【正文】 2023年 3月 17日星期五 11時(shí) 46分 33秒 11:46:3317 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :46:3311:46Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 17日星期五 11時(shí) 46分 33秒 11:46:3317 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :46:3311:46:33March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 第四階段：尾盤， 2023年 9月～ 12月 2月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 10月 11月 12月 尾盤銷售 蓄水階段 第二波銷售 7月 第一波銷售 預(yù)售許可證 開盤期 階段目的：集中銷售剩余房源 /實(shí)現(xiàn) 13號樓清盤 階段策略：前期以自然去化為主，中后期可適當(dāng)提升價(jià)格，再給予價(jià)格優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的去化 推廣戰(zhàn)術(shù) :開展客戶聯(lián)系活動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化客戶關(guān)系戰(zhàn)略，加大口碑傳播力度 價(jià)格策略：先拉價(jià)格，在打折扣，名為促銷，實(shí)為提價(jià)； 整體項(xiàng)目案名參考 名寶 第一波：預(yù)計(jì)項(xiàng)目均價(jià) 14000元（ 6樓），以樓層差 150元計(jì)算，第一波推案最低 2樓價(jià)格可在 13400元，與萬科朗潤園小戶型產(chǎn)品形成 2500元的價(jià)格差。 軟文炒做：通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行軟文炒做，同時(shí)在上海樓市、搜房網(wǎng)等專業(yè)渠道進(jìn)行發(fā)布 硬廣配合：在開盤前適當(dāng)投放硬廣 板塊炒做 七寶，新興城市次副中心 引擎論 規(guī)劃論 變遷論 大虹橋樞紐 商務(wù)區(qū)規(guī)劃 軌道線規(guī)劃 下一個(gè)國際化社區(qū) 大虹橋板塊的延伸 產(chǎn)品炒做 主題炒作 趨勢篇： U－ HOME公寓，新居住時(shí)代的來臨 產(chǎn)品篇： U－ HOME公寓，無處不在的家 生活篇： U－ HOME公寓，生活可以如此簡單 通過網(wǎng)絡(luò)、媒體進(jìn)行多次軟文炒作，強(qiáng)化項(xiàng)目形象 亮點(diǎn)炒作 －－服務(wù)式概念，知名品牌物業(yè)管理 －－ 70年產(chǎn)權(quán)，高性價(jià)比公寓 －－精裝修，令包入住 策略二：以點(diǎn)帶線，集中攻擊、控制成本 攻擊區(qū)域： －－以七寶區(qū)域市場為核心， －－以徐匯、漕河涇、龍柏、古北一帶為輔助點(diǎn)， －－以 9號線、 10號線為脈絡(luò)實(shí)行針對性營銷 攻擊手段： －－區(qū)域攔截：在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置大型橫幅、引導(dǎo)旗進(jìn)行現(xiàn)場攔截；在七寶區(qū)域設(shè)置道旗或燈箱進(jìn)行區(qū)域客戶攔截 －－低空媒體為主，高空媒體為輔：以戶外、直郵、電信帳單、夾報(bào)、 DM等主要方式在 9號線、 10號線沿線區(qū)域進(jìn)行派發(fā)；控制報(bào)紙硬廣、電視媒體的投放；同時(shí)可利用上海樓市、搜房網(wǎng)等專業(yè)渠道進(jìn)行項(xiàng)目炒作 －－活動(dòng)公關(guān)：在七寶、徐家匯兩地進(jìn)行路演，建立銷售流動(dòng)陣地 媒體通路選擇 主力媒體通路－戶外 類別 地點(diǎn) 備注 高炮 七寶區(qū)域或吳中路沿線 價(jià)格會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際談價(jià)再作調(diào)整 看板 接待現(xiàn)場 圍墻 現(xiàn)場 道旗或燈箱 七寶區(qū)域，吳中路 大型橫幅 主體建筑上 媒體通路選擇 主力媒體通路－低空媒體 類別 地點(diǎn) 直郵或電信帳單 七寶、徐家匯、漕河涇、龍柏、虹橋一帶 DM派發(fā) 9號線沿線站點(diǎn) 輔助媒體通路－高空媒體 類別 功能 新聞晨報(bào) 軟文炒做、開盤前硬廣 上海樓市 軟文炒做 搜房網(wǎng) 軟文炒做 策略三：體驗(yàn)營銷，現(xiàn)場互動(dòng) 樣板營銷 通過樣板房參觀、售樓處包裝、業(yè)務(wù)員現(xiàn)場講解、 U— HOME產(chǎn)品體驗(yàn)秀等多種方式，使目標(biāo)消費(fèi)者親身感受項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，刺激消費(fèi)者的購買欲望。 價(jià)格定位 結(jié)合收益還原法和市場比較法，從銷售角度上來講，采用市場比較法價(jià)格比較符合市場狀況，帶裝修均價(jià)建議在 14000元 左右。西寓： 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)位，從西上海板塊的高度來宣傳項(xiàng)目 價(jià)格定位 — 方法 市場比較法 項(xiàng)目價(jià)格參照 銷售狀況分析 市場趨勢分析 裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 租金收益還原法 利用市場承受租金還原產(chǎn)品價(jià)值 通過兩種價(jià)格方法的比較確定本項(xiàng)目的銷售均價(jià) 價(jià)格定位 — 市場比較法 步驟一：區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格狀況 報(bào)價(jià) 近期成交價(jià) 產(chǎn)品狀況 銷售狀況 修正價(jià)格（平層不帶裝修） 萬兆東庭 17000元 14500元 毛坯 尾盤銷售，月銷售個(gè)位數(shù) 14500元 皇都花園 18200元 16000元 毛坯 9月份開盤銷售不佳 16000元 華商時(shí)代廣場 均價(jià) 20230元 20230元 毛坯， ，以 進(jìn)入 9月份銷售陷入停頓 1350014000元 萬科朗潤園螞蟻工房 16000元 1200元 無 14800元 在目前銷售滯緩的狀態(tài)下， 七寶市場主要項(xiàng)目的價(jià)格目前維持在 1400015000元之間，取 14500元中間價(jià) 個(gè)案剔除 價(jià)格定位 — 市場比較法 步驟二：市場趨勢分析 考慮到銷售的銷售速度，以及未來整體市場的風(fēng)險(xiǎn)，上海市場整體的價(jià)格有可能要繼續(xù)下調(diào) 20%，七寶市場以自住市場為主，加上規(guī)劃的帶動(dòng)作用，價(jià)格的下跌幅度估計(jì)會(huì)相對較少，估計(jì)可能會(huì)超過 10%，但超過 15%的概率相對較小。 項(xiàng)目可定位為 高性價(jià)比酒店式公寓 主案名二 案名建議 名寶 U為 ubiquitous（無處不在）的意思，即通過遠(yuǎn)程智能化系統(tǒng)，可以便捷操作家用電器實(shí)現(xiàn)居住的舒適性。 門窗：知名品牌防火防盜門，窗采用雙層中空玻璃，考慮馬路噪音影響 廚房：品牌櫥柜，參考?xì)W琳或西門子品牌，以雙灶為主。 CONCLUSION 客戶的關(guān)注點(diǎn)排序?yàn)榈囟?〉 價(jià)格 〉 物業(yè) /交通 /戶型 。 客戶分析 客戶購買要素研究（ Research） ■ 從上圖中可以看出，客戶總體來說相對于小區(qū)周邊配套來說，對物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度較低，選擇數(shù)量較少； ■ 送餐服務(wù)以年輕人選擇居多，而家政服務(wù)的主要需求對象為為父母養(yǎng)老買房的客戶； ■ 配送中心的需求主要是目前巢湖市場該行業(yè)的配套太少有關(guān) 。 關(guān)聯(lián)分析 客戶分析 客戶裝修需求研究（ Research） 調(diào)研中， 99位客戶都填寫了裝修需求 ■ 接近 60%的客戶選擇毛坯房，這一方面是由于相當(dāng)客戶選擇自主，另一方面客戶對開發(fā)商的裝修質(zhì)量也表示擔(dān)憂； ■ %的自住客戶選擇了毛坯房，這基本反映出現(xiàn)在市場對裝修的看法； ■ 投資型客戶中裝修與不裝修的比例基本相同。 客戶分析 客戶投資小戶型公寓用途研究（ Research） 調(diào)研中，有 92位客戶填寫了關(guān)注點(diǎn)，全部客戶填寫了用途。 ■ 客戶家庭收入普遍在 510萬元；年齡分布則以 2735歲為主，這也與這一年齡段在市場活躍度較高有關(guān)； ■ 客戶職業(yè)分布以私營業(yè)主、個(gè)體戶和打工者為主，這與此次調(diào)查普遍采用沿街掃鋪的方式有關(guān)。 ? 總價(jià)較低，使其正成為市場的投資熱點(diǎn)。 外立面 ? 簡潔現(xiàn)代，整體感強(qiáng)。 ? 形成方正的建筑輪廊，既能使用地有限的臨街區(qū)得到延長，爭取盡可能多的戶數(shù)都擁有美麗的主題園林景觀，又能表達(dá)出小戶型公寓這一主題。 但 隨著區(qū)劃調(diào)整原定路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目暫停 ，這也變相的叫停了巢湖的向西發(fā)展； ?2023年，巢湖撤市后，大量政府工作人員轉(zhuǎn)向合肥，原巢湖市政府的行政功能急劇縮小，而居巢區(qū)政府的行政功能依然存在，這對城市規(guī)劃的政務(wù)新區(qū)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。 具有鐵路、公路客運(yùn)、公共交通等各種運(yùn)輸方式的集中換乘功能 集合運(yùn)輸系統(tǒng) 商貿(mào)業(yè)發(fā)展 流動(dòng)性客群導(dǎo)入 交通與商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了流動(dòng)性客群的導(dǎo)入，全省各地前來做生意的客戶將絡(luò)繹不絕。 ? 缺乏吸引眼球的推廣包裝方式。 ● 前期大規(guī)模引進(jìn)主力店，增加對消費(fèi)者的吸引力，減少招商難度。 ● 三樓的餐飲是合肥現(xiàn)有商業(yè)中餐飲占比最大的項(xiàng)目之一，數(shù)量種類最多，吸引了大量人流。 商務(wù)市場的發(fā)展將推動(dòng)物業(yè)衍生品的開發(fā) 酒店業(yè)市場分析 巢湖快捷酒店業(yè)發(fā)展不足 酒店檔次總體偏低 青檸檬酒店 項(xiàng)目名稱 青檸檬酒店 項(xiàng)目地址 長江東路世紀(jì)大道交口 房間數(shù) 開業(yè)時(shí)間 餐飲服務(wù) 免費(fèi)早餐和中晚餐點(diǎn)菜服務(wù) 入住率 80% 市場定位 中高檔快捷酒店 ● 三里庵商圈的代表商業(yè)之一，安徽國購地處長江路，交通方便，周邊有大量中高收入居民及學(xué)校，因此以大賣場 +零售 +餐飲 +娛樂社區(qū)商業(yè)定位吸引了周邊人群。 2023年 7月 14日，安徽省收到國務(wù)院下發(fā) 《 關(guān)于同意安徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù) 》 文件。 中央會(huì)密切關(guān)注價(jià)格變動(dòng)情況 ， 繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求 ， 適時(shí)監(jiān)督各地落實(shí)限購等政策 。 5月底以來的降存準(zhǔn)和降息 ， 對市場觀望情緒緩解有明顯促進(jìn)作用 。 另外 ， 限購城市中近一半城市微調(diào)樓市政策 。支持自住性需求，促進(jìn)市場活躍。 央行分別在 2月 、 5月下調(diào)存準(zhǔn)率 。 二線代表城市受蘇州 、 杭州等城市成交量顯著回升帶動(dòng) ， 同比增長 26%， 在各城市梯隊(duì)中增速最高 。 20個(gè)代表城市 上半年 月均成交 1055萬平米 ， 與 2023年和 2023年同期相比分別增長 17%和 12%， 接近 2023年全年均值 ，但與 2023年相比仍 下降 22%。 6月 代表城市總成交 1538萬平方米 ， 已接近 2023年高點(diǎn) （ 12月 ）最高水平僅相差 3%， 與 2023