【正文】 2023年 3月 19日星期日 3時 41分 30秒 03:41:3019 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 19, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :41:3003:41Mar2319Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 19日星期日 3時 41分 30秒 03:41:3019 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :41:3003:41:30March 19, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 19, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 工程配合 2023年 4月 30日前完 成南區(qū)一期主體工程三分之一 ； 2023年 5月 1前完成 主入口景觀、 樣板房、中央景觀示范區(qū)的建設。 調價策略 調價原則： 價格調整依據(jù)市場反映、客戶傾向、銷售進度等因素，配合 工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調整。 戶外大牌 報紙廣告 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 網絡宣傳 目標客戶群： 行政單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位等所有大眾目標客戶群體 形式： 結合項目重大節(jié)點發(fā)布項目信息，與戶外大牌形成有效互補； 媒體： 戶外大牌 報紙廣告 電視媒體 圍墻 郵政直郵 短信廣告 網絡宣傳 目標客戶群： 按類群劃分的特定目標客戶群 形式： 結合項目重大節(jié)點及日常促銷活動，對現(xiàn)有來電來訪意向客戶、篩選高端客戶進行項目即時性信息群發(fā)。 宿遷 市場規(guī)模相對較小、信息傳遞快、 口碑宣傳作用大 ，對于項目 啟動階段 怎樣通過有限的預算而滿城皆知， 旺銷階段 怎樣有效地到達目標買家手里， 持銷期 怎樣保持住推廣的長期有效性，一定有比目前市面推廣項目中更為有效的方式。因此將項目設計風格融入到 售樓處 宣傳及裝飾中，我們用心引導買家不斷 增加對項目建成后的信心 ，而投入的成本從房子銷售中后期的溢價空間里完全可以或成倍收回來，并能收到品牌價值之奇效； 售樓處是與買家接觸的最重要場所， 濃縮了項目購買價值中的絕大部分 ，而且是客戶下定決心購買的場，我們需要在 深度挖掘項目吸引點 的基礎上， 高瞻遠矚立意，簡明扼要陳述，并在現(xiàn)場借助規(guī)范的講解娓娓道來 ，讓產品價值能順暢進入買家判斷中，這在終端執(zhí)行中尤為重要。通過產品做 附加值求溢價 的項目走 精品路線 ，項目自身就需要強化 給人價值感 的部分；而求快速消化走 經濟型居住路線 的開發(fā)項目，則需要表達項目 性價比高、便利 等優(yōu)勢。 本案處在 河東與河西 中心要看出地段的絕版價值，發(fā)展的前景、方 位，能相信這一區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Γ瑫x擇本項目，所以我們項目在 形象樹立時，考慮把地段的稀缺性、 和將來 發(fā)展大趨勢、以及 宿豫區(qū) 未 來規(guī)劃的美好前景融入到項目推廣中，讓市場感覺選擇在本案并非僅僅 因為居住，而是考慮政策走向、升值前景、品質人居等因素，體現(xiàn)出引 領者的時代感來。 主策略：主動出擊，開辟圈層渠道營銷戰(zhàn)線 渠道拓展 1 ——政府機關、 高檔私家車主 、銀行 VIP客戶 、醫(yī)院、老師 渠道拓展 2 ——建立高端圈層，進行 “誘導式 ”營銷，客戶參與介紹新房 源，老客戶享受減免物業(yè)管理費，新客戶享受購房優(yōu)惠等，進行 功能性聯(lián)動。 （ 1） 體驗營銷 實地實景參觀，營造品質生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢，體驗營 銷的重點是在于突出身臨其境，感受品質。 ◆ 出于本項目的特點，社會中堅階層是本項目的目標客群，這一群體有精英意識，對品質要求高； ◆ 另外本項目也重點需要關注 項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體，宿豫區(qū)改善生活居住客戶群體，整個市區(qū)養(yǎng)老型客戶群體。 根據(jù)年齡可以鎖定本項目的主力購買群體： 根據(jù)本項目的地段及產品特點，可以將 主力客戶群鎖定在自我改善 居住型 ，而且這一群體主要分布在 宿豫 政府黨政機關、企事業(yè)單位、化工、電力公司、電訊公司、物流貿易公司、醫(yī)院、學校中的 老師。 四、客戶定位 買房群體構成 剛需和首次改善居住型需求人群，主要還是圍繞項目周邊和宿豫區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體為主。 格調洋房： 點明產品類別 主城河景 公館： 突出地段 、環(huán)境 、 拔高檔次 （ 2）除項目總體形象外， “臥龍灣”項目名稱已使用多年，雖然沿用下去可以充分把品牌的價值最大化，但是客戶也會存在著審美疲勞，大多數(shù)客戶內心都有著“追新”的情節(jié)。廣告設計的檔 次和品位，包裝的形象水平，在很大程度上會激發(fā)客戶對項目品質檔次的聯(lián)想。 此處不僅僅指硬件，還包括 軟件環(huán)境都要提高， 同時建議配置建材展示區(qū)，作為展現(xiàn)項目高品質的平臺。為此需要對下述幾個方面進行加強，以提升房屋的附加值。 （ 4）通過一切手段使之與本案營銷推廣互動，強化客戶對項目的品質、價值認同，把公眾對 臥龍灣 認知為品質好、 高性價比的樓盤 。 基于此，本案住宅產品將以 高品質 為根本點進行系統(tǒng)的包裝策劃，從項目配置、銷售包裝（如售樓處、實景展示、建材展示、效果圖、模型沙盤、 宣傳冊 、廣告等）、軟件服務（如物業(yè)、銷售接待）等方面全方位打造和傳遞 產品 形象，提升項目品質和價值。 樣板房 建議 可以選擇 2套有針對性的戶型進行樣板房建設，如： ㎡經濟兩房和 ㎡改善型小三房，因為此面積段房源套數(shù)比較多，此面積段市場同質化嚴重競爭比價大，樣板房建設不但可以提高樓盤品質性，而且可以作為很好的銷售道具，更有助于三期項目的銷售。 項目目標、愿景 項目能夠持續(xù)跑量，保證資金回 籠提高資金利用率，從而控制項目 周期 從激烈的市場同質化競爭中突圍 ，占領市場份額 控制開盤節(jié)奏，避開價格競爭鋒芒， 降低進入門檻，穩(wěn)步提升價格水平。 本項目的市場切入點： 提高產品品質感，以小投入獲得大產出。 本案綜合品質 尚可 ，通過營銷包裝可以樹立 宿豫區(qū)超高性價比住宅。本項目打造的 是 集 城市別墅、多層住宅 、 花園洋房 、 小高層住宅為一體的高檔社區(qū) ，項目規(guī)劃起點高。 觀點： 粗放型市場是短暫的隨著市場的發(fā)展，客戶對產品的需求層次會越來越 高， 未來幾年內市場競爭會逐漸在產品競爭和性價比競爭上體現(xiàn)， 我們需要提 前做好準備。 （ 4）萬豪新城 項目規(guī)模較大整體檔次在宿豫區(qū)比較來看還是比較不錯的，以中小戶型 80120為 主，總價低，小區(qū)周邊配套尚可，低總價加上項目整個定位和周邊項目比較還是比較不錯的，再加上戶型設計比較合理而且項目采用是全框架結構，銷售情況較好，項目一 二 期基本銷售完畢， 三期自 去年 9月份加推 274多套，現(xiàn)在銷售 50%左右，客戶源主要以宿豫區(qū)或項目周邊客戶為主。項目營銷較弱，主要是項目周邊區(qū)域的客戶購買。 戶型設計還有改良空間，以提高空間利用率，產品的新價比。 業(yè)務人員普遍專業(yè)素質、專業(yè)素質不高。 產品單一，規(guī)劃簡單，同質化現(xiàn)象嚴重，普通多層、小三房戶型是目前市場的絕對主導， 市場幾乎是由地段決定價格決定銷量。代表樓盤夏陽銀湖、湖濱藍郡，均、價 7000—8500元 /㎡。且本區(qū)域距離市區(qū)較遠，一般都需要有私家車。這是因為，本區(qū)域絕大