【正文】 年的高點 （ 6月 ） 相差 16%。 僅三 線城市 仍為下降 ， 降幅為 15%。 6月 ， 央行降息 ， 7月 6日 ， 中央再次下調(diào)金融機構人民幣貸款基準利率 。 圖： 2023年上半年溫家寶總理關于房地產(chǎn)政策調(diào)控的講話 2023年上半年 ， 溫家寶總理在各種場合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果 ， 即使在經(jīng)濟下行壓力加大提出 “ 穩(wěn)增長更重要 ” 之時 ， 溫總理仍強調(diào)繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施 。 表： 2023年上半年樓市政策微調(diào)的城市 微調(diào)方式 城市 普通住宅標準調(diào)整 廈門 ()、天津 ()、上海 () 公積金政策松綁 樂山 ()、連云港 ()、廈門 ()、信陽 ()、日照 ()、南昌 ()、蚌埠 ()、濟南 ()、克拉瑪依 ()、大連 ()、濱州 ()、遂寧 ()、宿州 ()、江門 ()、鄭州 ()、武漢 ()、常州 ()、南寧 ()、漳州()、沈陽 ()、蕪湖 ()、烏魯木齊 ()、永州 ()、臨沂 ()、莆田()、池州 ()、西安 () 減稅或補貼 蕪湖 ( )、揚州 () 上調(diào)限價 中山 ( ) 戶籍放松 上海 ( )、從化 () 宏觀市場分析 未來走向： “穩(wěn)增長”背景下貨幣政策結構性放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊 宏觀經(jīng)濟：提升投資尤其是基建投資仍是保增長的重要手段 。 下半年貨幣政策微調(diào)的力度和頻率是影響房地產(chǎn)市場的關鍵 。 %%%0%5%10 %15 %20 %25 %30 %35 %40 %45 %20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12: 1 5全社會固定資產(chǎn)投資 制造業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 基礎設施建設 其他圖： 20232023年固定資產(chǎn)投資及各類別投資增速對比 20%%%% 2%0%2%4%6%8%10 %0%5%10 %15 %20 %25 %存準率 ( 左 ) 一年期存款利率 ( 左 ) 一年期貸款利率 ( 左 ) CPI 當月同比 ( 右 )2023. 12 、 2023. 2 、201 三次下調(diào)存準2023. 6三年來的首次降息圖： 2023年至今貨幣政策變化 宏觀市場分析 ?巢湖去年 8月底撤市，從 9月開始，房地產(chǎn)市場受到嚴重沖擊，銷量顯著下滑，樓盤的月去化量僅為過去的 1/5左右。地級巢湖市被一拆為三，分別并入合肥、蕪湖、馬鞍山三市。 ● 三樓的餐飲是合肥現(xiàn)有商業(yè)中餐飲占比最大的項目之一，數(shù)量種類最多，吸引了大量人流。 ● 前期大規(guī)模引進主力店，增加對消費者的吸引力，減少招商難度。 ★ 項目位置 清沐快捷酒店 清沐快捷酒店 —— 巢湖開業(yè)店數(shù)最多的連鎖酒店 項目名稱 清沐快捷酒店 項目地址 房間數(shù) 開業(yè)時間 餐飲服務 免費早餐和中晚餐點菜服務 入住率 60% 市場定位 連鎖快捷酒店 宏觀市場 CONCLUSION 小結： 項目影響 公寓市場 辦公市場 酒店市場 20 【 第二部分：產(chǎn)品解析篇 】 我們的核心競爭力在哪？ 競爭分析 （巢湖市場小戶型公寓研究） 競爭對手列表 項目名稱 東方新世界 力和裕景 遠洲公館 地理位置 健康路東塘路交口 外環(huán)路向陽路交口 外環(huán)路 所屬板塊 老城板塊 城南板塊 半湯板塊 套數(shù) 300余套 100余套 210套左右 物業(yè)類型 高層（ 19F） 高層（ 18F） 高層（ 20F） 配套 學校、銀行、超市 家具城、菜市場、中學 酒店 主力戶型 1房 1廳： 3060㎡ 2房 1廳： 5070㎡ 戶型未定 1房 1廳： 56㎡ 3房 2廳： 130㎡ 銷售價格 4000元 /㎡（毛坯） 未定 未定 銷售情況 510層前年已售罄， 1112層毛坯在售 未開盤 未開盤 優(yōu)勢 周邊配套完善，樓下即為沃爾瑪，周邊名校林立，戶型多樣，具有開發(fā)公寓的全部條件 周邊缺乏同類型產(chǎn)品，還沒有正式動工，可以根據(jù)市場情況，臨時改動 投資潛力巨大，開發(fā)商口碑優(yōu)勢 劣勢 初期價格較高、開發(fā)商實力較差，遲遲不能交房，影響口碑 周邊配套較差，缺乏投資潛力 已抵押給銀行，何時銷售未 定 競爭分析 競爭對手展示 東方新世界 力和裕景綜合樓 遠洲公館 競爭分析 競爭對手分析小結 ? 巢湖市場小戶型公寓缺乏，本項目幾乎具有唯一性。 ? 與本項目產(chǎn)品相比，本項目在戶型上更具有市場優(yōu)勢。 板塊解讀 引擎 —— 火車站、汽車站和商貿(mào)城的商貿(mào)樞紐功能 商 貿(mào) 城 新汽車站和商貿(mào)城的投入使用，將徹底改變城北板塊在客戶心目中偏遠的形象 板塊發(fā)展迎來 全新機遇 向西 ?2023年初，合肥市決定停止巢湖市所有土地自主拍賣項目，全部收歸合肥統(tǒng)一管理。 隨著新汽車站的投入使用，巢湖已經(jīng)形成了以火車站和汽車站為中心的新商圈，該商圈內(nèi)，擁有世紀聯(lián)華、巢湖大市場和商貿(mào)城等大型商業(yè)項目。 產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品篇 :規(guī)劃及建筑設計分析 環(huán)境空間與景觀設計 : ? 公寓層高 3M，具有寬敞明亮的居住效果。 ? 線條流暢，質(zhì)感強，現(xiàn)代、快速的概念呼之欲出。 ? 缺乏吸引眼球的推廣包裝方式。 客戶分析 關于巢湖客戶在現(xiàn)階段地產(chǎn)投資方面的傾向： ■ 住宅是目前客戶投資地產(chǎn)方面的首選，這與目前市場回暖的大趨勢和客戶對住宅的分類認識不足有關，在 46%的住宅投資客戶中，有相當一部分實際上是選擇小戶型房產(chǎn)； ■ 而低總價小戶型投資在此次問卷中所占比例較大則在很大程度上是本次問卷主要針對小戶型公寓投資有關。 ■ 公寓用途方面， 32%的客戶選擇了自主，還有14%的客戶選擇了父母養(yǎng)老，這充分說明，在巢湖現(xiàn)在的市場條件下，購房居住的需求依然很大； ■ 選擇投資的用戶占到了 40%，其中投資門檻低是客戶最為看好的地方。 關聯(lián)分析 客戶分析 客戶面積需求研究（ Research） 關于精裝修總價方面的研究 ■ 選擇 1620萬元的客戶偏多，這和客戶選擇的產(chǎn)品單價和產(chǎn)品面積區(qū)間基本一致，表明， 20萬元是客戶購買小戶型公寓的心理關口； ■ 25萬元以上的客戶選擇數(shù)量較少，基本上都是選擇面積在 60㎡以上的客戶； 關于精裝修單價方面的研究 ■ 80%的客戶選擇了 43004600元 /㎡的價格，這反映出客戶還是希望產(chǎn)品的價格越低越好； ■ 15%的客戶選擇了 46005000元 /㎡的價格區(qū)間，這一區(qū)間的客戶沒有一位自住型客戶，基本都是投資型客戶； 客戶分析 客戶面積需求研究（ Research） 關于客戶期望的月租金回報 ■ 選擇 500700元 /月的客戶占到了近 50%，這也與目前巢湖市場的整體房租價格基本一致； ■ 18%的客戶選擇了 300500元 /月的租金回報，這也反映出他們對未來租房的方式并不了解，尤其是交給酒店經(jīng)營管理集團來進行托管的方式，并不十分了解； 關于出租方式的選擇 ■ 77%的客戶選擇直接購買，自己出租，這主要是目前巢湖客戶對其他出租方式并不了解； ■ 未來，出租方式最為有效和方便的應該首選交給品牌酒店經(jīng)營管理公司，這需要在后期的營銷策略上加大宣傳和調(diào)整營銷策略； 客戶分析 客戶分析 客戶購買要素研究（ Research） ■ 從圖中可以看出，地段是客戶購買小戶型公寓最為關心的要素，其次才是價格，這表明，大部分客戶對小戶型公寓還是略有了解； ■ 戶型、交通和物業(yè)是客戶另外 3個比較關心的要素，尤其是交通方面，客戶在交流中表示出要便于出行。 客戶情況 總體來說，客戶對巢湖小戶型公寓市場并不十分看好，在近千份調(diào)查中，只有不到 100位客戶有意購買小戶型公寓 客戶選擇投資和自住基本上各占一半，自住型客戶略多，這表明目前的巢湖市場還是以居住型為主，缺乏投資潛力 大部分客戶還是希望毛坯交房，這一方面是可以降低總房價，另一方面是對開發(fā)商裝修缺乏信心。 小結： 購買決策 置業(yè)特征 裝修意向 價格敏感 客戶整體描述 核心客戶 游離客戶 邊緣客戶 重要客戶 項目客戶定位 年齡： 3545歲： ?個體經(jīng)營者、企業(yè)中高層管理者、個體戶、政府和企事業(yè)單位工作人員。 衛(wèi)生間：配齊三件套，馬桶、臺盆、淋??；品牌衛(wèi)浴設備，參考品牌科勒。 釋義二：悠閑舒適的生活。百家好室 該案名首先以音同 “ 好事 ” 為先，點出茗寶花苑 13樓意圖給客層所塑造的美好生活之場景，與此同時， “ 百家 ” 2字在傳統(tǒng)意義上代表了圓滿和諧之意，更是恰好的點出了該棟樓共有 100戶人家的巧合之處。 在現(xiàn)有價格基礎下滑 10%，則區(qū)域的主力價位約為 =14500*90%=13050元 若在現(xiàn)有價格基礎上下滑 15%，則區(qū)域的主力價位約為 =14500*85%=12325元 步驟三：裝修標準 建議項目的裝修標準控制在每平米 1500元左右 則本項目的帶裝修價格大約在 13800元 14500元 價格定位 — 收益還原法 市場租金 萬科朗潤園螞蟻工房 50平米戶型，市場租賃價格約為 2800元 /月，平均每天每平米租金約為 。 78 【 第五部分：營銷推廣篇 】 我們?nèi)绾武N售產(chǎn)品？ 營銷總策略 策略一：概念炒作，強化個性 炒作主題：先炒板塊，再炒產(chǎn)品。 樣板房： －－體驗營銷的主陣地，智能化家居的現(xiàn)場展示核心載體，設計