【正文】 財務(wù)費用項目和稅金項目由財務(wù)部門計算填寫；l預(yù)算表的編制說明l（二）根據(jù)附表編制預(yù)算匯總表預(yù)算編制單位的財務(wù)部門按照標(biāo)準(zhǔn)的格式和要求，依據(jù)完成的附表，編制預(yù)算匯總表。預(yù)算表的編制固定資產(chǎn)購置費預(yù)算表 —— 行政管理部門在其負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，對編制單位在預(yù)算年度可能發(fā)生的超過 2023元，使用期限在一年以上的各種資產(chǎn)（不含在建工程）購置支出，編制固定資產(chǎn)購置預(yù)算表。公司財務(wù)部門發(fā)生的管理費用計入公司管理費用總額中考核。管理費用預(yù)算表 —— 財務(wù)部在財務(wù)經(jīng)理的指導(dǎo)下，依據(jù)上一年度實際費用支出情況，制定管理費用預(yù)算，報公司總經(jīng)理審定。銷售費用預(yù)算表 —— 銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下，依據(jù)年度銷售任務(wù)，對市場推廣費用、銷售傭金、管理酬金、日常銷售管理費用等項目進(jìn)行謹(jǐn)慎且合理的估算，編制銷售費用預(yù)算表，并在表內(nèi)注明各項銷售費用的計提比例。各項目填報時注意： ① 請按樓號編制工程造價；② 已開工的樓盤以建安合同為填報依據(jù)； ③ 待開工的樓盤以規(guī)劃和預(yù)算定額為填報依據(jù)； ④地下車庫及裝修單列。建安工程費用預(yù)算表 —— 預(yù)算部在預(yù)算合約部經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，編制建安工程費用預(yù)算表。具體項目包括：可研費、方案咨詢費、招投標(biāo)費、設(shè)計費、質(zhì)量監(jiān)督、測量費用、勘探費、執(zhí)照費、竣工圖費、綠化費和其他費用。土地開發(fā)費用預(yù)算表 —— 經(jīng)營部在經(jīng)營部經(jīng)理的指導(dǎo)下，依據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供宗地的評估價格信息、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、與土地方的合作協(xié)議以及年度開發(fā)任務(wù)，對拆遷補(bǔ)償費用、地價款、土地評估費、契稅和其他等項目進(jìn)行估算，編制土地開發(fā)費用預(yù)算表。銷售收入預(yù)算表 —— 銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下，依據(jù)取得的年度可售住宅面積、車位數(shù)量、非住宅面積和計劃均價等數(shù)據(jù)，編制銷售收入預(yù)算表。預(yù)算表的編制一、預(yù)算表編制流程（一）編制各附表編制單位依據(jù)房地產(chǎn)公司董事會下達(dá)的年度計劃目標(biāo)，編寫經(jīng)營計劃書，明確預(yù)算年度的工作量。預(yù)算匯總表是編制單位（集團(tuán)或者子公司）各科目和核心指標(biāo)的預(yù)算目標(biāo)的一覽表，從總體上反映計劃目標(biāo)分解到各項目和各年份、月份的情況。預(yù)算表作為工作進(jìn)度和財務(wù)控制的標(biāo)準(zhǔn)，為定期分析、加強(qiáng)控制提供依據(jù)。預(yù)算科目定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計（案例）房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算編制計劃與預(yù)算表的使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制流程銷售預(yù)算項目開發(fā)經(jīng)營預(yù)算土地 前期 市政 配套 建筑安裝 裝飾裝修 開發(fā)間接費 銷售費用、管理費用、財務(wù)費用不可預(yù)見費 稅金開發(fā)成本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資料、支出預(yù)算 固定資產(chǎn)購買計劃 負(fù)債計劃預(yù)算利潤表 預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表（二）預(yù)算的編制 預(yù)算編制的程序自上而下 上下結(jié)合 自下而上?集權(quán)管理?缺乏激勵性?適用于單一產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)?分權(quán)管理?管理失控 /寬打窄用 /擠牙膏?適用于資本型控股集團(tuán)?有效保證企業(yè)總目標(biāo)的實現(xiàn) ?在討價還價中趨于一致?需要清晰一致的游戲規(guī)則計劃的編制與審核系統(tǒng)一、從編制的流程上解決問題是公司整體計、是公司整體計劃管理成功的基礎(chǔ)劃管理成功的基礎(chǔ)將外部因素的影、將外部因素的影響降低致最少響降低致最少加強(qiáng)內(nèi)部的客戶、加強(qiáng)內(nèi)部的客戶服務(wù)意識、全力支服務(wù)意識、全力支持本部門計劃達(dá)成持本部門計劃達(dá)成樹立內(nèi)部客戶、樹立內(nèi)部客戶服務(wù)意識，以前期服務(wù)意識，以前期、工程部門為內(nèi)部、工程部門為內(nèi)部客戶，滿足相關(guān)部客戶，滿足相關(guān)部門要求門要求關(guān)鍵里程碑控制、關(guān)鍵里程碑控制加強(qiáng)同各部門、加強(qiáng)同各部門配合配合成為真正的管、成為真正的管理部門理部門從被動管理到、從被動管理到主動管理主動管理企業(yè)計劃管理、企業(yè)計劃管理的火車頭的火車頭對可售資源、對可售資源、產(chǎn)品類型、銷售產(chǎn)品類型、銷售節(jié)奏精確分析節(jié)奏精確分析是拉動企業(yè)潛、是拉動企業(yè)潛能的核心部門能的核心部門前期項目全程策劃前期項目全程策劃 規(guī)劃設(shè)計計劃規(guī)劃設(shè)計計劃 工程管理計劃工程管理計劃 市場營銷計劃市場營銷計劃案例： 一個出色的出色的房地產(chǎn)公司計劃管理系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制計劃案例：艾佳地產(chǎn)公司預(yù)算編制計劃工作內(nèi)容 責(zé)任單位 協(xié)助單位工作要求 開始時間完成時間需編制呈送報表傳遞單位 備注1銷售傭金提成：變動費用，是銷售回款總額的 0。1市場推廣費：變動費用，總額為銷售額的 2% 。1保險費：為固定費用，是質(zhì)量保險費，每年 30000元。每月為 15000元差旅費：為變動費用，今年預(yù)算的額度為差旅費占銷售額的 % ，按月度進(jìn)行計算。營銷中心的市內(nèi)通話費、長途通話費、上網(wǎng)費每月固定為 3000元。水電費：營銷中心每月的固定預(yù)算為 3000元。預(yù)算科目定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計（案例）教育經(jīng)費：為固定費用，公司全年所發(fā)生的對全體員工的培訓(xùn)等費用在營銷中心的分?jǐn)?。車輛修理費：車輛在日常工作中因維護(hù)和檢修所發(fā)生的費用，為變動費用，今年預(yù)算的額度按照去年車輛修理費占銷售額的比例壓縮 10%。保險費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年向保險公司交納的車輛保險費用，為固定費用，計費方式按國家相關(guān)規(guī)定如實交納，費用分?jǐn)偟矫吭吗B(yǎng)路費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照 《 國家車輛使用管理辦法 》 交納的費用，為固定費用車船稅：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照 《 國家車輛使用管理辦法 》 交納的費用，為固定費用。福利：其中包括了社會保障、福利、預(yù)提福利費三項二級科目。（四）科目的計算方法主營業(yè)務(wù)收入 =住宅銷售收入＋車位銷售收入＋非住宅建筑銷售收入其他業(yè)務(wù)收入 =當(dāng)年所有物業(yè)出租收入＋其他收入土地開發(fā)費用 =拆遷補(bǔ)償費用＋地價款 +土地評估費、契稅 +其他 *拆遷補(bǔ)償費中包括前期補(bǔ)償費前期工程費用 =可研費 +方案咨詢費 +招投標(biāo)費 +設(shè)計費 +質(zhì)量監(jiān)督 +預(yù)算審查費 +測量費＋勘探費 +執(zhí)照費 +竣工圖費 +綠化費 +其他預(yù)算科目的確定建安工程費用 =基礎(chǔ) +土建 +水暖＋設(shè)備安裝 +地下車庫 +電氣安裝 +其他 *人防工程計入 “土建 ”項目 *“地下車庫 ”項目包括建設(shè)地下車庫的基礎(chǔ)、土建、水暖、設(shè)備安裝、消防、電氣等方面的開支項目建設(shè)配套費用 =會所 +上水 +雨水+污水 +供氣 +熱力 +供電 +電信 +道路 +園林景致＋環(huán)衛(wèi) +網(wǎng)絡(luò) +商業(yè)配套 +安防設(shè)備 +鍋爐房 +教育配套 +其他 *路燈項開支計入 “道路 ”項目監(jiān)理費用 =需要監(jiān)理工程總造價 監(jiān)理取費標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)間接費 =前期周轉(zhuǎn)房的裝飾裝修費用 +樣板間建造和裝飾裝修費用 +其他 *租賃周轉(zhuǎn)房的房租計入 “其他 ”預(yù)算科目的確定銷售費用 =市場推廣費用 +銷售傭金 +銷售管理酬金 +銷售管理費用 *銷售費用的構(gòu)成和歸集方法見 “表一：銷售費用預(yù)算明細(xì)表 ”管理費用 =工資福利費 +車輛使用費 +辦公費用 +專項費用 +管理稅費 +折舊費用*管理稅費包括印花稅；管理費用的構(gòu)成和歸集方法見 “表二：管理費用預(yù)算明細(xì)表 ”1固定資產(chǎn)購置費 =預(yù)算年度購置新增的固定資產(chǎn)支出（ 2023元以上，使用期限一年以上）1財務(wù)費用 =利息支出 — 利息收入 +銀行手續(xù)費1稅金 =營業(yè)稅金及附加 +所得稅 +土地增殖稅預(yù)算科目的確定預(yù)算科目的定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計項目 金額 百分比銷售折讓 %工資 %產(chǎn)品推廣費 %運雜費 %物料消耗 %車輛使用費 %業(yè)務(wù)招待費 37319 %福利 %通訊費 %差旅費 %水電費 %外地銷售檢測費 8730 %工程項目安裝費 %工會經(jīng)費 %其它費用 2500 %教育經(jīng)費 %低值易耗品 %包裝費 %辦公費 98 %折舊費 　 　修理費 　 　保險費 　 　技術(shù)服務(wù)費 　 　合計 　 　 %本說明按照銷售費用預(yù)算表各項科目逐一加以說明：工資（一級科目）：此一級科目中包括了兩項二級科目分別為：崗位工資和績效工資，總額通過預(yù)算控制崗位工資：為固定費用，詳見營銷中心薪酬系統(tǒng)。預(yù)算科目的確定（二）預(yù)算科目中各項審批權(quán)限的執(zhí)行以房地產(chǎn)開發(fā)公司 《 經(jīng)營和財務(wù)審批授權(quán)管理系統(tǒng) 》 及預(yù)算年度的授權(quán)書為準(zhǔn)繩。 二級科目即標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算表中第四列的各項目，經(jīng)過匯總可計算出一級科目的數(shù)值，基本上是按照各地產(chǎn)開發(fā)項目的具體子項進(jìn)行歸集。 一級科目即我們提供的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算表中第三列的項目。 預(yù)算管理涉及的企業(yè)經(jīng)營活動的各方面信息通過預(yù)算科目進(jìn)行層層歸集和匯總，用以計算核心指標(biāo)，并與計劃目標(biāo)進(jìn)行比照，實施控制。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制執(zhí)行。 100% 100% 成本費用總額 土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物業(yè)成本、銷售設(shè)施成本30% 20%合計 管理費用總額 A ≤ 90% 為 5分；（以績效任務(wù)完成為前提） 90%A≤100% 為 4分； 100%A 為 0分人均管理費 實際銷售費用 /實際簽約額 20% 20% 實際利潤額 /計劃利潤額 實際回款額 /計劃回款額 5% 20% 實際簽約額 /計劃簽約額 季度 年度房地產(chǎn)公司 評分標(biāo)準(zhǔn) 考核指標(biāo)（ A） 考核指標(biāo)說明 靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo)目的與作用4）銷售利潤率＝利潤 /銷售收入 100%靜態(tài)指標(biāo)的釋義和計算公式： 財務(wù)類指標(biāo)5）投資利潤率＝利潤 /投資額 100%目的與作用1）費用額費用額 =管理費用 +銷售費用 +（固定資產(chǎn)購置費 /5年）2） 銷售率 其中：計劃均價是指市場預(yù)測平均價格，由子公司銷售市場研究部門提供，集團(tuán)價格委員會審核。 費用額＝管理費用＋銷售費用＋（固定資產(chǎn)購置費 /5年）確認(rèn)原則 ：固定資產(chǎn)購置費按當(dāng)年購置費用的五分之一計入當(dāng)期費用額，但在預(yù)算書中必須全額反映。 確認(rèn)原則 ：實行按揭付款方式的買賣合同，以首付款交齊并由客戶提供全套有效的按揭材料的時間為收入確認(rèn)時間。動態(tài)指標(biāo)有： 現(xiàn)金凈流量增加額 、 動態(tài)投資回收期節(jié)約 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心指標(biāo)的組成核心指標(biāo)設(shè)計靜態(tài)指標(biāo)：動態(tài)指標(biāo)：1）銷售額公式 ：銷售額＝主營業(yè)務(wù)收入＋其他業(yè)務(wù)收入其中：主營業(yè)務(wù)收入是指住宅、車位和非住宅建筑物等項目銷售取得的收入。靜態(tài)指標(biāo)有兩類，共八個。各科目的歸集按照 收付實現(xiàn)制 執(zhí)行。一、核心指標(biāo)核心指標(biāo)是依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，下屬各房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)分為：核心指標(biāo)與預(yù)算科目預(yù)算科目：預(yù)算科目是核心指標(biāo)的分解計算指標(biāo)。評與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系（一）預(yù)算目標(biāo)的確定 預(yù)算目標(biāo)體系n 單一目標(biāo)的缺陷n 預(yù)算目標(biāo)體系n 財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)結(jié)合n 過程與結(jié)果結(jié)合n 預(yù)