信立怡高_跨界公寓產(chǎn)品專項研究完稿_60頁(存儲版)
【正文】 61 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 55 內(nèi)廊式的某樓座布局 此結(jié)構(gòu)的特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個樓座。 因此，在抓住快速公交帶來的利好的同時， 消除負面作用。 ?政策障礙： 由于商服用地，在銀行貸款政策上，首付需 50%以上，利率上浮 10%。投資性是跨界產(chǎn)品普遍選取的重要宣傳重點。 國貿(mào) 43 操作要點三 外立面與公共空間：豪華和富有商務(wù)感的外立面、公共空間與園林對客戶有極大的吸引力，目前跨界產(chǎn)品呈現(xiàn)越來越重視外部形象的趨勢。 ?市場中小面積，低總價住宅缺失，小戶型公寓成為市場空白的補缺者。 低成本辦公： 低成本商務(wù)需求，吸引中小型企業(yè)和個人辦公客戶。 34 為什么會出現(xiàn)跨界產(chǎn)品？ 35 ?現(xiàn)實條件 ?經(jīng)濟發(fā)展 ?區(qū)域發(fā)展 ?客戶需求多樣 ?科技的發(fā)展 ?價值挖掘 ?客戶需求 3. 投資回報率 ?開發(fā)模式 跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生 外部條件與產(chǎn)品自身的價值兩方面，共同促使跨界產(chǎn)品的產(chǎn)生 36 經(jīng)濟發(fā)展角度 城市發(fā)展角度 客戶需求角度 行業(yè)發(fā)展角度 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益增強，私營經(jīng)濟和個體經(jīng)濟得到迅猛發(fā)展，中小企業(yè)，個人辦公人群增加。 22 核心筒式跨界產(chǎn)品：煙臺陽光 100城市廣場 此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。理想的建筑形態(tài)應(yīng)以單元式與塔式結(jié)構(gòu)為主，盡量采取滿足居住需求的單元排布。 住宅 商住樓 寫字樓 跨界產(chǎn)品 對商務(wù)功能的感受 對居住功能的感受 存在多方面的限制 以商務(wù)活動為主，具備部分居住功能 兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境會呈現(xiàn)不同使用功能的偏向 最適宜 幾乎不具備合適的居住功能 集中辦公形象好， 不具備 概念釋義 9 從產(chǎn)品上來說， 是指一種產(chǎn)品同時具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。 14000元 /平米 161套 /月 50、 70平米復(fù)式 彩世界 15萬平米 商服用地 8棟 10層精裝公寓 5500元 /平米 220套 /月 3060平米 1室 鑫苑金座 米 綜合用地 3棟（ 1棟 15層、 2棟 18層）簡裝公寓 5100元 /平米 67套 /月 3347平米一室 中齊未來城 3萬平米 綜合用地 2棟 1 18層精裝公寓 6100元 /平米 123套 /月 4 53平米一室 藍調(diào)國際 12萬平米 商服用地 4棟 (1棟 23層、1棟 26層、 2棟 31層）高層公寓 6100元 /平米 200套 /月 40平米一室、82平米二室 九城尚都 米 綜合用地 1棟 12層公寓 6900元 /平米 16套 /月 60平米 正大時代廣場 米 商服用地 1棟 22層寫字樓 8500元 /平米 42套 /月 3070平米 香格里拉 12萬平米 商服用地 高層公寓 5200元 /平米 51套 /月 5875平米二室 4 這類產(chǎn)品是一種邊緣產(chǎn)品： 它不是住宅，卻有住宅的內(nèi)核與配套；它不是純辦公產(chǎn)品，卻具備辦公的形象和功能； 它是特定歷史條件的產(chǎn)物，它在一線、二線乃至三線城市呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品表現(xiàn)形式； 它是時尚、前衛(wèi)的代言，有著特定的客群，能夠滿足客群的多方需求。 到底它為何物，概念如何界定？它為何會出現(xiàn)，背后的原因是什么？如何去做這類產(chǎn)品，具體操作應(yīng)注意哪些要點？國內(nèi)又有哪些案例值得借鑒？成為本報告研究的范圍。 11 深圳 .梅隴鎮(zhèn) 12 濟南萬達廣場 13 煙臺 .陽光 00城市廣場 14 15 公共空間公建化。 產(chǎn)品屬性解讀三 19 外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓 20 外廊式的平面布局 ? 公寓的樓體為板狀單元，進深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風、采光條件 ? 創(chuàng)新的公共空間設(shè)計，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。 現(xiàn)實條件 隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)新性產(chǎn)品
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