開發(fā)流程及經(jīng)濟評價講義-展示頁
2025-03-07 12:44本頁面
【正文】 礎(chǔ)的施工成本場地條件：是否平整、是否山地抗震等級： 6級、 7級、 8級節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？16項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時間耽誤在項目開工前期：p決策上的時間反復(fù)；p規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤；p各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；p規(guī)劃報建的時間耽誤；p亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改17如何加快項目進度（以某多層項目為例）土地獲取定位決策1—2 個月產(chǎn)品設(shè)計6—8 個月項目報建+1個月施工建設(shè)8—10 個月推廣銷售物業(yè)管理p多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在 1年左右；高層項目需要的時間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）18課題二：經(jīng)濟評價的應(yīng)用19我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：p什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟評價：p評價哪些指標(biāo)？p評價用在什么地方？p如何進行評價？20項目經(jīng)濟評價的指標(biāo)體系 —— 對項目盈利能力和風(fēng)險的模擬和分析盈利評價指標(biāo)：p利潤（凈利潤和稅后利潤）p利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）p財務(wù)凈現(xiàn)值投入評價指標(biāo)：p投資峰值p資金缺口評價體系：p現(xiàn)金流分析p負債（資金來源）分析p不確定性分析 項目前期經(jīng)濟測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)。0 開始付款；p成本： 1400元 /平方米；p啟動資金：商品房建設(shè) +回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項目資金流出現(xiàn)問題；p關(guān)于項目方向，幾種死法？想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。（一介莽夫）7地塊分析市場態(tài)勢售價預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價 地價變量變
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