【正文】 ■ 選擇 1620萬元的客戶偏多，這和客戶選擇的產(chǎn)品單價(jià)和產(chǎn)品面積區(qū)間基本一致，表明， 20萬元是客戶購買小戶型公寓的心理關(guān)口； ■ 25萬元以上的客戶選擇數(shù)量較少，基本上都是選擇面積在 60㎡以上的客戶； 關(guān)于精裝修單價(jià)方面的研究 ■ 80%的客戶選擇了 43004600元 /㎡的價(jià)格，這反映出客戶還是希望產(chǎn)品的價(jià)格越低越好； ■ 15%的客戶選擇了 46005000元 /㎡的價(jià)格區(qū)間，這一區(qū)間的客戶沒有一位自住型客戶，基本都是投資型客戶； 客戶分析 客戶面積需求研究（ Research） 關(guān)于客戶期望的月租金回報(bào) ■ 選擇 500700元 /月的客戶占到了近 50%，這也與目前巢湖市場的整體房租價(jià)格基本一致； ■ 18%的客戶選擇了 300500元 /月的租金回報(bào)，這也反映出他們對未來租房的方式并不了解，尤其是交給酒店經(jīng)營管理集團(tuán)來進(jìn)行托管的方式，并不十分了解； 關(guān)于出租方式的選擇 ■ 77%的客戶選擇直接購買，自己出租，這主要是目前巢湖客戶對其他出租方式并不了解； ■ 未來，出租方式最為有效和方便的應(yīng)該首選交給品牌酒店經(jīng)營管理公司，這需要在后期的營銷策略上加大宣傳和調(diào)整營銷策略； 客戶分析 客戶分析 客戶購買要素研究（ Research） ■ 從圖中可以看出，地段是客戶購買小戶型公寓最為關(guān)心的要素，其次才是價(jià)格，這表明，大部分客戶對小戶型公寓還是略有了解； ■ 戶型、交通和物業(yè)是客戶另外 3個(gè)比較關(guān)心的要素，尤其是交通方面，客戶在交流中表示出要便于出行。 客戶分析 客戶面積需求研究（ Research） 調(diào)研中，所有客戶都填寫了面積需求 ■ 客戶選擇最多的是 4050㎡的戶型，這與客戶對總價(jià)預(yù)期在 20萬以內(nèi)有關(guān)； ■ 另外， 30%的客戶選擇了 60㎡以上戶型，這與客戶對小戶型不十分了解有關(guān)，而且大部分自住客戶還是希望能夠擁有較大的戶型； ■ 30㎡以下客戶選擇數(shù)量最少，只有 1位客戶。 ■ 公寓用途方面， 32%的客戶選擇了自主，還有14%的客戶選擇了父母養(yǎng)老，這充分說明，在巢湖現(xiàn)在的市場條件下，購房居住的需求依然很大； ■ 選擇投資的用戶占到了 40%，其中投資門檻低是客戶最為看好的地方。 ■ 由于此次調(diào)研基本上選取了近期有投資意向的客戶，因此 95%的客戶表達(dá)了有或者不一定； ■ 客戶對未來巢湖小戶型公寓市場還是比較看好的，只有 15%的客戶不看好； ■ 與之相對應(yīng)，在看好市場的客戶中，大部分都有投資需求，而看情況的客戶選擇不一定的居多。 客戶分析 關(guān)于巢湖客戶在現(xiàn)階段地產(chǎn)投資方面的傾向： ■ 住宅是目前客戶投資地產(chǎn)方面的首選，這與目前市場回暖的大趨勢和客戶對住宅的分類認(rèn)識不足有關(guān)，在 46%的住宅投資客戶中，有相當(dāng)一部分實(shí)際上是選擇小戶型房產(chǎn)； ■ 而低總價(jià)小戶型投資在此次問卷中所占比例較大則在很大程度上是本次問卷主要針對小戶型公寓投資有關(guān)。 因此，我們項(xiàng)目的 核心競爭力在這里 項(xiàng)目 核心價(jià)值體系 項(xiàng)目價(jià)值體系 品牌價(jià)值 城市新興商業(yè)圈 未來熱點(diǎn)板塊 巢湖交通樞紐 唯一性 靈活性 小戶型 在售唯一的大體量小戶型公寓 毛坯、精裝兩相結(jié)合 低總價(jià)、投資自住兩相宜 實(shí)力開發(fā)商 嘉和花園前期口碑 區(qū)域價(jià)值 本體價(jià)值 品質(zhì)樓盤代表 項(xiàng)目價(jià)值體系 43 地段 標(biāo)志性 環(huán)境資源 交通 旗鼓相當(dāng)，生態(tài)公園 本項(xiàng)目靠近旗鼓山，又有后期規(guī)劃的城市生態(tài)公園作伴，增加項(xiàng)目價(jià)值 唯一的小戶型公寓樓 標(biāo)志性無疑就是項(xiàng)目價(jià)值的表現(xiàn)之一 潛力股區(qū)域 潛力股才具有升值空間，隨著區(qū)域的發(fā)展必然帶動項(xiàng)目價(jià)值的提升 暢 享 便 捷 交 通 便捷的交通有利于增加項(xiàng)目價(jià)值 項(xiàng)目價(jià)值對應(yīng) 項(xiàng)目價(jià)值體系 裝修多樣 便捷交通 唯一性 旗鼓山 升值潛力 綜合配套 實(shí)力開發(fā) 嘉和花園的七星價(jià)值觀 項(xiàng)目價(jià)值體系 45 【 第 3部分 】 項(xiàng)目如何定位 46 為了知道我們的客戶是誰？ 我們的客戶需要什么？ —— 我們決定，走出去，用問卷的方式來了解客戶 客戶基本信息及投資傾向研究（ Research） 本次調(diào)研，共有 100位消費(fèi)者參與了小戶型公寓投資傾向研究。 ? 缺乏吸引眼球的推廣包裝方式。 ? 缺乏完善商業(yè)配套，對銷售造成一定影響。 ? 線條流暢，質(zhì)感強(qiáng)，現(xiàn)代、快速的概念呼之欲出。 ? 戶戶帶陽臺的設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品篇 :規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)分析 環(huán)境空間與景觀設(shè)計(jì) : ? 公寓層高 3M，具有寬敞明亮的居住效果。 正當(dāng)時(shí) 板塊解讀 板塊解讀 板塊情況 現(xiàn)階段，板塊正處于活躍發(fā)展期，多個(gè)項(xiàng)目正在銷售，還有一個(gè)綜合體項(xiàng)目未來將投入市場 板塊過去曾經(jīng)是巢湖客戶普遍認(rèn)為的偏遠(yuǎn)地區(qū)，但隨著近年來城市規(guī)模的擴(kuò)大，未來將成為城市副中心 新汽車站在去年投入使用，商貿(mào)城也將于今年年底投入使用，板塊的兩大核心引擎在未來將共同作用板塊 板塊未來發(fā)展?jié)摿κ中酆?，交通、商貿(mào)所帶來的雙引擎使得板塊未來將成為城市發(fā)展最為活躍的區(qū)域 CONCLUSION 活躍的板塊發(fā)展和大量的流動、商貿(mào)人口將給項(xiàng)目帶來足夠的利好 板塊分析小結(jié)： 項(xiàng)目影響 板塊地位 板塊引擎 板塊發(fā)展 產(chǎn)品 解 讀 （嘉和花園 12樓研究） 產(chǎn)品篇 :規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)分析 總體規(guī)劃 : ? 12樓 5至 19層是小戶型公寓 ,共 315套 ? 通過三梯二十一戶的平面組合形成 ,形成長廊式的樓層布局 ,是典型的公寓設(shè)計(jì)。 隨著新汽車站的投入使用，巢湖已經(jīng)形成了以火車站和汽車站為中心的新商圈，該商圈內(nèi)，擁有世紀(jì)聯(lián)華、巢湖大市場和商貿(mào)城等大型商業(yè)項(xiàng)目。湖光新區(qū)功能結(jié)構(gòu)實(shí)行四心兩軸四片區(qū)三廊道。 板塊解讀 引擎 —— 火車站、汽車站和商貿(mào)城的商貿(mào)樞紐功能 商 貿(mào) 城 新汽車站和商貿(mào)城的投入使用，將徹底改變城北板塊在客戶心目中偏遠(yuǎn)的形象 板塊發(fā)展迎來 全新機(jī)遇 向西 ?2023年初，合肥市決定停止巢湖市所有土地自主拍賣項(xiàng)目，全部收歸合肥統(tǒng)一管理。 區(qū)域?qū)傩? 傳統(tǒng)的偏遠(yuǎn)地區(qū) （ 2023年代城市之光為典型代表） 正在發(fā)展的城市副中心 （火車站 /新汽車站 /居住功能日趨成熟 /未來的商貿(mào)中心） 地位 —— 正在發(fā)展的城市次核心 板塊解讀 巢湖新汽車站投入使用 隨著商貿(mào)城在年底的投入使用，與現(xiàn)有的巢湖大市場、天巢廣場等將實(shí)現(xiàn)有效的聯(lián)動。 ? 與本項(xiàng)目產(chǎn)品相比，本項(xiàng)目在戶型上更具有市場優(yōu)勢。 ? 雖然總價(jià)較低，但由于撤市影響，產(chǎn)品在市場上頗受冷遇。 ★ 項(xiàng)目位置 清沐快捷酒店 清沐快捷酒店 —— 巢湖開業(yè)店數(shù)最多的連鎖酒店 項(xiàng)目名稱 清沐快捷酒店 項(xiàng)目地址 房間數(shù) 開業(yè)時(shí)間 餐飲服務(wù) 免費(fèi)早餐和中晚餐點(diǎn)菜服務(wù) 入住率 60% 市場定位 連鎖快捷酒店 宏觀市場 CONCLUSION 小結(jié)： 項(xiàng)目影響 公寓市場 辦公市場 酒店市場 20 【 第二部分：產(chǎn)品解析篇 】 我們的核心競爭力在哪？ 競爭分析 （巢湖市場小戶型公寓研究） 競爭對手列表 項(xiàng)目名稱 東方新世界 力和裕景 遠(yuǎn)洲公館 地理位置 健康路東塘路交口 外環(huán)路向陽路交口 外環(huán)路 所屬板塊 老城板塊 城南板塊 半湯板塊 套數(shù) 300余套 100余套 210套左右 物業(yè)類型 高層（ 19F） 高層（ 18F） 高層（ 20F） 配套 學(xué)校、銀行、超市 家具城、菜市場、中學(xué) 酒店 主力戶型 1房 1廳： 3060㎡ 2房 1廳： 5070㎡ 戶型未定 1房 1廳： 56㎡ 3房 2廳： 130㎡ 銷售價(jià)格 4000元 /㎡（毛坯） 未定 未定 銷售情況 510層前年已售罄， 1112層毛坯在售 未開盤 未開盤 優(yōu)勢 周邊配套完善，樓下即為沃爾瑪，周邊名校林立，戶型多樣，具有開發(fā)公寓的全部條件 周邊缺乏同類型產(chǎn)品，還沒有正式動工，可以根據(jù)市場情況，臨時(shí)改動 投資潛力巨大，開發(fā)商口碑優(yōu)勢 劣勢 初期價(jià)格較高、開發(fā)商實(shí)力較差，遲遲不能交房，影響口碑 周邊配套較差，缺乏投資潛力 已抵押給銀行，何時(shí)銷售未 定 競爭分析 競爭對手展示 東方新世界 力和裕景綜合樓 遠(yuǎn)洲公館 競爭分析 競爭對手分析小結(jié) ? 巢湖市場小戶型公寓缺乏，本項(xiàng)目幾乎具有唯一性。 ● 三樓的餐飲是合肥現(xiàn)有商業(yè)中餐飲占比最大的項(xiàng)目之一，數(shù)量種類最多，吸引了大量人流。 ● 前期大規(guī)模引進(jìn)主力店，增加對消費(fèi)者的吸引力，減少招商難度。 ★ 項(xiàng)目位置 青檸檬酒店 青檸檬酒店 —— 目前巢湖快捷商務(wù)酒店的標(biāo)桿企業(yè) 華僑假日酒店 ● 三里庵商圈未來的代表商業(yè)，地處安徽國購旁，憑借現(xiàn)已形成，交通方便，周邊有大量中高收入居民及學(xué)校，因此以大賣場 +零售 +餐飲 +娛樂社區(qū)商業(yè)定位吸引了周邊人群。 ● 三樓的餐飲是合肥現(xiàn)有商業(yè)中餐飲占比最大的項(xiàng)目之一，數(shù)量種類最多，吸引了大量人流。 關(guān)鍵詞：撤市、滯銷 撤市之后 區(qū)域市場分析 小戶型公寓市場分析