開發(fā)流程及經(jīng)濟評價講義-文庫吧資料
2025-03-05 12:44本頁面
【正文】 64142內(nèi)部收益率 49% 123% 動態(tài)投資回收期 p財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計算期內(nèi)的獲利能力p內(nèi)部收益率 (FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率p動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力25不確定性分析盈虧平衡分析p又稱保本點分析，分為：p價格保本點分析p銷售率（租售率保本點分析）保本點分析敏感性分析p又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對項目效益的影響p一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性26我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中的運用 ——案例 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) ——案例 2p協(xié)助決策資金計劃 ——案例 3p協(xié)助決策容積率 ——27經(jīng)濟評價的基本原則客觀合理價值對等p對于容積率、成本、價格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理p品質(zhì)不對等的商品，不在同一價值體系下比較28經(jīng)濟評價的常見誤區(qū)追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設(shè)計階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。13土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證 項目手冊計委固定資產(chǎn)投資計劃 項目立項規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設(shè)費墻改基金 消防設(shè)施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科開工許可證預(yù)售許可證放線管理14土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識：p工程建設(shè)組成部分 ：土建、水電、安裝及設(shè)備p整體工程建設(shè) ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線p建筑結(jié)構(gòu)形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等p項目施工周期 （平均進度、不考慮冰凍期）：多層及低密度： 9—12 個月小高層： 1年半高層建筑： 2年到兩年半p施工組織次序 ：基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收15土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識 2：p影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu) ＞框剪＞（小）框架＞磚混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基
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