【正文】 地勢(shì)平坦，地質(zhì)優(yōu)良；（２）開(kāi)發(fā)商資金雄厚，知名度高；（３）周邊自然環(huán)境優(yōu)美，漁家文化氛圍濃厚；（４）近臨石島主干道黃海北路；（５）多層、小高層、情景花園洋房、聯(lián)體別墅建筑群體，陳列錯(cuò) 落有序，從任何角度均能一覽小區(qū)景觀。 北向：鳳凰湖路。 西向：斥山園林山景及法華院旅游風(fēng)景區(qū)。 項(xiàng)目地勢(shì)平坦，但多為鹽堿地，同時(shí)排水工程較大。 東南面為項(xiàng)目規(guī)劃的內(nèi)湖 ——“ 鳳凰湖 ” 。 北臨規(guī)劃公路 ——“ 鳳凰湖路 ” ，其東、南兩方向?yàn)轫?xiàng)目后期規(guī) 劃用地。 “ 海風(fēng)花園 ” 和 “ 曙光小區(qū) ” 的價(jià)格為中高檔價(jià)位，每平方米為 2900元和 3200元，雖然主要針對(duì)外地置業(yè)群體，但價(jià)格略高，使其喪失了不少本地消費(fèi)者，因此我們?cè)诓僮鞅卷?xiàng)目時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題。 銘仕海岸 ” 別墅價(jià)格最高，每平方米 4050元。 銘仕海岸 ” 兩個(gè)項(xiàng)目，其自身園林景觀規(guī)劃一般，同時(shí)所處區(qū)域不同，加之所剩物業(yè)不多，不會(huì)與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 從景觀上分析： 在景觀資源上，直接與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的是 “ 海風(fēng)花園 ” 項(xiàng)目樓盤(pán)，其以廣闊的海景、自然綠色園林景觀和現(xiàn)房銷(xiāo)售，直接分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。但為了項(xiàng)目后期的戶型合理的配比定位，則三房戶型相對(duì)略高一點(diǎn)。 經(jīng)過(guò)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研分析及本項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的戶型配比中，三房的戶型比例略高。在上述三個(gè)項(xiàng)目中，均有別墅建筑體系，而別墅規(guī)模最好是榮成的 “ 榮圣 而 “ 海風(fēng)花園 ” 緊鄰海岸線，加之良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)和專(zhuān)業(yè)公司的營(yíng)銷(xiāo)推廣，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成了良好的口碑，將會(huì)是本項(xiàng)目一期最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！ 從戶型配比上分析： 從樓盤(pán)戶型的配比上看，多層建筑主要以兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主，其面積在 80120㎡之間；其情景花園洋房和四層公寓的建筑主要以三房?jī)蓮d和四方兩廳為主，其面積一般在 110160㎡之間；而聯(lián)體別墅和單體別墅的戶型組成一般在六房三廳以上。其中， “ 榮圣 銘仕海岸位 置 石島灣開(kāi)發(fā)區(qū)民俗 度假村東側(cè) 榮成市榮山大道南側(cè) 榮成市體育公園北規(guī)模 5萬(wàn)㎡ 20多萬(wàn)㎡ 3萬(wàn)余㎡建筑類(lèi)別 觀景別墅和四層公 寓 多層、四層公寓、聯(lián)體 /單體別墅 聯(lián)體別墅和單體別墅戶型一房一廳 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)八房四廳四衛(wèi)兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d 四房三廳兩衛(wèi)八房三廳四衛(wèi)三層別墅 六房三廳三衛(wèi)價(jià) 格基價(jià) 2200元 /㎡ 2700元 /㎡ 3200元 /㎡均價(jià) 2900元 /㎡ 3200元 /㎡ 4050元 /㎡最高價(jià) 3600元 /㎡ 3500元 /㎡ 4900元 /㎡（二）代表樓盤(pán)分析 １、從規(guī)模上分析： 從樓盤(pán)的規(guī)模上看，上述三個(gè)項(xiàng)目中，只有曙光小區(qū)項(xiàng)目可以與本項(xiàng)目一期 A區(qū)板塊相比較，其他兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小。由于外地人在此置業(yè)主要以旅游度假為主，所以外銷(xiāo)的房子的入住率與旅游的淡旺季有直接的關(guān)系，旅游旺季到來(lái)時(shí)，入住率明顯提高；淡季到來(lái)時(shí)，入住率就相應(yīng)減少。 雖然整個(gè)榮成片區(qū)的現(xiàn)售樓盤(pán)大部分為現(xiàn)房，但是總體來(lái)看入住率較低。外地人在此置業(yè)主要是滿足度假、旅游以及將來(lái)養(yǎng)老的需求，所以大部分外地人比較喜歡中小戶型的經(jīng)濟(jì)、適用海景房。如豐薈 外銷(xiāo)戶型以中小戶型為主。 親?；▓@、海風(fēng)花園等外銷(xiāo)趨勢(shì)更加明顯，其中豐薈 這部分人來(lái)此置業(yè)的主要目的就是旅游度假以及養(yǎng)老。 隨著榮成以及石島開(kāi)放力度的不斷加大以及本地居民住宅的不斷飽和，該片區(qū)的樓盤(pán)外銷(xiāo)趨勢(shì)日漸明顯。 親?；▓@、海風(fēng)花園等項(xiàng)目具備一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力外，其他項(xiàng)目綜合質(zhì)素不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模較小，設(shè)計(jì)不合理，配套較差，空置率較高，營(yíng)銷(xiāo)水平低等方面。 樓盤(pán)總體質(zhì)素不高 除了一些由外地開(kāi)發(fā)商或策劃代理公司介入的樓盤(pán)如榮成片區(qū)的曙光小區(qū)、榮圣 雖然整個(gè)榮成房地產(chǎn)價(jià)格總體較低，但是一直處于上升態(tài)勢(shì)，在過(guò)去的一年多的時(shí)間內(nèi)，平均房?jī)r(jià)上升了 200——300/ ㎡左右。 一、榮成 —— 石島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述（一）榮成 —— 石島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 通過(guò)我們對(duì)榮成城區(qū)以及石島片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，總體來(lái)看榮成市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾大特征： 價(jià)格總體較低，樓價(jià)上升平穩(wěn)。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，它的營(yíng)銷(xiāo)推廣是建立在項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路的基礎(chǔ)之上的，簡(jiǎn)言之，就是在完成整個(gè)項(xiàng)目前期造勢(shì)和炒作的前提下，結(jié)合項(xiàng)目總體特質(zhì)，重點(diǎn)挖掘一期項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)恰當(dāng)?shù)男麄骱蜖I(yíng)銷(xiāo)手段實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。第二部分：石島灣一期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 依據(jù)我們對(duì)石島灣項(xiàng)目的總體描述，石島灣項(xiàng)目集中體現(xiàn)了人們對(duì) “ 和平、和諧、友愛(ài)、平等、公正、團(tuán)結(jié) ” 等美好愿望的追求，同時(shí)我們提出了泛地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）的概念，希望整個(gè)項(xiàng)目的居住文化與漁家文化、休閑文化、旅游文化、民俗文化之間恰當(dāng)?shù)募藿?、移? 。 ，社區(qū)整體藍(lán)圖已經(jīng)基本展現(xiàn)； 、鳳凰湖的綜合改造已經(jīng)趨于成熟； ； ； 。 ，符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。 ，甚至在某些方面還不如鄰近的小規(guī)模樓盤(pán)（如：海風(fēng)花園）， “ 王者 ” 的素質(zhì)欠缺較大。那就是在開(kāi)始時(shí)，把產(chǎn)品在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面的打造做精做細(xì)，在達(dá)到國(guó)際一流的基礎(chǔ)上，只要有微利即可，但是伴隨著產(chǎn)品的逐步開(kāi)發(fā)，品牌的不斷提升，全新的社區(qū)文化、生活方式的不斷呈現(xiàn)，人們對(duì)其認(rèn)同也不斷深入，其價(jià)格也一定要一路高走。第四部曲 ——“ 緩稱王 ” “ 緩稱王 ” 即制定合理的價(jià)格策略以及入市策略，保證項(xiàng)目整體戰(zhàn)略的實(shí)施與可持續(xù)開(kāi)發(fā)。（ 8）加快當(dāng)前項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位等指導(dǎo)性工作。（ 6）加緊吹海造田進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的包裝與設(shè)計(jì)。 （ 4）讓石島灣國(guó)際海水浴場(chǎng)的改造工程和本案的一期運(yùn)作并駕齊驅(qū)， “ 大盤(pán)未動(dòng)，景觀先行 ” ，乃大盤(pán)操作之良策。（ 2）在赤山旅游度假區(qū)的亞洲第一銅佛附近可以鳥(niǎo)瞰本項(xiàng)目的地 方，用石板刻制一個(gè)本項(xiàng)目的規(guī)劃圖，讓導(dǎo)游把本案的規(guī)劃作 為一個(gè)景點(diǎn)介紹給游客。（ 6）制作一個(gè)超大規(guī)模的沙盤(pán)，與本項(xiàng)目５４０多萬(wàn)平米的樓盤(pán)規(guī) 模遙相匹配，制造新聞價(jià)值點(diǎn)。（ 4）和在山東省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)具有比較成熟網(wǎng)絡(luò)的地產(chǎn)代理公司合 作，擴(kuò)大石島灣項(xiàng)目在外地的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。 （ 2）和威海本地以及外地的旅行社合作，增強(qiáng)對(duì)石島的推介力度， 并將本項(xiàng)目作為一個(gè)旅游景點(diǎn)，供廣大客戶進(jìn)行旅游參觀，提 高體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的推廣力度。因此，在那一天，平時(shí)幾乎難得一見(jiàn)的深圳地產(chǎn)巨頭紛紛赴約，應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于見(jiàn)多識(shí)廣的地產(chǎn)巨頭而言，絕非為了一睹 “ 克氏 ” 風(fēng)采而坐等大半天，更多的地產(chǎn)人心里是想看個(gè)究竟： “ 克林頓真的會(huì)來(lái)深圳嗎？克林頓怎樣來(lái)深圳的？ ” 也許，更多的地產(chǎn)巨頭們心里還會(huì)生出另一番感慨： “ 京基果然大手筆。據(jù)悉，碧海云天那幾天賣(mài)得異常火爆，畢竟克林頓在中國(guó)人尤其成功人士的心目中還是擁有驚人的明星效應(yīng)和模范效應(yīng)的；二是，隨著全國(guó)各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道此事，京基地產(chǎn)也于一夜間在全國(guó)聲名鵲起，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，而京基的大手筆和陳華的個(gè)人魅力也令不少人傾心不已，這是一筆寶貴的財(cái)富積累。京基地產(chǎn) 25萬(wàn)美元買(mǎi)來(lái) “ 克林頓 2小時(shí)深圳行 ” ，然而就是這短短的兩小時(shí)來(lái)訪，給京基帶來(lái)了難以估量的雙重效應(yīng)。 2023年 05月 30日 09:03 2）在合適的機(jī)遇下可以再次邀請(qǐng)韓國(guó)總統(tǒng)金詠三或現(xiàn)任總統(tǒng)盧武鉉對(duì)石島進(jìn)行友好交往，并邀請(qǐng)其做石島灣項(xiàng)目的代言人。其中 “ 張保皋紀(jì)念塔 ” 五個(gè)字由韓國(guó)總統(tǒng)金詠三親筆所書(shū)，可謂大有來(lái)頭。 （３）造勢(shì)點(diǎn)之三 —— 利用中韓兩國(guó)的歷史淵源。 （２）造勢(shì)點(diǎn)之二 —— 媒體推介 在重要的媒體，選擇合適的廣告投放時(shí)機(jī)，對(duì)石島灣，赤山旅游度假區(qū)進(jìn)行先期預(yù)熱。互惠體系的內(nèi)容包括旅游、教育、投資、養(yǎng)老、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、工業(yè)等各個(gè)方面的合作，具體到本項(xiàng)目可以制定以下措施：Ａ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島置業(yè)，可以優(yōu)先安排工作；Ｂ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島養(yǎng)老，可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域醫(yī)療，保險(xiǎn) 共享；Ｃ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島置業(yè)，可以享受特殊價(jià)格優(yōu)惠；Ｄ、互惠體系內(nèi)的外地客戶在石島置業(yè)，可以擁有旅游特權(quán)，所有 的旅游景點(diǎn)門(mén)票全部免費(fèi)或者減半。如果效果比較好可以繼續(xù)擴(kuò)大聯(lián)姻城市范圍，比如和上海、北京、東北等重點(diǎn)市場(chǎng)，建立長(zhǎng)期的友好合作關(guān)系。本項(xiàng)目作為新石島的重點(diǎn)工程，應(yīng)該爭(zhēng)取石島管委的大力支持。而石島灣項(xiàng) 目是在雙方政府引導(dǎo)下的官方合作，信任度自然就高出許多。 ※ 造勢(shì)理由： Ａ、石島剛撤鎮(zhèn)立區(qū)，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跳躍式發(fā)展就必須有親和的、 開(kāi)放的姿態(tài)去招商引資、去尋求合作。 營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)的目的就是要造成一種銷(xiāo)售的 “ 勢(shì)差 ” ，這種勢(shì)差就是在公眾心中樹(shù)立起關(guān)于產(chǎn)品的一種高度，讓公眾對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生期待心理與渴望了解的欲望，這種期待的心理其實(shí)就是促使購(gòu)買(mǎi)行為的潛在力量，產(chǎn)品的銷(xiāo)售由此而產(chǎn)生 —— 新聞公關(guān)的使命正在于此。 3. 樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)的具體優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)是營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)環(huán)節(jié)中最末的一環(huán)，必須在前面大勢(shì)的渲染之后，市場(chǎng)對(duì)樓盤(pán)所處區(qū)域有足夠的關(guān)注，最后才能水到渠成的推出關(guān)于樓盤(pán)的具體優(yōu)勢(shì)介紹。 造勢(shì)的落腳點(diǎn)必須與民眾關(guān)注的熱點(diǎn)相結(jié)合，這樣才能最大程度喚起民眾的心理共鳴。而本項(xiàng)目恰好處于石島撤鎮(zhèn)設(shè)區(qū)的良好時(shí)機(jī)，同時(shí)整個(gè)石島正處于產(chǎn)業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)段，這些對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講都是利好消息，我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)之時(shí)，必須好好利用。 。出色的新聞公關(guān)必然依附著有新聞價(jià)值的事件而進(jìn)行。（二）炒作要點(diǎn) 新聞公關(guān)是許多樓盤(pán)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)時(shí)經(jīng)常使用的一種方式。 構(gòu)造本項(xiàng)目的品牌價(jià)值 作為建設(shè)周期很長(zhǎng)的大盤(pán)，發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)是決定客戶對(duì)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)與否的重要砝碼之一，本項(xiàng)目發(fā)展商斥山水產(chǎn)集團(tuán)是石島乃至威海最具實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這也是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)之一。 根據(jù)我們對(duì)石島房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在石島置業(yè)的客戶中，有相當(dāng)比例的客戶是抱著投資的信念 —— 也就是說(shuō)，他們最關(guān)心的不是項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境的好壞等因素，而是更關(guān)心石島整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r如何，所以我們?cè)谛麄髦幸w現(xiàn)本項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力，并不是單純的訴求項(xiàng)目的環(huán)境因素。 宣傳石島未來(lái)的發(fā)展?jié)摿? 作為石島的標(biāo)志性項(xiàng)目，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況與客戶對(duì)石島未來(lái)發(fā)展的信心密切相關(guān)。 要打開(kāi)銷(xiāo)售局面，當(dāng)務(wù)之急就是在宣傳上進(jìn)行高屋建瓴的造勢(shì)，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)石島區(qū)域未來(lái)發(fā)展的信心，最終達(dá)到消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目發(fā)展充滿信心的目的。 第三部曲 ——“ 高筑墻 ” “ 高筑墻 ” 是指充分利用各種社會(huì)資源，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)有力的宣傳推廣，大幅度提升本案形象，從而增強(qiáng)買(mǎi)家的置業(yè)信心。 ，對(duì)大慶油田、東營(yíng)勝利油田的干部職工或 其他人士進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。商業(yè)規(guī)劃原則如下： （如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）與大型購(gòu)物商業(yè)（如石島灣購(gòu)物廣場(chǎng)）搭配； （如漁家民俗產(chǎn)品）與旅游娛樂(lè)（如紀(jì)念品、釣具、 泳裝）商業(yè)搭配； （如西餐廳、小吃店等）與生活商業(yè)（如理發(fā)店、干 洗店、文化用品等）搭配； （六）醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健 現(xiàn)在醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)生保健等產(chǎn)業(yè)也不再是政府承辦的公益性事情，這些資源如今都可以由任何有能力的社會(huì)力量來(lái)開(kāi)辦。這樣 做一方面結(jié)束了石島無(wú)高校的歷史；另一方面可以提升整個(gè) 項(xiàng)目的形象，并創(chuàng)造一定的目標(biāo)客戶群。合作學(xué)校可以在固定的時(shí)間派 部分學(xué)生到石島灣項(xiàng)目進(jìn)行寫(xiě)生和學(xué)習(xí)，一方面可以提升 本項(xiàng)目的形象，另一方面也可以在高校之中（包括講師以及 學(xué)生家長(zhǎng)）產(chǎn)生一定的目標(biāo)客戶群。 （ 1）和有關(guān)部門(mén)合作，利用石島灣自然、生態(tài)的優(yōu)秀資源，建立 生態(tài)教育體系。 2.其中三所幼兒園分別分布在鳳凰湖的兩側(cè)和商業(yè)部分的北邊位置，以方便業(yè)主給孩子入托。因此我們對(duì)本案的教育配套建議如下： 1.如此龐大的居住人群必然要有相當(dāng)?shù)慕逃涮住．?dāng)年碧桂園因?yàn)檗k學(xué)而起死回生已經(jīng)是有口皆碑的案例，所以本項(xiàng)目也應(yīng)該在教育帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上有所嘗試。這種社會(huì)潮流實(shí)際上是把教育產(chǎn)業(yè)資源開(kāi)放，讓社會(huì)共享，并同時(shí)推動(dòng)其發(fā)展。這樣山、海、家；海、陸、空就形成了三位一體的立體化娛樂(lè)旅游體系，極大的增加了本案的附加值。 “ 歡樂(lè)東海岸 ” 為主題的游樂(lè)場(chǎng)所，并向本案所有的業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放。所以我們建議對(duì)本案的娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行一定規(guī)模的改造，具體建議如下 : ，組建具有一定規(guī)模的石島灣國(guó)際游艇俱樂(lè)部。這對(duì)本案的運(yùn)作將起到一個(gè)重要的指導(dǎo)作用。在美國(guó)，體育與社區(qū)事業(yè)和娛樂(lè)事業(yè)的復(fù)合已經(jīng)蔚然成風(fēng)并卓有成效，中國(guó)也正在積極的探索過(guò)程中，政府已經(jīng)不再包辦體育，而是把體育資源逐步開(kāi)放起來(lái)，為社會(huì)所用并由社會(huì)和市場(chǎng)推動(dòng)其進(jìn)步。包括為售樓員提供物業(yè)管理培訓(xùn)及咨詢、提供 宣傳圖片和企業(yè)標(biāo)識(shí)，指導(dǎo)舉辦物業(yè)管理人形象展示、業(yè)主嘉 年華等活動(dòng)。（ 5）完成所有的合同文本。（ 3）明確物業(yè)公司所提供的各項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容、設(shè)備配置。開(kāi)發(fā)公司需要做的工作內(nèi)容包括：（ 1）可通過(guò)招標(biāo)或協(xié)商方式選定適合本項(xiàng)目的物業(yè)公司。 另外