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xx岸銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-02-22 04:04本頁(yè)面
  

【正文】 、 長(zhǎng)河玉墅 、 中景濠庭 、 招商地產(chǎn)公園 187 領(lǐng)秀硅谷 、 領(lǐng)秀新硅谷 偉業(yè)中國(guó)總經(jīng)理 偉業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司常務(wù)副總經(jīng)理 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人:趙鐵路 項(xiàng)目操作經(jīng)歷:萬(wàn)通廣場(chǎng) 、 國(guó)賓花園 、 中儀大廈 、 華中園別墅 、 翡翠城 、 鳳凰城 、 優(yōu)士閣 、 華清嘉園 、 華遠(yuǎn)公寓 、 京通新城 、 冠英園 、 英才別墅 、 天津時(shí)代奧城 、 金泉廣場(chǎng) 、 季景泌園等項(xiàng)目 。 針對(duì)本項(xiàng)目,偉業(yè)顧問(wèn)將派出有著豐富高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)體進(jìn)場(chǎng) —— 他們深刻的了解高端市場(chǎng)上消費(fèi)者們真正的購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)心理,并對(duì)他們的生活習(xí)慣、消費(fèi)特征以及如何開(kāi)拓市場(chǎng)、尋找有效溝通的渠道有著深刻認(rèn)識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)。 C組團(tuán) 樓號(hào): 7 總套數(shù): 443套 套數(shù)比: 一居 110套 二居 264套 三居 61 套 四居 2 套 躍層 6 套 推盤(pán)策略- 推盤(pán)次序 分階段開(kāi)放房屋明細(xì)表 第一批開(kāi)放房源 樓號(hào) 5樓 10樓 11樓 總面積 均價(jià) 總價(jià) 67608706 48931759 64620280 合計(jì)銷(xiāo)售面積( M2) 27633 合計(jì)銷(xiāo)售總價(jià) 181160745 合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià) 6556 第二批開(kāi)放房源 樓號(hào) 3樓 4樓 8樓 9樓 12 總面積 均價(jià) 總價(jià) 72141740 72840613 52935094 52150954 66921631 合計(jì)銷(xiāo)售面積( M2) 44478 合計(jì)銷(xiāo)售總價(jià) 316990031 合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià) 7127 第三批開(kāi)放房源 樓號(hào) 1樓 2樓 6樓 7樓 總面積 均價(jià) 總價(jià) 75556734 74375912 69781534 57932568 合計(jì)銷(xiāo)售面積( M2) 37469 合計(jì)銷(xiāo)售總價(jià) 277646747 合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià) 7410 推盤(pán)策略- 推盤(pán)次序 入市時(shí)機(jī)選取 1 入市產(chǎn)品選擇 2 入市價(jià)格制定 3 四 .入市策略 建議最佳開(kāi)盤(pán)時(shí)間 : 2023年 6月 2023年 4月 5月份客戶(hù)積累 開(kāi)盤(pán)時(shí)間選擇條件考慮因素 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)空白期 ?爭(zhēng)取年度內(nèi)銷(xiāo)售黃金期 ?現(xiàn)場(chǎng)具備基本接待功能 ?具備一定意向客戶(hù)積累 入市策略- 入市時(shí)機(jī)選取 ?市場(chǎng)內(nèi)同期供應(yīng)產(chǎn)品為小戶(hù)型產(chǎn)品,為避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目應(yīng)推出差異化產(chǎn)品,搶占市場(chǎng)空白 ?選擇綜合指標(biāo)相對(duì)較差產(chǎn)品,以低價(jià)入市,占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng) 產(chǎn)品選擇依據(jù) A組團(tuán)最先入市 A組團(tuán) 高壓線(xiàn) 鍋爐房 A組團(tuán)包括 A、 B、 C三種不同戶(hù)型產(chǎn)品,以 90㎡左右兩居為主力戶(hù)型,與市場(chǎng)同期產(chǎn)品相比存在產(chǎn)品和客戶(hù)差異性 A組團(tuán)位置稍差,靠近高壓線(xiàn)與鍋爐房,綜合指標(biāo)相對(duì)偏低 A組團(tuán)現(xiàn)狀 入市策略- 入市產(chǎn)品選擇 目前亦莊核心區(qū)內(nèi)一、二手商品房平均價(jià)格在 7000- 7500元之間 ?本項(xiàng)目位置處于亦莊核心區(qū)北端,離中心地段有一定距離 ?本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略為低開(kāi)高走、穩(wěn)步提升,迅速占領(lǐng)市場(chǎng),快速回籠資金,造成客戶(hù)追漲的態(tài)勢(shì) 入市價(jià)格依據(jù) 本案 亦莊核心區(qū) 入市均價(jià)低于 7000元 /㎡ 建議入市價(jià)格: 6500~ 6800元 /㎡ 根據(jù)開(kāi)盤(pán)前市場(chǎng)、政策及客戶(hù)積累量的變化,開(kāi)盤(pán)價(jià)格會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 入市策略- 入市價(jià)格制定 五、銷(xiāo)售排期及銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售及回款排期一覽表 評(píng)述:項(xiàng)目 07年銷(xiāo)售金額過(guò) 5億,回款金額過(guò) 4億,總銷(xiāo)金額約 開(kāi)盤(pán)期 總計(jì)時(shí)間(月) 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 97% 8% 8% 13% 11% 9% 9% 3% 3% 5% 5% 6% 6% 5% 2% 100%7% 100%100%7671 8766 8766 14246 12054 9862 9862 3287 3287 5479 5479 6575 6575 5479 2192 1095817671 109581銷(xiāo)售金額( 萬(wàn)元)5446 6224 6224 10114 8558 7002 7002 2334 2334 3890 3890 4668 4668 3890 1556累計(jì)銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)5446 11670 17895 28009 36567 43569 50572 52906 55240 59130 63020 67688 72356 76246 77803總銷(xiāo)售額回款金額(萬(wàn)元)2778 3174 1867 5158 10328 8772 8010 5629 3342 4135 4898 5294 5676 5279 2700 762 77803累計(jì)回款金額(萬(wàn)元)2778 5952 7819 12977 23306 32078 40088 45717 49058 53194 58091 63386 69061 74340 77040 778037 7 8 0 3 ( 0 8年 9 月 )亦莊且樣板間設(shè)置在此組團(tuán),便于引導(dǎo)銷(xiāo)售 A組團(tuán) 樓號(hào): 11 總套數(shù): 328套 套數(shù)比:一居 80 套 二居 210套 三居 30 套 復(fù)式 8 套 推盤(pán)策略- 推盤(pán)次序 鍋爐房 B組團(tuán)預(yù)計(jì)在 2023年 9月入市,相對(duì) A組團(tuán)優(yōu)勢(shì)明顯,入市硬件配備要求高 ,銷(xiāo)售速度相對(duì)平穩(wěn),但可提升項(xiàng)目品質(zhì)樹(shù)立項(xiàng)目品牌。 價(jià)格調(diào)整不僅僅以調(diào)價(jià)為主,還要充分運(yùn)用優(yōu)惠措施,以不同的折扣點(diǎn)及優(yōu)惠控制價(jià)格。對(duì)滯銷(xiāo)戶(hù)型下調(diào)價(jià)格或加大優(yōu)惠,提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比,充分刺激客戶(hù)需求,促進(jìn)銷(xiāo)售回款。 銷(xiāo)售承接 調(diào)價(jià)原則 價(jià)格策略- 調(diào)價(jià)策略及原則 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶(hù)積累量、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素,配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 當(dāng)項(xiàng)目局面打開(kāi)、已被市場(chǎng)接受,再根據(jù)市場(chǎng)反饋及銷(xiāo)售情況調(diào)價(jià)。 伴隨銷(xiāo)售進(jìn)度,逐步提價(jià),營(yíng)造升值感覺(jué) —— “嬴、賺”效應(yīng)。 價(jià)格技術(shù)調(diào)整 開(kāi)盤(pán)期低價(jià)入市,使認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)期價(jià)位具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、沖擊力 。 P是項(xiàng)目的實(shí)際市場(chǎng)均價(jià) . 項(xiàng)目名稱(chēng) 加權(quán)值和 市場(chǎng)均價(jià)(毛坯) 權(quán)重系數(shù) 國(guó)融國(guó)際 7500 80% 榮晶麗都 6500 20% 本案( 12樓) 7525 合計(jì) 100% 12樓均價(jià)確定 價(jià)格策略- 12樓定價(jià)說(shuō)明 毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不低于 7525元 /建筑平米 價(jià)格策略- 12樓定價(jià)說(shuō)明 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊區(qū)域項(xiàng)目綜合比較,運(yùn)用加權(quán)平均法,結(jié)合本案銷(xiāo)售銷(xiāo)售均價(jià),我們認(rèn)為 12樓: 價(jià)格升幅周期 階段累計(jì)銷(xiāo)售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積的 20%,價(jià)格普漲一次;或到重要工程節(jié)點(diǎn)時(shí),價(jià)格普漲;推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)空檔時(shí),價(jià)格普漲。 因現(xiàn)在無(wú)圖測(cè)面積以及園林景觀(guān)未定,因此無(wú)法確定每套價(jià)格 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 價(jià)格定位依據(jù) 由于 12樓戶(hù)型面積,產(chǎn)品類(lèi)型與項(xiàng)目其他樓座差異性較大,因此無(wú)法采用與其他樓座同樣加權(quán)值定價(jià)法,因該樓座產(chǎn)品類(lèi)型與亦莊區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有較大重疊,受市場(chǎng)變動(dòng)較大,故我司采用市場(chǎng)比較法來(lái)制定本樓座價(jià)格。 10 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 各樓座解析 10樓: A類(lèi)戶(hù)型 ?位于小區(qū)最南端,位置一般; ?擁有北面大面積園林,景觀(guān)效果良好; ?與北面樓座樓間距約 74米,但西面與煙囪距離較近,視野開(kāi)闊; ?遠(yuǎn)離高壓線(xiàn),但鄰近鍋爐房。 6 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 各樓座解析 6樓: B類(lèi)戶(hù)型 ?位于小區(qū)中心部分,位置極佳; ?四面均有園林,景觀(guān)極為豐富; ?與北面樓座樓間距約 58米,視野開(kāi)闊; ?遠(yuǎn)離鍋爐房和高壓線(xiàn); 7 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 各樓座解析 7樓: A類(lèi)戶(hù)型 ?位于小區(qū)西南側(cè),位置優(yōu)越; ?僅東面與部分北面有園林,景觀(guān)效果一般; ?與北面樓座樓間距約 53米,視野開(kāi)闊; ?遠(yuǎn)離鍋爐房和高壓線(xiàn); 8 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 各樓座解析 8樓: A類(lèi)戶(hù)型 ?位于小區(qū)中部南側(cè),位置優(yōu)越; ?擁有北面與部分東面、西面園林景觀(guān),效果良好; ?與北面樓座樓間距約 53米,視野開(kāi)闊; ?南向直面鍋爐房,有一定噪音影響,客戶(hù)會(huì)有一定抗性; ?遠(yuǎn)離高壓線(xiàn)。 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 各樓座解析 4樓: C類(lèi)戶(hù)型 5 ?位于小區(qū)沿舊頭路部分最南端,位置良好; ?僅西面與部分南面有園林景觀(guān),效果一般; ?與南面樓座樓間距約 58米,視野開(kāi)闊; ?鄰近舊頭路與五環(huán)路,噪音影響較大; ?遠(yuǎn)離鍋爐房,但鄰近高壓線(xiàn)。 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 各樓座解析 2樓: C類(lèi)戶(hù)型 3 ?位于小區(qū)沿舊頭路部分,社區(qū)入口北側(cè),位置一般; ?南面與西面均有良好的園林景觀(guān),效果較好; ?與南面樓座樓間距約 53米,視野開(kāi)闊; ?東側(cè)鄰舊頭路與社小區(qū)入口,存在一定噪音影響; ?遠(yuǎn)離鍋爐房和高壓線(xiàn)。 位置 景觀(guān) 視野 噪音 鍋爐房 高壓線(xiàn) 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì) 判別標(biāo)準(zhǔn) 在小區(qū)中位置,以及是否臨市政路與小區(qū)出入口等 景觀(guān)優(yōu)劣以及景觀(guān)面大小 (因?qū)嶋H園林設(shè)計(jì)未定,因此暫 時(shí)按之前園林規(guī)劃來(lái)所有樓作景觀(guān)權(quán)值 ) 周邊樓間距的大小、視野開(kāi)闊性 道路、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)與小區(qū)出入口等對(duì)樓座的噪音影響 距離鍋爐房的遠(yuǎn)近與視覺(jué)感觀(guān) 距離高壓線(xiàn)的遠(yuǎn)近 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)合理性 加權(quán)因子 15% 15% 10% 15% 15% 10% 20% 權(quán)重 價(jià)格策略- 定價(jià)策略 1 1樓: C類(lèi)戶(hù)型 ?位于小區(qū)最北端、東北面緊靠舊頭路,位置良好; ?擁有南面大面積園林,景觀(guān)效果較好; ?與南面樓座樓間距約 67米,視野較開(kāi)闊
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