【正文】 義。因此，在具體項(xiàng)目中，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，確定各個(gè)指標(biāo)的優(yōu)先等級(jí)，保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一工作實(shí)質(zhì)是屬于項(xiàng)目目標(biāo)優(yōu)化的工作內(nèi)容。 5/16/2023 61 要使項(xiàng)目完全符合上述每一個(gè)條件，幾乎是不可能的。這是“以人為本”思想在 房地產(chǎn) 項(xiàng)目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)。必須使項(xiàng)目能為使用者 (顧客或用戶 )所接受、認(rèn)可，同時(shí)要照顧到社會(huì)各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意 (這可能是一個(gè)比較苛刻的條件 )。 (2)要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。因此，成功項(xiàng)目在不同時(shí)期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。 5/16/2023 58 上述三個(gè)方面的工作是項(xiàng)目取得成功的前提條件和基礎(chǔ)。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動(dòng)起來(lái)，融為一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能把項(xiàng)目所有的活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)有序的整體。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持資源可持續(xù)利用的原則，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。 ?要取得項(xiàng)目的成功，首先必須做好如下工作 : (1)要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。 ? 上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過(guò)程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過(guò)程。其中咨詢 (監(jiān)理 )單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。 5/16/2023 55 (4)咨詢單位 (監(jiān)理公司 )。 ? 這種總承包公司可能是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司 (沒(méi)有施工單位和設(shè)計(jì)單位等 )，對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。 5/16/2023 54 ? 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來(lái)越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì) ——施工 ——供應(yīng)”的總承包 (EPC)方式。 ? 施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目 施工圖 設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過(guò)投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同的規(guī)定完成項(xiàng)目的施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。 ?在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過(guò)程中的改造和維修過(guò)程。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、 BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過(guò)程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為： 建設(shè)項(xiàng)目管理 (業(yè)主單位 )、 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目管理 (設(shè)計(jì)單位 )、工程咨詢項(xiàng)目管理 (咨詢 監(jiān)理 單位 )、 施工 項(xiàng)目管理 (施工單位 )和后期物業(yè)管理 (物業(yè)公司 )。招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定和中標(biāo)結(jié)果簽訂書面合同 5/16/2023 45 第二部分 相 關(guān) 法 規(guī) 5/16/2023 46 中華人民共和國(guó)建筑法 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 物業(yè)管理?xiàng)l例 房屋登記辦法 商品房銷售管理辦法 土地登記辦法 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (2023修訂 ) 國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知 最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國(guó)際研討會(huì)”上的講話－－物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問(wèn)題 1國(guó)有 土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例 1城市 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 5/16/2023 47 ? 1城市 商品房 預(yù)售管理辦法 ? 1城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 ? 1商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 ? 1最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有 土地使用權(quán) 合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn) 房屋租賃 合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 ? 1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋 ? 最高人民法院關(guān)于審理 建筑 物區(qū)分 所有權(quán) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 ? 》 5/16/2023 48 2《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 2《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》 2《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 2《中華人民共和國(guó)合同法》 2《工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 2《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》 5/16/2023 49 第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 思 考 5/16/2023 50 1． 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理的含義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 ★ 評(píng)標(biāo)與定標(biāo) 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行。 ★ 開(kāi)標(biāo) 開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和程序以公開(kāi)方式進(jìn)行。 5/16/2023 44 ★投標(biāo) 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)文件。其中屬于政府采購(gòu)而采用公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，則還應(yīng)當(dāng)遵循政府采購(gòu)信息發(fā)布管理規(guī)定，目前財(cái)政部指定的政府采購(gòu)信息發(fā)布媒體有三家，即：中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)、中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)、中國(guó)政府采購(gòu)雜志。 ★ 招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)通告。一般都選擇 310個(gè)之間參加者較為適宜，當(dāng)然要視具體的招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模大小而定。 ● 公開(kāi)招標(biāo)， 也稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人按照法定程序，在公開(kāi)出版物上發(fā)布招標(biāo)公告，所有符合條件的供應(yīng)商或承包商都可以平等參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。 分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo) 5/16/2023 41 ★工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法 第八條 依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)： （ 一）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立； （二）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（三）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)； （四）有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)； （五）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。 2． 0． 9 建筑控制線 有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線 。 29）建筑工程規(guī)劃許可證 （ building permit）是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 ? ●總的建筑面積 =地上建筑面積 +地下建筑面積 ? ● 成套房屋的建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e 5/16/2023 39 28） 建設(shè)用地許可證 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ land use permit）是建設(shè) 單位在向 土地管理部門 申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定 憑證 ，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 ? 5/16/2023 38 ? （ 3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如 居住建筑 中的樓梯、走道、廁所、廚房等。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。它包括三項(xiàng)，即 使用面積 、 輔助面積和 結(jié)構(gòu)面積 。 5/16/2023 37 27）建筑面積 ? ●建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑 外墻 外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。 所謂 凈面積 就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 人口毛密度 =規(guī)劃總?cè)丝?/居住用地面積（其中居住用地面積為建設(shè)項(xiàng)目的總占地面積） 與人口凈密度的區(qū)別在于用地面積的劃分 5/16/2023 36 26）居住面積 住宅的 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 5/16/2023 34 戶室比 ：戶室比又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占 25％，中套（二室戶）占 47％，大套（三室和四室戶）占 28％。常見(jiàn)的戶型有平層戶型、 躍層戶型 、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型。在 中國(guó) 古代漢語(yǔ)詞典里是沒(méi)有的。如此可以看出基底、地下室的面積與建筑密度沒(méi)有直接的關(guān)系。 5/16/2023 33 21）建筑密度 建筑密度：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 建筑體積指標(biāo) =建筑體積 /建筑面積（ m3/m2） 19）檢