【正文】 配度 備注 時尚公寓 主張時尚、個性，品質(zhì)感一般 市場同質(zhì)化嚴(yán)重 酒店式公寓 品質(zhì)高，硬件、軟件要求高，價格一般也較高 本項目硬件難匹配 商務(wù)公寓 辦公設(shè)備要求高 市場支撐力不高，項目附近的小面積寫字樓出租率低 小戶豪宅 品質(zhì)高，尺度空間大，舒適 度高 本項目面寬 ，帶大陽臺，但本身硬傷大 以時尚公寓為基礎(chǔ)，引入酒店式服務(wù)提升品質(zhì)，以小戶豪宅為調(diào)性拉升項目形象 深挖項目價值，現(xiàn)場重新包裝 , 提升項目品質(zhì)與形象 高品質(zhì)展示與服務(wù)細(xì)節(jié)，打造完美現(xiàn)場，支撐并提升價格 開盤前多渠道低成本推廣，集中積累客戶；開盤后節(jié)點小型活動暖場活躍現(xiàn)場氛圍 ,促進(jìn)銷售 借勢項目區(qū)位，宣傳推廣提前展開 以項目周邊客戶為重點進(jìn)行專門渠道的推廣 高品質(zhì)展示與服務(wù)細(xì)節(jié)，打造完美現(xiàn)場， 低成本營銷活動提升人氣，世聯(lián)內(nèi)部資源拉動深圳及東莞客戶 迎合客戶需求，順應(yīng)市場潮流，帶裝修銷售。 他們有的喜歡結(jié)識好朋友，喜歡團(tuán)隊生活， 喜歡現(xiàn)代的、先進(jìn)的概念。 周邊鎮(zhèn)區(qū)自住兼投資的人群。 ?高附加值提升產(chǎn)品品質(zhì) 五星級會所 配有高端的智能化配套設(shè)施 引進(jìn)國際知名酒店式管理顧問公司進(jìn)行統(tǒng)一管理 占地面積 : 建筑面積 : 主力戶型 :30平方米左右單身公寓 銷售狀況 :開盤當(dāng)天成交 500余套單位，開盤前后到訪客戶上千批次 競爭分析 市場分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問題 營銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營銷活動 銷售策略 銷售組織 核心客戶 （ 70%） 重要客戶（ 20%） 游離客戶 自住類客戶： 泛城區(qū)范圍白領(lǐng)，企業(yè)中高級員工； 公務(wù)員、 國企人員、周邊教師、醫(yī)生等； 廠區(qū)內(nèi)中高收入的管理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)骨干； 投資客戶： 本地投資客，深圳投資客。 營銷手法： 通過 增強服務(wù)配套 （物業(yè)服務(wù)套餐、加強社區(qū)配套、高科技智能系統(tǒng)、高品質(zhì)的裝修套餐）提升項目價值，并通過創(chuàng)新的活動，新概念包裝等進(jìn)行銷售 。 客戶： 或為自住或為投資，珠三角客戶近年來有所增長，尤其以深圳客戶居多，但由于近期推貨集中，股票市場回暖等因素，客戶觀望情緒明顯 。 競爭分析 市場分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問題 營銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營銷活動 銷售策略 銷售組織 競爭分析 市場分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問題 營銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營銷活動 銷售策略 銷售組織 東莞小戶型市場概況 供應(yīng)量： 約 70萬平方米，有萬套以上產(chǎn)品入市， 主要集中于南城區(qū)，延莞太路、二環(huán)路、三環(huán)路等成熟地段，局部 市場競爭尤為激烈 。理工學(xué)院 理工學(xué)院 附屬中學(xué) 經(jīng)貿(mào)學(xué)院 技工學(xué)院 莞城一中 城市學(xué)院 東城小學(xué) 東城中心 世博廣場 盈豐商業(yè)廣場 天虹商場 莞城教育中心 沃爾瑪 愉景東方威尼斯 東城中心商圈 區(qū)位：處于東城核心商圈與莞城教育中心的輻射區(qū)域 ,發(fā)展?jié)摿^大 交通：緊鄰莞龍路與東城中路 ,為東城、莞城以及鎮(zhèn)區(qū)交通樞紐地 配套：教育配套豐富，缺乏必要生活配套 資源：無景觀資源， 西 :東城中路 本項目 北 :莞龍路 東 :理工學(xué)院附屬中學(xué) 南 :達(dá)鑫廣場 總用地面積 : 5694m2 建筑容積率： 總建筑面積： 住宅用面積 :27000m2 商業(yè)用面積： 8000m2 最大層： 15層 總戶數(shù)：約 450套 主力戶型： 5060m2單房 其他： 單體獨棟 ,主體工程已完工，已停工多時 ,市場口碑已受到一定影響 。 內(nèi)部布局基本確定，改動空間小。 產(chǎn)品： 多為 3080平米單房、一房，多通過雙陽臺、復(fù)式送夾層、引進(jìn)酒店式服務(wù)及管理等增加附加值，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 。 價格及租金狀況： 價格：隨著市場逐漸成熟 , 產(chǎn)品創(chuàng)新繼續(xù)升級，營銷概念進(jìn)一步深化，價格方面穩(wěn)步上漲，但租金方面受供應(yīng)量集中、客戶選擇面廣，租金上漲不會太快 。 競爭分析 市場分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問題 營銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營銷活動 銷售策略 銷售組織 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 城市星座（ III），南城， ，二房，三房， 6090平米 希爾頓廣場 ,南城，約 3萬平米，一房一廳 ,4580平米 第一國際 (III)，中心區(qū)，約 4萬平米，一房一廳 ,3545平米 中孚項目，中心區(qū)， ，單身公寓，約 3035平米 金升國際公寓，南城， ，一房一廳， 4050平米 未來世界（ II），南城， ，一房、二房， 4565平米 江南雅筑 (II)，南城，約 ，一房一廳 ,5060平米 名門公寓 ,南城，約 2萬平米，一房 \小復(fù)式 ,40140平米 上層公寓 ,南城， ，一房一廳 ,3545平米 尚書銀座 ,南城， ，一房一廳 ,3080平米 城市假日華廈，南城， ，一房一廳 ,4085平米 深國投時尚島 ,中心區(qū)，約 4萬平米，一房一廳 ,2977平米 天誠康橋，南城， 4萬平米，一房、二房， 3070平米 宜景康源 ,東城 ,，一房、公寓， 45110平米 中信 9號公寓 ,東城 ,9萬平米，一房、二房， 4080平米 學(xué)府 1號 ,東城 ,5萬平米，一房、二房、三房， 3095平米 景湖春曉公寓 ,東城 ,2萬平米，一房、公寓， 3080平米 花樣年華 ,東城，約 5萬平米，一房一廳 ,2856平米 東莞在售及將售小戶型基本情況 項目入市時大部分樓盤處于持銷期 ,市場競爭依然激烈 主要競爭對手鎖定 東莞整體市場競爭激烈，項目主要競爭對手為宜景康源和學(xué)府 1號 項目 區(qū)位類似 推售期重合 產(chǎn)品類似 客戶類似 學(xué)府一號 是 是 是 是 花樣年華 是 否 (目前銷售率達(dá) 95%) 是 是 宜景康源 是 是 (10月初推售 ) 是 是 景湖春曉公寓 否 否 是 否 中信九號公寓 否 是 是 否 競爭比較：內(nèi)部品質(zhì) 三個項目公寓部分產(chǎn)品類似 ,競爭嚴(yán)重 .時尚立面、 7米層高大堂、部分 項目 規(guī)模 容積率 主力戶型 樓盤性質(zhì) 梯戶比 產(chǎn)品特點 外立面 占