【正文】 來兩年的商業(yè)將有增加。2004年土地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了2003年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高的趨勢(shì)，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對(duì)滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢(mèng)”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。但是受到新近開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房價(jià)上升的可能性已經(jīng)不是很大。大湖之都售樓電話07915988888 6612666項(xiàng)目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號(hào)（海關(guān)對(duì)面）投資商正榮集團(tuán)開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司代理商天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)管理有限公司占地面積配套設(shè)施墨爾本公園、水上高爾夫、1500米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、水上風(fēng)車、噴泉、哥倫布航模基地，2所世紀(jì)小學(xué)、4所幼兒園，4所文化中心、5個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（8095㎡）三房二廳（120135㎡）價(jià) 格開盤時(shí)均價(jià)1800元/㎡均價(jià)2030 元/㎡推出時(shí)間2004年6月16日正式開工開盤時(shí)間2004年12月12日交付時(shí)間計(jì)劃于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%客戶個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司團(tuán)購房源特征n 地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。n 房型以緊湊的兩房、三房為主。南昌房地產(chǎn)業(yè)對(duì)南昌GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價(jià)格相對(duì)平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會(huì)逐步上市，緩解市場(chǎng)矛盾。南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，但可以看到，未來的市場(chǎng)供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。 本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項(xiàng)目營銷中若能爭(zhēng)取這些企業(yè)團(tuán)購客戶，將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項(xiàng)目較多，而萬科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。n 萬科地產(chǎn)多年的大盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是城郊大盤的運(yùn)作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。n 利用教育優(yōu)勢(shì)來開發(fā)樓盤的項(xiàng)目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進(jìn)高新國際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。n 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計(jì)上合理的組團(tuán)分隔，符合多樣客戶的需求。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 市場(chǎng)客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。而且只要是超過7萬平方米的項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。另一方面可以作為公司重要高級(jí)技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣，酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。 低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在90㎡以內(nèi)，三房的房型控制在125㎡以內(nèi)。建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，成為區(qū)域，特別是類似本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵，而影響經(jīng)濟(jì)的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便可以為項(xiàng)目的開發(fā)周期、客戶群定位、項(xiàng)目評(píng)判提供依據(jù)。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時(shí)擴(kuò)大系統(tǒng)容量。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū)5路、7路、11路、13路、28路、231路、209路、220路、208路、816路公共汽車直達(dá)區(qū)內(nèi)，沿途經(jīng)過道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒有公交路線到達(dá)。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進(jìn)、銀行貸款、土地供應(yīng)、財(cái)務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交流平臺(tái)等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。全區(qū)榮獲國家級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)3項(xiàng)，省市科技進(jìn)步獎(jiǎng)49項(xiàng)。入住企業(yè)已達(dá)580多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有53家,其中超億元的企業(yè)20家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等高科技產(chǎn)業(yè)為主。高新區(qū)從業(yè)人員收入截止到2004年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年收入在10000元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在4萬元以上占總?cè)藬?shù)的15%，～4萬元之間的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的25%，普通人員的年收入在10000元，這一數(shù)據(jù)說明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從側(cè)面反映了他們較強(qiáng)（相比南昌整體水平）的支付能力。 高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質(zhì)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總體水平，說明了區(qū)域客戶的購買能力較強(qiáng)。第五章 項(xiàng)目立地分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南昌市京東地區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰艾溪湖。目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，如TCL彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。——很難吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進(jìn)入n 變電站、煤渣爐灰堆場(chǎng)、火力發(fā)電站影響周邊空氣質(zhì)量變電站的存在會(huì)使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長期居住不利于身體健康。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分為顯性競(jìng)爭(zhēng)和隱性競(jìng)爭(zhēng)，隱性競(jìng)爭(zhēng)主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競(jìng)爭(zhēng)是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項(xiàng)目，但是這一類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比，因此這里還是以顯性競(jìng)爭(zhēng)作為主要分析對(duì)象，其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取的條件如下： ① ≤容積率≤；② 占地面積≥100畝（個(gè)別典型案例除外）；③ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必須在競(jìng)爭(zhēng)范圍之內(nèi)；④ 產(chǎn)品類型為住宅；⑤ 現(xiàn)在所開發(fā)的項(xiàng)目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)；按照上述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的6例參考性樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目概況如下： 表21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤板塊項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率銷售價(jià)格京東萬科四季花城南區(qū)410畝北區(qū)560畝南區(qū)25萬北區(qū)40萬2800～3300元/㎡ 豐源天域49642㎡744252700～2900元/㎡青山湖秀泊經(jīng)典150畝17萬3200～3900元/㎡香溢花城480畝，一期占地122畝一期12萬3200～3800元/㎡（公寓）數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二、與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析對(duì)比本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱表 內(nèi)容項(xiàng)目地段交通生活配套自然環(huán)境小區(qū)環(huán)境小區(qū)規(guī)模居住氛圍企業(yè)品牌物業(yè)管理萬科四季花城——較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)——較強(qiáng)豐源天域較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)——較弱較強(qiáng)強(qiáng)弱較弱秀泊經(jīng)典強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)較弱——香溢花城強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)——強(qiáng)說明：“——”表示與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)持平。 錯(cuò)位定位規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目觀察，售價(jià)都在2700元/平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項(xiàng)目若能在檔次上與其錯(cuò)開，適當(dāng)降低檔次，走中高檔路線，房型設(shè)計(jì)上以緊湊的兩房、三房為主，使總價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉開，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術(shù)人員居住需求，避免了同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。第七章 國內(nèi)知名開發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，是國家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。技術(shù)、資金、市場(chǎng)在園區(qū)有了暢通的互動(dòng)渠道，“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營、自由競(jìng)爭(zhēng)”和“鼓勵(lì)成功、寬容失敗”的園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。隨著中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目落戶園區(qū)，已有80家芯片設(shè)計(jì)公司、3家硅片制造公司、13家光掩膜和封裝測(cè)試企業(yè)、11家研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及34家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成?！笆濉逼陂g，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內(nèi)一流高科技園區(qū)。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家技術(shù)創(chuàng)業(yè)基地等。主要包括一個(gè)面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約4平方公里。園區(qū)緊靠內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機(jī)場(chǎng)通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。中國福利會(huì)幼兒園和平和雙語學(xué)校已于1996年9月正式招收新生。現(xiàn)已落戶的項(xiàng)目有中美最大的合資項(xiàng)目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技合資項(xiàng)目“上海華虹NEC電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達(dá)到了60多萬平方米，現(xiàn)有人口5萬多，預(yù)計(jì)在一至兩年內(nèi)可達(dá)8萬人。216。216。P公司承擔(dān)設(shè)計(jì)，規(guī)劃方案體現(xiàn)了綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地與特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)德結(jié)合。根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，前期基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模為100億元人民幣。178。 研發(fā)區(qū)，將吸引國內(nèi)外技術(shù)中心、信息中心、研發(fā)中心及汽車形式認(rèn)證中心和教育培訓(xùn)中心入駐，集聚全球汽車科技精英人才，從事科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化。178。 科教區(qū)，同濟(jì)汽車學(xué)院將體現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，國內(nèi)外結(jié)合、教育與研發(fā)結(jié)合、培訓(xùn)與實(shí)踐結(jié)合的特點(diǎn)，成為立足上海國際汽車城，面向上海和全國汽車產(chǎn)業(yè)的規(guī)模最大、學(xué)科最齊、水平最高的綜合性、研究性大學(xué)。 。 可滿足7000戶約30000人的居住需求。 目前均價(jià)6500元/平方。 高爾夫球場(chǎng)占地面積1800畝，規(guī)劃建成18洞標(biāo)準(zhǔn)賽道及會(huì)所等配套設(shè)施，可以舉辦國際性賽事。作為上海市新一輪城市規(guī)劃中的新城之一，這座生態(tài)型的海港新城，規(guī)劃藍(lán)圖已基本定盤。被林蔭道和城市湖灘環(huán)繞的中心湖位于城市中心，與湖岸相連的半島伸向湖中，島上設(shè)有大型的文化性建筑，如劇場(chǎng)、航運(yùn)博物館、海洋水族館等。海港新城位于南匯區(qū)的蘆潮港地區(qū)，其范圍為新城北護(hù)城河人民塘隨塘河萬書公路東彭公路E2道路規(guī)劃海岸線圍合區(qū)域。還有與現(xiàn)代化濱海新城相匹配的交通市政基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，從蘆潮港到洋山島，還將飛架一座長達(dá)32公里的雙向六車道跨海大橋，從海港新城出發(fā)，直達(dá)洋山島。規(guī)劃面積31平方公里，已開發(fā)20平方公里，發(fā)展腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。這是一處創(chuàng)業(yè)、居家、旅游、休閑的理想之地。以東風(fēng)汽車公司與法國雪鐵龍公司合資的年產(chǎn)30萬輛轎車項(xiàng)目為龍頭，一大批國外跨國公司及國內(nèi)著名企業(yè)紛紛來區(qū)落戶，形成了以汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)為主，食品飲料、機(jī)械、電子、信息、醫(yī)藥、生物工程等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局。在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，武漢開發(fā)區(qū)加大招商引資的力度。從建區(qū)到2004年底，；。三、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的啟示從上述產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃來看，可以得到以下啟示：依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整合產(chǎn)業(yè)資源，打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)容園區(qū)區(qū)位產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，龍陽路中環(huán)線，地鐵二號(hào)線終點(diǎn)站，浦東國際機(jī)場(chǎng)高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)，軌道交通L6線港口加工上海安亭國際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁大眾汽車研發(fā)、生產(chǎn)基地上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，南蘆公路，東海大橋，洋山深水港物流貿(mào)易，旅游渡假武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)地處中國東南西北公路網(wǎng)與之交匯點(diǎn)上，區(qū)內(nèi)設(shè)有與京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心汽車、家電、電子綜合性現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集研發(fā)、生產(chǎn)、展示、居住為一體，成為大都市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)上海張江高科技園區(qū)——張江鎮(zhèn)上海金橋出口加工區(qū)——碧云國際社區(qū)上海安亭國際汽車城——安亭新鎮(zhèn)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——三角湖居住區(qū)具有一定的交通優(yōu)勢(shì)（現(xiàn)有的或規(guī)劃中的）及產(chǎn)業(yè)通路上海張江高科技園區(qū)——地鐵、龍陽路快速干道/浦東國際機(jī)場(chǎng)上海金橋出口加工區(qū)——地鐵L6線、市內(nèi)快速干道/外高橋保稅區(qū)上海安亭國際汽車城——滬寧高速公路/江浙地區(qū)各城市上海海港新城——東海大橋、城市快速干道、磁懸浮/洋山深水港武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)——中環(huán)路，龍陽大道/京廣鐵路政府高度重視，招商引資力度強(qiáng)，國內(nèi)外知名企業(yè)聚集。根據(jù)本項(xiàng)目地塊的實(shí)際狀況，及上表中各產(chǎn)業(yè)區(qū)的比較，可以看出：n 從交通體系來看，無越江大橋、港口，與城市北部、及華東地區(qū)、長