【正文】 建立完全暢順的客戶渠道，充分整合客戶資源，擴大客戶群體，有 效的進行圈層營銷。 （ 2） 活動營銷 主要以圈層活動為主，針對性的將項目信息傳達給目標客群，同時活 動與銷售配合，回歸銷售力。 公關銷售與內部整合，可打對外與大機構（銀行、金融業(yè)、 大型廠礦企業(yè) ）的公關牌 ，以優(yōu)惠爭取 團購 購買的可行性 ，對內實行資源整合促成、捆綁銷售，可對認購 別墅 業(yè)主再購 三期住宅 可享受額外優(yōu)惠折扣，反之購 住宅 再購別墅 也可享受額外優(yōu)惠，采取外引內聯的營銷策略，擴大銷售層面，同時充分合理的利用資源也節(jié)省了銷售費用。 五、 營銷策略 總體原則： 堅持 “地段決定地位 ”的定位 堅持挖掘 臥龍灣三期項目 的品質價值 堅持挖掘 三期 的生活和生活方式的價值、 升值空間。 住宅目標客戶對產品的需求 家庭第一居所 豪華高檔社區(qū)、配套完善 優(yōu)秀品質、高檔社區(qū)形象 豪華會所、 貼心物業(yè) 、品牌榮耀 其他的創(chuàng)新或改進 結論： ◆ 本項目面向 宿遷 想提升生活品質 的 人，按需求分為四種： 第一次置業(yè)型買房、 改善生活型購買、子女獨立型購買、養(yǎng)老型購買 。 這一群體，多在外受過良好的教育，年齡集中在 2845歲之間，隨著 工作穩(wěn)定，家庭結構穩(wěn)定，職業(yè)發(fā)展處在上升期，收入穩(wěn)定，甚至生活 方式固定、消費喜好也固定，休閑模式基本固定，是有著上升拼搏、但 已經在穩(wěn)健中求發(fā)展的職員。 宿豫區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，經濟條件好了，想進城在市區(qū)能有一套房子。 根據本案產品的定位，因此我們的目標客戶，包括但不限于這一群 體，還要重視宿城區(qū)老成改造拆遷群體，總之盡最大可能深度挖掘客戶源。如：中央首府、金域華府等。同一案名的項目銷售時間過長，對項目反而起到不好的作用。 三、項目定位： （ 1）項目總體形象定位： 從錯位競爭和社區(qū)本身產品的多元化角度考 慮，建議 ： “格調洋房 ?主城河景公館” 為項目形象定位。 （ 3） 其它 售樓處用品 細節(jié)體現檔次， 更換 銷售人員 談客夾 、胸牌等。 精美的廣告、樓書 、戶型單頁、海報 廣告是項目向客戶邀約的載體，也是信息接觸最廣泛的方式。 精美的模型沙盤 客戶對項目最直觀的印象是銷售模型沙盤，精美高檔的沙盤會讓客戶認可小區(qū)的品質。外地高檔樓盤的售樓處，讓人一走進去就會感覺到高檔，從而提升項目 價格預期。 （ 1）物業(yè)管理服務 物業(yè)服務是軟性服務的基本點，物業(yè)服務的好壞也直接決定了樓盤的價值， 建議：本項目加強物業(yè)服務，增加項目附加值 ，為項目創(chuàng)造良好口碑 。 臥龍灣三期 需要成為 宿豫區(qū)超高性價比樓盤 ，徹底顛覆之前其他項目的 “偽高端 ”。 推廣的總體思路： 本項目起點高、定位高，致力于打造 宿豫區(qū) 最 高性價比 的社區(qū)，為了避免同質化競爭，不能把所謂的高端像其他樓盤一樣僅僅局限在宣傳層面，而需要用實實在在的品質去說服客戶。 （ 3）密切關注競爭對手市場動向， 運用好市場互動 。 主線二： 主城絕版別墅 ，從 稀缺性河景主城別墅 豪宅切入， 但同時強調臥龍灣豪而不貴，投資居住首選別墅。 在總體包裝概念為 ： 河東最有格調花園洋房 在具體操作上分住宅、 別墅 兩條主線并行展開： 主線一： 高端形象、經濟價格， 要打造住宅 高端形象 ，從 高端形象宣傳 切入更快捷，且通過拔高項目的檔次，帶動客戶對住宅價格的預期。 第三部分：項目整體營銷策劃思路 一、營銷目標： 影響力：創(chuàng)造 宿豫區(qū)超高性價比 住宅市場的 第一 品牌。 建議 先把主入口做出來 ，增加一些雕塑 、水景 或燈光，營造效果。 核心問題 Q1:需求問題：市場消化量是否能 支撐本項目銷售，現狀能否突破 Q2：競爭問題：同質供應的 激烈市場環(huán)境，如何超越對手， 實現項目發(fā)展目標 Q3競爭問題：是否能夠建立足夠 的競爭優(yōu)勢，能夠做到“虎口奪食” 解決方向 在地段優(yōu)勢的基礎上，憑借高性 價比和豐富的產品組合拓展客源 在品質有所創(chuàng)新和加強，但不超 過客戶的承受能力，提升項目的性價 比，引導高端需求 依靠地段優(yōu)勢、品質優(yōu)勢，鞏固產品 優(yōu)勢 四、產品建議： 建筑： 本項目建筑風格為 中歐 風格的簡化版本， 中歐 風格采用縱三 段的立面構圖，強調對稱，營造一種古典秩序感。 三、 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位必須符合項目的愿景、目標，解決項目的 核心問題 —成本導向型市場向增長型市場轉型階段，以成本為導向，主 動城市化，規(guī)模經營，形成可持續(xù)開發(fā)。 性價比，即以相同的價格提供更好的產品。 銀行資金緊張，按揭到位率需要 12月 左右。 本案戶型面具 還是有些 偏大， 如多層 120平米以上有 120套，占總套數 %， 有銷售風險。住宅戶型配比如下： 一、針對項目現狀我們需要思考如下幾個問題： 問題一：市場消化量是否能夠支撐本項目的銷售速度，現狀能否突破？ 問題二：同質供應的激烈市場環(huán)境下，如何超越對手，實現項目的發(fā)展？ 問題三：是否能夠建立足夠的競爭優(yōu)勢，做到 “虎口奪食 ”效應？ 接下來， 我們 需要對本項目自身優(yōu)、劣勢進行分析，衡量市 場機會，并解決項目發(fā)展方向 二、本項目 SWOT分析 觀點： 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，生活配套完善，這是項目核心優(yōu)勢所在。 三期 項目總占地面積 ㎡，總建筑面積㎡。項目距宿遷四號橋西側市區(qū) 商業(yè)中心 近在咫尺 ，屬于橋 東 板塊的核心區(qū)域，地理位置相當優(yōu)越。 城市中高端客源購房需求是引領市場發(fā)展的動力，想要讓項目獲得更好 的發(fā)展 ，我們不光要吸引低端客戶群還 必須將目光放在中高客源上，他們的可塑性和購買潛力更強，我們需要對其深度挖掘。似乎景觀、產品概念淪為多余，似乎這個市場毫無目標和方向。 （ 5）中通名仕嘉園三期 項目規(guī)模較大整體檔次在宿豫區(qū)比較來看還是比較不錯的， 主要以多層 中小戶型 66128為 主，小區(qū)周邊配套尚可，低總價加上項目整個定位和周邊項目比較還是比較不錯的，再加上戶型設計比較合理而且項目采用是全框架結構，銷售情況較好，項目一 二 期基本銷售完畢， 三 期自 今年 1月份加推 318多套，現在銷售 45%左右，客戶源主要以宿豫區(qū)或項目周邊客戶為主。 （ 3）香緹河畔人家 項目規(guī)模不大，但項目整體定位還是不錯的，地理位置比較優(yōu)越緊靠運河風光帶，周邊配套比較方便，但項目綠化率不是太高，主要以小戶型為主，面積段集中在 88105㎡之間，戶型設計比較一般，銷售情況 比較好 ，自 2023年 1月 2日開盤推出 618套房源以來至現在銷售大概在 360套左右，客戶源主要以宿豫區(qū)或項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主 。 （ 2） 星海灣 項目規(guī)模較大整體檔次在宿豫區(qū)比較來看還是比較優(yōu)越，地段比較好，主要以小戶型為主，戶型設計比較合理，在建筑上采用歐洲風情，建筑風格比較特別新穎，項目整體定位調性比較高再加上小區(qū)實景已經呈現，項目銷售的很好。低總價加上在宿豫區(qū)所處的區(qū)位比較成熟，銷售情況較好，項目自 2023年 6月 9日第一期開盤至今分批推出的800套房源都已售罄。 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶購買力強，是需要爭奪的客源。 形象包裝相似 ，在市面樓盤的包裝中，對 產品價值的挖掘 大都顯