開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價(jià)講義-展示頁
2025-03-07 12:44本頁面
【正文】 礎(chǔ)的施工成本場地條件：是否平整、是否山地抗震等級： 6級、 7級、 8級節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價(jià)關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問題？16項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期：p決策上的時(shí)間反復(fù)；p規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；p各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；p規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；p亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改17如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取定位決策1—2 個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8 個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建+1個(gè)月施工建設(shè)8—10 個(gè)月推廣銷售物業(yè)管理p多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在 1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）18課題二：經(jīng)濟(jì)評價(jià)的應(yīng)用19我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：p什么時(shí)間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價(jià)：p評價(jià)哪些指標(biāo)？p評價(jià)用在什么地方？p如何進(jìn)行評價(jià)？20項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)體系 —— 對項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評價(jià)指標(biāo)：p利潤（凈利潤和稅后利潤）p利潤率（成本利潤率、自有資金回報(bào)率）p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評價(jià)指標(biāo)：p投資峰值p資金缺口評價(jià)體系：p現(xiàn)金流分析p負(fù)債（資金來源）分析p不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。0 開始付款；p成本： 1400元 /平方米；p啟動(dòng)資金：商品房建設(shè) +回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題；p關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的 ，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實(shí)更是管理問題 。（一介莽夫）7地塊分析市場態(tài)勢售價(jià)預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價(jià) 地價(jià)變量變
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