【正文】 重汽 .彩世界 50 項目概況 ?位臵：濟南北園大街與濟齊路交匯處 ?占地面積： ?總建筑面積： 15萬平米 ?用地性質：商服用地（ 40年土地使用年限） ?產品類型： 8棟 10層精裝修公寓 ?主力戶型： 3060平米一室， 6080平米兩室 ?開盤時間： 2023年 12月 ?交房時間： 2023年 12月 ?歷史價格： 51005800元 /平米 51 背景透析 三大困局： ?市場困局： 08年正值房地產低谷期，整體市場不景氣，客戶觀望心態(tài)嚴重。 ?功能定位 ，一般來說，大體量跨界產品包括辦公、住宅、商業(yè)等多種功能。 現實條件 隨著地產行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)新性產品、創(chuàng)新手法的應用成為可能。 產品屬性解讀三 19 外廊式跨界產品：萬科第五寓 20 外廊式的平面布局 ? 公寓的樓體為板狀單元，進深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風、采光條件 ? 創(chuàng)新的公共空間設計，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。 到底它為何物，概念如何界定？它為何會出現，背后的原因是什么？如何去做這類產品，具體操作應注意哪些要點？國內又有哪些案例值得借鑒？成為本報告研究的范圍。 住宅 商住樓 寫字樓 跨界產品 對商務功能的感受 對居住功能的感受 存在多方面的限制 以商務活動為主，具備部分居住功能 兩種功能無明顯界限，可自由轉換，處于不同的市場環(huán)境會呈現不同使用功能的偏向 最適宜 幾乎不具備合適的居住功能 集中辦公形象好， 不具備 概念釋義 9 從產品上來說， 是指一種產品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產品。 22 核心筒式跨界產品：煙臺陽光 100城市廣場 此種結構十分有利于結構受力，并具有極優(yōu)的抗震性。 低成本辦公： 低成本商務需求，吸引中小型企業(yè)和個人辦公客戶。 國貿 43 操作要點三 外立面與公共空間：豪華和富有商務感的外立面、公共空間與園林對客戶有極大的吸引力，目前跨界產品呈現越來越重視外部形象的趨勢。 ?政策障礙： 由于商服用地，在銀行貸款政策上，首付需 50%以上，利率上浮 10%。 55 內廊式的某樓座布局 此結構的特點是每層多戶，由一條內廊貫穿整個樓座。 2023年 3月 27日星期一 3時 59分 12秒 15:59:1227 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :59:1215:59:12March 27, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 3時 59分 12秒 下午 3時 59分 15:59: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 15:59:1215:59:1215:593/27/2023 3:59:12 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。一是物質 需求提供高舒適度的居住環(huán)境，二是精神需求， 強調社區(qū)文化建設。 操作要點七 跨界產品的居住功能實現面臨重重困難，若偏向于居住功能，則需面臨較大的政策阻力。 濟南跨界產品現狀 40 跨界產品操作要點有哪些？ 41 操作要點一 完善的前期策劃：通過大量的市場調研確定項目的可行性和功能定位、檔次定位和對城市的價值。 隨著網絡技術發(fā)展迅速，為居家與辦公的結合提供了可能性市場上客戶需求呈現復合性、多樣性，存有居住、投資、低成本辦公的需求。 ?戶型全通明設計，南北通透。 當這類產品的出現成為一種現象，越來越成為市場關注的焦點，讓我們更有了研究的動力。 功能復合是跨界產品最重要的特點。 此種結構的優(yōu)越性還在于：可爭取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務性空間向平面 的中央集中，使主功能空間占據最佳的采光位臵，并達到視線良好、內部交通便捷的效果。 38 跨界產品發(fā)展脈絡 受經濟及城市發(fā)展的影響，跨界產品功能會根據城市實際情況發(fā)生一定變化。 44 操作要點四 平面布局：塔式和內廊式更為常見，單元式更具有居住氣氛，但并不常見。 ?使用成本障礙： 商服用地，客戶對水電費的收取標準存有質疑。 板式結構，大面寬，短進深，有利于整個樓體的采光。 下午 3時 59分 12秒 下午 3時 59分 15:59: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時 59分 12秒 15:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。