信立怡高_(dá)跨界公寓產(chǎn)品專項(xiàng)研究完稿_60頁(yè)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 套功能 建筑標(biāo)準(zhǔn) ?公建化高檔裝修 ?居住辦公投資 皆宜 ?住宅式格局 ?生活配套，兩氣三線 ?公建化外立面 ?參照住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn) 公共空間 產(chǎn)品屬性 跨界產(chǎn)品 概念釋義 10 產(chǎn)品屬性解讀一 公建化的外立面，以簡(jiǎn)潔的線條勾勒出具有商務(wù)氣息的建筑體，通過(guò)整體形象的一致性，形成強(qiáng)大的視覺(jué)磁場(chǎng)，來(lái)提升產(chǎn)品的價(jià)值。 本報(bào)告研究的跨界產(chǎn)品主要是指居住與辦公兩種使用功能的產(chǎn)品，是一類自用與投資兩相宜的產(chǎn)品。 當(dāng)這類產(chǎn)品的出現(xiàn)成為一種現(xiàn)象，越來(lái)越成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，讓我們更有了研究的動(dòng)力?？缃绠a(chǎn)品專項(xiàng)研究 2 引子：濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品熱銷 3 自 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，小戶型產(chǎn)品尤為走俏，這類產(chǎn)品有別于普通公寓，又兼?zhèn)淞司幼『蜕虅?wù)的特性。 它是開發(fā)商熱衷選擇的產(chǎn)品形態(tài)，能夠?yàn)槠鋷?lái)超額的利潤(rùn)。 所謂 跨界產(chǎn)品 ，是指一種被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復(fù)合能夠滿足客群居住、辦公和投資等多種臵業(yè)需求，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，從而能夠面對(duì)更為廣闊的市場(chǎng)。 功能復(fù)合是跨界產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)。 產(chǎn)品屬性解讀二 誠(chéng)基中心走廊 尚都 SOHO大堂 16 萬(wàn)科第五寓：一層架空，設(shè)立綠化以及看書吧、投籃場(chǎng)、健身區(qū) 17 萬(wàn)科南昌螞蟻工房：一層架空，酒店式裝修，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。 上海創(chuàng)智天地 ?公寓采用單元式布局，減少分?jǐn)?，保證安靜的居住環(huán)境。 板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個(gè)樓體的采光。 此種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于：可爭(zhēng)取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務(wù)性空間向平面 的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位臵，并達(dá)到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。 產(chǎn)品屬性解讀四 24 上海創(chuàng)智天地 25 煙臺(tái)陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng) 26 內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標(biāo)準(zhǔn)，一般采用三米層高，分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部則可自由分割。 城市核心區(qū)或新城區(qū)的區(qū)域，商務(wù)氛圍較為濃厚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，成為跨界公寓產(chǎn)生的土壤。 迎合市場(chǎng)： 解決項(xiàng)目性質(zhì)與市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)的矛盾，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化。 38 跨界產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò) 受經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的影響，跨界產(chǎn)品功能會(huì)根據(jù)城市實(shí)際情況發(fā)生一定變化。 較少出現(xiàn)跨界產(chǎn)品 小戶型居住和辦公功能均分別出現(xiàn)，功能完全復(fù)合情況較少見。 濟(jì)南市場(chǎng)的跨界產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)因素： 為解決項(xiàng)目性質(zhì)和市場(chǎng)的矛盾，從而在用地性質(zhì)與功能之間的跨界， 而并不表現(xiàn)為功能上的復(fù)合，這是跨界產(chǎn)品在濟(jì)南市場(chǎng)中的特殊表現(xiàn)。 ?檔次定位 ，定位于中檔辦公與居住，這是由目前客群決定的。 44 操作要點(diǎn)四 平面布局：塔式和內(nèi)廊式更為常見，單元式更具有居住氣氛，但并不常見。 ?濟(jì)南萬(wàn)達(dá)達(dá)人界 ，戶型在4060平米之間，投資型客戶為主，偏好總價(jià)較低的產(chǎn)品。 47 1 非住宅房產(chǎn)證 3 5成10年按揭 4 商業(yè)水電 2 40年產(chǎn)權(quán) 普通居住公寓產(chǎn)品存在產(chǎn)權(quán)年限少，貸款首付高、后期生活成本高等特點(diǎn)。同時(shí)，存有 “ 住南不住北，住東不住西 ” 的居住習(xí)慣抗性。 ?使用成本障礙： 商服用地，客戶對(duì)水電費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)存有質(zhì)疑。 區(qū)域認(rèn)可度低，產(chǎn)品品質(zhì)低，無(wú)知名開發(fā)商， 在售 80平米以下小面積銷量好。 吸引非本區(qū)域內(nèi)客戶從兩方面入手 。 產(chǎn)品外立面與外形設(shè)計(jì)獨(dú)特，戶型設(shè)計(jì)合理， 強(qiáng)調(diào)居住的舒適度。 板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個(gè)樓體的采光。 ?市場(chǎng)形象： 既有外在形象、又有居住內(nèi)核的大型居住社區(qū) 營(yíng)銷業(yè)績(jī) 60 成功要素 成功要素 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。 , March 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :59:1215:59:12March 27, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 下午 3時(shí) 59分 12秒 下午 3時(shí) 59分 15:59: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 15:59:1215:59:1215:59Monday, March 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 27日星期一 3時(shí) 59分 12秒 15:59:1227 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :59:1215:59Mar2327Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時(shí) 59分 12秒 15:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自
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