(xiàn)狀 打造 市場差異化產(chǎn)品 形成項目的核心競爭力；充分整合資源，從規(guī)劃、產(chǎn)品、推廣全方位打造滿足客戶需求的高品質社區(qū)。設定目標216。積聚的效果街面，和商業(yè)的主題定位。本項目商業(yè)的發(fā)展策略 放棄購物型的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)不可做大體量購物型商業(yè)、新區(qū)啟動易存活的業(yè)態(tài)。從需求的角度分析：p 公寓總價低，優(yōu)勢明顯。 依附于政府事業(yè)單位和大型企業(yè)生存的小型企業(yè)，由于其資金實力較弱，一般不會購買租金較高的寫字樓，公寓是這部分企業(yè)的合適選擇。 隨著區(qū)域中心的逐漸成熟，政府、事業(yè)單位的進駐，總部經(jīng)濟的形成，將會吸引大量的辦公人群，其中年輕白領、外企高管、高新技術人才等將會是公寓的客戶基礎。本項目做寫字樓不是最優(yōu)選擇。 如果采取市場零售的方式，由于本項目樓面地價較高，在市場上將沒有價格優(yōu)勢，存在較高風險。 區(qū)域市場寫字樓已有國奧城、黃金時代廣場、匯展國際等市場供應約 60萬方 ，后續(xù)將有綠城玉蘭廣場、魯班項目、總部基地南區(qū)、大衛(wèi)項目約 135萬方 ，本項目目前處于前堵后追的局面。解決問題 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 企業(yè)目標：規(guī)避市場風險，快速回現(xiàn)是首要目標企業(yè)目標規(guī)避風險 快速回現(xiàn) 利潤最大化 通過項目帶動公司品牌企業(yè)設想所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)的自我持有核心問題為實現(xiàn)目標，本項目該如何規(guī)劃？問題：如何實現(xiàn)低風險、快速銷售的綜合體規(guī)劃？核心問題構建p 物業(yè)形態(tài)的確定p 產(chǎn)品組合的確定p 體量比例的確定p 總體規(guī)劃布局p 各產(chǎn)品如何做？核心問題：如何實現(xiàn)低風險、快速銷售的綜合體規(guī)劃？核心問題分解本項目綜合體物業(yè)可能的產(chǎn)品組合形式p寫字樓 +商業(yè)p公寓 +商業(yè)p寫字樓 +公寓 +商業(yè)酒店物業(yè)在短時間內無法變現(xiàn)，本項目產(chǎn)品不作考慮。設定目標216。未來東部新城人口規(guī)模大，消費能力高于全市平均水平，將形成以 企事業(yè)單位青年白領和中高層為主的多元人口結構。流動人口 200萬 消費水平較高 中高端餐飲娛樂等快速發(fā)展期人流量大，帶動整條消費鏈。商務人口 至少 15萬 420萬 消費水平高 中高檔餐飲、商務配套快速發(fā)展期總部經(jīng)濟催生大量中高端商務人群。注：信息來源于高新政府網(wǎng)（ 2023）n知名企業(yè) ： 浪潮集團、齊魯制藥、博士倫福瑞達、齊魯電機制造、山東華為通信、積成電子、華能氣動、勝利生物、元隆生物、天辰集團、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園、將軍煙草，青島啤酒、輕騎標致、同欣電子。需求： 百貨、餐飲、休閑娛樂特點描述： 人流量大，拉動力強。數(shù)字一： 2023年上半年，濟南市共舉辦展會 63場，占年計劃的 %，展位數(shù) 3萬個， 參觀人數(shù) 310萬人次。消費水平： 消費水平較高，隨機性強。消費水平： 收入高，消費水平較高。目前入住寫字樓面積約 73萬㎡，入市在售及潛在供應寫字樓面積約 215萬㎡。建設期快速發(fā)展期v政府前期造勢v住宅用地出讓v基礎設施建設v公共設施建設人口特征規(guī)劃期、啟動期：穩(wěn)定繁榮期階段無人氣標志時間產(chǎn)業(yè)工人、住宅客戶 商務人士、住宅客戶以及投資客城市白領為主、商務人士、流動人口、居民v政府公建建設v政府部門搬遷v產(chǎn)業(yè)物業(yè)集中v住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓v公眾對新區(qū)前景不確定v寫字樓大量開發(fā)v大型商業(yè)開發(fā)v區(qū)域基本成熟v區(qū)域內土地出讓完畢v公眾對區(qū)域確立信心v區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎v區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領城市生活項目建設 基礎設施住宅、基礎設施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的 MALL未來 23年，項目所在區(qū)域新建商品住宅可容納 37萬人； 2023年片區(qū)規(guī)劃人口將達到 69萬性質 商品住宅建筑面積已入住 約 200萬在建 約 800萬潛在 約 100萬合計 1100萬平米居住人口人口規(guī)模： 2年內 37萬； 2023年規(guī)劃人口69萬。市場商業(yè)物業(yè)供應量大，大型購物型商業(yè)競爭激烈，銷售速度慢，啟動難、不易存活。建成后將成為集甲級寫字樓、星級酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂，及銀座商城于一體的大型綜合標志性城市建筑組群。項目名稱建筑面積（平方米）中鐵匯展國際 35,000海爾綠城大商業(yè)63,700魯商國奧城 65,000奧體商業(yè) 100,000總計 約 26萬主要競爭 沿經(jīng)十路未來出現(xiàn)的幾個大型潛在商業(yè)項目，商業(yè)面積近 26萬方，規(guī)劃多為綜合性購物中心加商業(yè)街，大型購物中心競爭激烈。n在售商業(yè)：在售商業(yè)： 在售商業(yè)主要分布在沿工業(yè)南路和經(jīng)十路的商品房底商。對本項目的啟示區(qū)域商業(yè)分布 項目周邊 5公里內現(xiàn)存商業(yè)以底商為主；未來兩年，工業(yè)南路以及奧體片區(qū)將出現(xiàn)數(shù)個體量在 3萬㎡以上的大型集中商業(yè)n現(xiàn)有商業(yè)：現(xiàn)有商業(yè)： 現(xiàn)有商業(yè)主要分布在不臨主干道的居住區(qū)內，為生活服務類商業(yè)。需求戶型 占比4050㎡ %5060㎡ %6070㎡ %70㎡ 以上 %未知 12% 購買用途 占比自用 %投資 %未定 %u4050平方米小戶型最受客戶歡迎u70平米以上戶型客戶接受程度較低u購買客戶以投資為主，占比 %客戶區(qū)域 占比歷下區(qū) %市中區(qū) 16%槐蔭區(qū) %其它 %u項目所在的槐蔭區(qū)客戶最多，項目區(qū)域客戶認可度較高銀座中心城市核心區(qū) LOFT公寓以其較高的價值得到客戶認可；公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域。總套數(shù)： 384套銀座中心 公寓由兩棟高層 LOFT公寓組成，層高 ，戶型面積區(qū)間為 4070平方米銀座中心 銀座中心的客戶主要來自項目所在的槐蔭區(qū)。萬豪國際 對本項目的啟示項目位置：位于濟南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū) ,由經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市主干道圍合而成技術指標項目占地：約 90000平方米規(guī)劃總面積：約 55萬平方米容積率： 車位：約 2500個規(guī)劃設計12萬平米購物中心、大型商業(yè)街區(qū)、 2棟 150米超高甲級寫字樓、 2棟獨棟辦公樓、 2棟商務公寓及四星級酒店。購買因素 位置，居住性價比高付款方式 80%為首次貸款客戶主要為年輕人，購房以自住為主，看重項目較高的居住性價比。物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、 SOHO、 LOFT、豪宅占地面積 40畝建筑面積 約 100,000㎡容 積 率 綠 化 率 35% 建筑類型 高尚住宅 ,板樓 ,小高層 ,高層項目特色 小戶型，投資地產(chǎn)裝修狀況 毛坯總 戶 數(shù) 約 2300戶（住宅約 400戶、公寓 473戶、商鋪約 1400戶）萬豪國際 萬豪國際采用奢華金黃色外立面，主力戶型 63平米，熱銷戶型為 78平米。 精裝修對客戶具有較大吸引力 。購買目的 投資 65%，自用 35%，以投資為主客戶關注因素 地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；萬達品牌 萬達廣場 對本項目的啟示 高端公寓有市場空間；公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域， 投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌。萬達廣場 客戶主要來自項目周邊人群，看重項目升值潛力，投資者占大多數(shù)。技術指標項目占地： 333333平方米規(guī)劃總面積： 102萬平米容積率： 3車位：約 2500個規(guī)劃設計：15棟高層住宅、 1棟高層公寓、 1棟五星級酒店、 4棟高層寫字樓高端精裝修公寓， 4050㎡ 戶型為項目主力戶型，占比 70%。公建化的建筑外觀對年輕群體有較高的吸引力。職業(yè) 個體很少， 80%有固定收入?yún)^(qū)域 以項目周邊為主購買因素 位置，居住性價比，復式戶型，建筑 品質公共部分精裝修付款方式 80%為首次貸款客戶主要為年輕人，項目位置、建筑外觀和復式戶型受青睞。符合區(qū)域客戶需求的小戶型公寓有巨大市場機會誠基中心 濟南核心地段城市綜合體項目位置：濟南市和平路與歷山路交叉口技術指標：占地面積 110000平方米，總建筑面積： 33萬平方米容積率： 3總戶數(shù)： 4000個規(guī)劃設計： 規(guī)劃有住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、商鋪開發(fā)周期： 分四期開發(fā)項目特色： 復式，小戶型，投資地產(chǎn)戶型 套數(shù) 配比 面積（平米）兩室 1350 35% 80—100三室 2650 65% 90—120全部為挑高復式結構，戶型以 90120平方米三室為主。市場機會研判小戶型居住和投資價值高，而項目周邊小戶型公寓稀缺。區(qū)域分布濟南公寓市場小結區(qū)域公寓市場 項目周邊在售公寓為海爾綠城玉蘭公寓和名士豪庭MINI公館總體量 售價 銷售狀況總建筑面積 38740平方米均價 13000元 /㎡ 103/339套總體量 售價 銷售狀況總建筑面積26000平方米均價 10000元 /㎡ 120/342套45戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例A 一室兩廳一衛(wèi)一廚 42套 11%B 一室兩廳一衛(wèi)一廚 231套 57%C 兩室兩廳一衛(wèi)一廚 42套 11%D 兩室兩廳兩衛(wèi)一廚 42套 11%F 兩室兩廳兩衛(wèi)一廚 21套 5%G 三室兩廳兩衛(wèi)一廚 21套 5%海爾綠城玉蘭公寓以 73平米戶型為主名士豪庭 MINI公館以 4056平米小戶型為主 A戶型40平米B戶型46平米C戶型56平米D戶型43平米玉蘭公寓面積區(qū)間在 73平米 208平米之間，總價區(qū)間在 90萬 300萬之間； MINI公館面積區(qū)間在 40平米 56平米之間，總價區(qū)間在 40萬 60萬之間區(qū)域公寓市場戶型分析客戶多為項目區(qū)域人群，玉蘭公寓總價較高，客戶多為財富階層，投資比例高；名士 MINI公館總價相對較低，客戶以年輕白領和企事業(yè)單位中高層為主，且自住比例較玉蘭公寓高?？蛻魞r格?市場均價基本保持穩(wěn)定小幅度上漲；?目前在售公寓毛坯交房占 7成，價格集中在 75009000元 /平米，精裝修交房裝修標準在 600800元 /平米，精裝 2500元 /平米。供應成交?多為 50年產(chǎn)權，中部產(chǎn)品檔次較高；?面積集中在 3040， 5060平米的一房及少量的 8090平米的兩房。首次置業(yè)、投資客戶占主體；自住客戶多為過渡房，投資客多為個體私營企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者。成交客多來自周 邊 地區(qū)，天 橋 區(qū)占 60%，槐 蔭 區(qū) 20%，其他區(qū)域 20%鑫苑金座 25—45 歲 首次置 業(yè) 者 過 度型客 戶 ，以自住客 戶為 主，占到 65%，因其 總 價 較 低，吸引了大批首付能力 較 低的 剛 性需求客 戶九城尚都 居住型公寓以辦公自用型客戶為主，約為 60%； SOHO商務公寓，投資客戶居多，自用投資比例約為 80%；客戶以經(jīng)十路以南、項目周邊的中小型企業(yè)為主。香格里拉偏商的小戶型公寓產(chǎn)品， soho辦公屬性較為明顯，因此 客 戶以辦公、投資型客戶為主，其比例分別為 40%、30%，自住客戶為 30%，客戶以周邊小企業(yè)、小公司及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者為主香港國際 周邊客戶為主，自用型客戶約 70%，投資客戶 30%發(fā)祥 1號公館 多為二次置業(yè)；辦公、投資客占 6570%，自住客比例較小，約 30%；客戶主要來自槐蔭、市中、歷下、天橋區(qū)，項目周邊企事業(yè)單位高端客群萬豪國際 投資客戶占主體，約到 70%，自住客戶約 30%； loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)。戶型供應分析項目 客戶特征誠基中心 居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當，客戶來源較為廣泛正大時代廣場 客戶以辦公、投資型客戶為主，區(qū)域來源主要為歷下區(qū)中齊未來城 主要為首次置業(yè)的年輕人，以自住為主，客戶主要來自高新區(qū)藍調國際 客戶主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為 70%，投資客占到 30%。 、萬豪國際為層高 ， loft； 1號公館為酒店式公寓（精裝）； ，朝向位置差。數(shù)據(jù)來源：信立怡高房地產(chǎn)市場月報注：不包括 loft公寓市場總體價格分析毛坯精裝在售公寓毛坯交房占 7成，價格集中在 75009000元 /平米；簡裝修交房裝修標準在 600800元 /平米，精裝2500元 /平米。南部區(qū)域無供應。濟南公寓概況分析自 09年 6月以來，公寓成交量大幅攀升，除今年春節(jié) 2月成交低迷外，其余月份成交量保持 700套左右。金光旺角 ： 40年產(chǎn)權，約 ，預計 2023年 56月開盤。另有商業(yè)、寫字樓玉蘭公寓： 40年產(chǎn)權， 1棟 25層酒店式公寓；約 4萬平米，預計上半年開盤。另有商業(yè) /住宅名士豪庭 Mini公館： 38年產(chǎn)權，高層；約 ，銷售 75%。另有住宅發(fā)祥 1號公館： 40年產(chǎn)權， 1棟小高層，約 3萬平米，銷售 70%。另有商鋪 /住宅藍調國際： 40年產(chǎn)權， 4棟 (1棟 23層、 1棟 26層、 2棟 31層）高層； 4萬平米，銷售率 90%