【正文】 目前卡辦理情況統(tǒng)計 截止 4月 11日（周日），辦卡客戶共： 246組，明確落點的客戶 232組，其余 14組落點尚不明確。 3）春節(jié)后樓市成交樂觀，區(qū)域樓盤價格呈不同上漲情況，平均漲幅約 10%左右，上漲價格約 150—500元 /平方米。 漲幅： 2023 3058元 2023 3334元 2023 3900元 276元 /㎡ 566元 /㎡ 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前經(jīng)世皇城網(wǎng)上簽約均價 3800元 /㎡ 目前在售余房 8套，復(fù)式； 16% ? 競品小結(jié)： 1）客戶購買需求：春節(jié)后購房熱情較高，如：金色陽光： 187套房源卻排號約 500組客戶。 直作為本案最直接的競品項目經(jīng)世皇城，價格似乎一直以本 案為借鑒，本案價格一旦上調(diào)，其價格也必然上調(diào)，本案不 調(diào)價，其價格也維持原狀。 預(yù)計開盤時間： 2023年 4月或 5月。 2023年 11月 15日啟動預(yù)約辦卡，目前辦卡近 300張。 但該項目從 2023年至今的幾次調(diào)價漲幅都不大，基本也是隨著市 場大環(huán)境穩(wěn)步有升。 7% ? 恒基 .萊茵小鎮(zhèn) 基地面積 56668㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總建筑面積 145560㎡ 面積范圍 85㎡ 151㎡ 容積率 房型范圍 二房五房 綠化率 35% 主力面積 124㎡ 得房率 88% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費 多層 、小高層 均價 2722元 /㎡ 案名：恒基 .萊茵小鎮(zhèn) 項目位置：石峰區(qū)紅旗北路 849號 開發(fā)商：株洲恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 萊茵小鎮(zhèn)價格走勢 漲幅： 2023 2461元 2023 2653元 2023 2718元 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前萊茵小鎮(zhèn)網(wǎng)上簽約均價 2718元 /㎡；目前可售余房： 75套左右； 192元 /㎡ 65元 /㎡ 該案也是位于石峰區(qū)田心版塊內(nèi)比較有代表性的大盤之一，目前企 劃宣傳效果做得不錯，車身、中心廣場戶外、報紙稿等都可以看到 由于項目體積較大，開發(fā)商以跑量為主，并不追求利潤最大化，所 以該項目歷來去化程度較好，從 08年至今漲幅也并不大。 2023 2890元 漲幅： 2023 3033元 2023 3570元 143元 /㎡ 537元 /㎡ 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前水岸春天網(wǎng)上簽約均價 3570元 /㎡ 目前可售余房：二期 36套現(xiàn)房，三期 137套； 17% ? ? 案名：湘銀 .金色陽光 ? 項目位置：天元區(qū)濱江南路市政協(xié)旁 ? 開發(fā)商：株洲湘銀房地產(chǎn)股份有限公司 基地面積 ㎡ 建筑形態(tài) 高層 總建筑面積 62540㎡ 面積范圍 90㎡ 133㎡ 容積率 房型范圍 二房三房 綠化率 % 主力面積 122㎡ 得房率 85% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費 均價 4265元 /㎡ 該案于 3月 28日開盤，當(dāng)日到場客戶大約 500人左右，當(dāng)日開盤均 4000元 /㎡ 最高價格可能 6000元 /㎡左右，當(dāng)日去化 90%以上； 湘銀金色陽光 目前該項目正在進行集中簽約階段，從房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)看出， 此次開盤推出的 3棟樓，除 1外，其余基本售罄， 網(wǎng)站現(xiàn)實簽約均價： 23903元 /㎡， 34319元 /㎡ 目前可售余房 28套，后期推案量 130套； ? 尚格名城 案名：尚格名城 項目位置：天元區(qū)株洲大道 8號 開發(fā)商：湖南尚格置業(yè)有限公司 基地面積 800畝 建筑形態(tài) 多層、小高層 總建筑面積 120萬㎡ 面積范圍 38㎡ 256㎡ 容積率 房型范圍 一房五房 綠化率 43% 主力面積 110㎡ 得房率 8090% 主力房型 三房二廳一衛(wèi)（小三房） 物業(yè)管理費 多層 、小高層 均價 3600元 /㎡ ? 尚格名城價格走勢 該案從 2023年 2023年的五次調(diào)價中，可以看出調(diào)價幅度并不高， 基本上趨于穩(wěn)步上升的上漲頻率，但目前該案對外報均價 3665元 /㎡ 由于該樓盤的規(guī)模注定了銷售策略只能已快速去化為主，所以一 直以來該項目漲幅都不大。 09年 12月開盤均價 3900元 /㎡，每層差價 2030元 /層，年后價格上調(diào)，余房均價 4780元 /㎡，最高價 25層 5100元 /㎡ 根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前三期 5尚有余房 137套，簽約均價 3038元 /㎡；二期現(xiàn)房均價 3570元 /㎡ 水岸春天價格走勢 該項目價格似乎是目前河西上漲勢頭最快的項目， 2023年至 2023年漲幅 并不大，直到 2023年初直接飆升到均價 3756元 /㎡，目前價格甚至有點 夸張的漲至均價 4780元 /㎡，最高價格甚至突破 5000元大關(guān)。 開盤均價 4000元 /㎡，起價 3700元 /㎡，樓層差價 20元 /層，無景觀差價； 城市風(fēng)景價格走勢 該項目一直以來也是河西比較熱門的項目之一，目前該案 已售至三期，從 2023年至通過 5次調(diào)價目前在售余房以一口 價 3880元 /㎡的銷售形式去化，其目的也是為了今年 6月份 推出的新房源做提價準備。 2465元 漲幅： 275元 /㎡ 2740元 2023 3120元 380元 /㎡ 13% ? 城市風(fēng)景三期 案名：城市風(fēng)景 項目位置：天元區(qū)廬山路（天元區(qū)政府旁） 開發(fā)商： 湖南鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面積 57000㎡ 建筑形態(tài) 高層 總建筑面積 170000㎡ 面積范圍 42㎡ 170㎡ 容積率 房型范圍 一房四房 綠化率 40% 主力面積 113㎡ 得房率 85% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費 均價 3880元 /㎡（在售余房一口價） ? 市調(diào)： 目前在售房源部分樓層對外一口價 3880元 /㎡，頂樓 3580元 /㎡（ 1 17幢） 原開盤價：價格范圍 31003400元 /㎡，均價 3300元 /㎡（去年 8月開盤）目前余房 20套，基本是 160㎡四房。 房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示該案目前可售余房 95套，簽均價 3252元 /㎡，后期推案量 430套，預(yù)計今年 6月開盤。樓層差價 20元 /層。 交納 20230元意向金后，如退款需支付違約金 1000元。 漲幅： 2023 2734元 236元 /㎡ 2023 2970元 230元 /㎡ 2023 3200元 7% ? 金色荷塘 案名：金色荷塘 項目位置：荷塘區(qū)株洲市荷塘區(qū)桂花路與新塘路交匯處 開發(fā)商：株洲中房投資發(fā)展有限公司 基地面積 160畝 建筑形態(tài) 多層、高層 總建筑面積 235000㎡ 面積范圍 80㎡ 155㎡ 容積率 房型范圍 二房四房 綠化率 35% 主力面積 122㎡ 得房率 8590% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費 高層 均價 多層 3300元，小高層 3100元（五月份開盤） 該項目預(yù)計今年 5月份開盤，目前價格未定，預(yù)計多層均價 3300元 /㎡，高層 3100元 /㎡。 ? 第二部分 競品分析 ? 玫瑰名城 基地面積 235畝 建筑形態(tài) 多層、小高層 總建筑面積 22萬 面積范圍 58㎡ 150㎡ 容積率 房型范圍 二房四房 綠化率 42% 主力面積 135㎡ 得房率 8590% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費 多層 小高層 均價 多層 3520元，小高層 2880元（第四期均價） 案名：玫瑰名城 項目位置：荷塘區(qū)桂花路 39號 開發(fā)商：株洲外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 玫瑰名城四期于 2023年 9月 27日開盤， 開盤價： （小高層 13+1層）價格范圍： 27003240元 /㎡，均價 2820元 /㎡；（高層 18+1層）價格范圍： 27003340元 /㎡，均價 2880元 /㎡ 樓層價差： 20元 /層 價格調(diào)整后：（ 2023年 2月調(diào)價） （小高層 13+1層）價格范圍： 31003620元 /㎡，均價 3200元 /㎡（高層 13+1層）價格范圍： 33603800元 /㎡，均價 3520元 /㎡ 樓層差價： 20元 /層 第五期今年五月開盤，預(yù)計均價 3600元 /㎡ 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前四期梧桐苑余房 13套，房產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 3200元 /㎡ 目前余房 17套。 株洲市場第一季度中市場供應(yīng)量較少，使客戶選擇空間較小，給客戶造成緊張的局面。 3月住宅價格環(huán)比略有下降，但總體仍維持在 3000元的單價水準。 價格方面目前蘆淞區(qū)仍然五區(qū)第一， 3月成交均價達到 3659元 /平方米，但本月環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，而最接近于蘆淞區(qū)價格的天元區(qū)本月上漲迅速，單月漲幅達到 %。 ? 株洲各區(qū)域市場 3月量價走勢 住宅類物業(yè) 成交面積環(huán)比 成交均價環(huán)比 荷塘區(qū) 上升 % 下降 % 蘆淞區(qū) 上升 77% 下降 % 石峰區(qū) 上升 % 上升 % 天元區(qū) 上升 % 上升 % 云龍區(qū) 上升 % 上升 % 以上株洲市內(nèi)各區(qū)域成交數(shù)據(jù)為 ，反映的是 3月份成交情況 :從數(shù)據(jù)來看，四區(qū)成交量均有比較明顯的上升，其中天元區(qū)環(huán)比上漲幅度達到 3倍，成交量位居五區(qū)之首。 總體來說，一季度株洲住宅市場成交 ，同比 09年一季度 上升 %。 短期或?qū)⒊霈F(xiàn)退房潮 由于信貸政策的大變動，一些原本準備買房的購房者將受阻于銀行，短期內(nèi)可能會出現(xiàn)一波退房潮 ，另外， 也有客戶覺得后續(xù)房價會出現(xiàn)大幅下調(diào)，就通過違約退房以博預(yù)期 。 成交量將出現(xiàn)大幅下滑 這次的政策力度很大，因此對市場的影響也會比較大。由于貸款額降低，月供少還 238元，總還款利息多付： 42880元。對此相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這次的政策力度很大，因此對市場的影響也會比較大。 ? 12日，（政策前） ? 北京成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 上海成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 廣州成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 深圳成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 南京成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 蘇州成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 天津成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 武漢成交面積 ，環(huán)比漲 %； ? 重慶成交面積 ，環(huán)比跌 %。 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 客層范圍縮小，對外地客影響嚴重。 對市場將立刻產(chǎn)生影響，特別是高檔住房、投資性購房影響較大， 同時此項嚴厲的政策也給購房人產(chǎn)生政策調(diào)控預(yù)期，對房價走勢產(chǎn)生觀望。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型 ,一概執(zhí)行 40%首付 近期房地產(chǎn)新政 ? 國務(wù)院重要新政（ 2023年 4月 15日、 4月 18日） 。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至 60% 2023415 國務(wù)院 公布 2023年住房供地計劃，今年擬計劃供應(yīng)住房用量同比增長逾 130%,其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量 2023415 國務(wù)院 要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%,貸款利率不得低于基準利率的 。 ? 2023418 國務(wù)院 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大，要嚴控炒房行為。 中農(nóng)工建交五大銀行準備紛紛收緊二套房貸 。 先是滿城風(fēng)雨的物業(yè)稅征收討論，然后重慶宣布擬征收特別房產(chǎn)消費稅，再是上海擬開征住房保有稅。央媒的炮轟對房地產(chǎn)市 場和購房者心里也產(chǎn)生了一定的影響。 網(wǎng)上簽約價明顯低于現(xiàn)場對外報價 水岸春天：報價 4700元 /平米，網(wǎng)簽 3033—— 3500元 /平米。并且毫無懸念的，“地王”的制造者依舊是財大氣粗的央企。 目 錄 第一部分 市場分析 第二部分 競品分析 第三部分 客戶梳理 第四部分 定價說明 第五部分 開盤計劃 ? 策略前的思考 ? 近期房地產(chǎn)