【正文】 一房市場(chǎng)概況 目前杭州中、高檔樓盤的一房一廳一衛(wèi)型面積主要集中在 60平米左右。 （半地下車庫(kù)） （一層） 臥室、書(shū)房享用自然陽(yáng)光，南向大露臺(tái)，讓室外自然風(fēng)景裝點(diǎn)風(fēng)雅氣質(zhì)。 戶型建議 半下沉式儲(chǔ)藏室，具有車庫(kù)、家庭儲(chǔ)藏室、工人房等多種功能，寬大實(shí)用。 建議： 戶型均具良好的可延續(xù)性，留有自行改造、組合空間的余地。 戶戶享有大面積南向超寬露臺(tái)。 我們的產(chǎn)品 寬形 9： 10 通風(fēng)、采光性能好，有很大的公共空間；同時(shí)又兼顧一定的私密性。 TOWNHOUSE名稱 價(jià)格 （元 /平米） 公寓名稱 價(jià)格 （元 /平米） 碧水銘苑 6500 爵士風(fēng)情 4000 清水灣 6000 閑林山水 4500 江南春城 6000 江南春城 4500 怡景花城 7000 金都雅苑 6000 閑林五常板塊 TOWNHOUSE與公寓單價(jià)比較表 名稱 面積范圍 主力房面積 （平） 價(jià)格 （元） 總價(jià) （萬(wàn)元） 套數(shù) 置業(yè)目的 銷售 目標(biāo)客戶 西溪風(fēng)情 190260 22 255 6500 150200 350 第一居所 80% 2期分別在 2個(gè)月內(nèi)售完 教師、醫(yī)生、 IT精英、高級(jí)公務(wù)員、私企老板 九月森林 221298 23 276 7000 150220 100 第二居所 80% 95% 高級(jí)公務(wù)員、私企老 板、教師 怡景花城 210250 220 7000 150 100 第二居所 60% 1周售完 私企老板、高級(jí)公務(wù)員、金融系統(tǒng)員工、教師 碧水銘苑 190220 190220 7000 120160 300 第一居所 60% 1期 2個(gè)月售完 2期內(nèi)部售完 高級(jí)公務(wù)員、私企老 板、教師 水木清華 210230 平均 6800 140170 200 第一居所 70% 95% 私企老板、教師 公務(wù)員 親親家園 200230 210220 8500 160200 第一居所 70% 停售 私企老板、教師、金融、 IT精英、公務(wù)員 高檔 TOWNHOUSE對(duì)比表 總價(jià)在200萬(wàn)220萬(wàn)間 私企老板、高級(jí)公務(wù)員、教授、金融、IT精英、企業(yè)高級(jí)管理人員等 定位 TOWNHOUSE總價(jià)： 240萬(wàn) 杭州 TOWNHOUSE的領(lǐng)跑者 TOWNHOUSE單價(jià)： 9000元 /平米 TOWNHOUSE面積： 270平米 TOWNHOUSE分類 資源型 地段型 文化型 1 2 3 4 （山地、水地、林木） 250270平米 （近郊，便捷，社區(qū)成熟） 190200平米； 230240平米 （教育、歷史 等文化 ） 230平米左右 物質(zhì)型 （無(wú)特別賣點(diǎn)，價(jià)格低） 180280平米 例：九月森林、浪漫河山 例：親親家園 例：水木清華 例：星星港灣 策略 資 源 地段 文化 + + 理想 ● 伊薩卡 190200平米； 230平米左右； 270平米左右 預(yù)計(jì)單價(jià) 面積 （平米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 套數(shù) 首期 （萬(wàn)元） 七成三十年月供 （元） 9000 270 243 40 9173 230 207 60 7814 190200 171 60 6455 TOWNHOUSE戶型配比及概算 成熟市場(chǎng) TOWNHOUSE產(chǎn)品發(fā)展過(guò)程 時(shí)間 戶型 寬、進(jìn)深比 （抽樣） 特點(diǎn) 第一代 長(zhǎng)形 8： 14 結(jié)構(gòu)緊湊、私密性較好，但通風(fēng)采光效果差。 消費(fèi)：追求品位。 消費(fèi)：有一定積蓄，能夠滿足個(gè)人對(duì)生活的欲望。 對(duì)樓盤性價(jià)比的認(rèn)可 享受型 身份型 情感型 偶得客戶 本省及周遍省份高收入者 對(duì)杭州、對(duì)下沙、對(duì)錢江的認(rèn)可 享受型 投資型 情感型 高層和 TOWNHOUSE物業(yè)客戶 客戶研究 兩房主力客戶特征： 年齡： 30歲左右 /其它 寫(xiě)真： 最具彈性的一些人群 來(lái)源：下沙及杭州市區(qū) 收入：家庭收入 5萬(wàn) 10萬(wàn) /30萬(wàn)以上 出處：起步狀態(tài)的城市精英 /投資客 狀態(tài)：成家立業(yè) /改善居住環(huán)境 消費(fèi)：富有技巧性的超前 類型：功能型、情感型、投資型 認(rèn)知： 交通、 總價(jià)、品質(zhì)、環(huán)境（從高到低排序） 客戶研究 三房主力客戶特征： 年齡：主要分布于 30歲 45歲。 消除上下班路途勞累，便于工作與生活 功能型 身份型 主力客戶 杭州市區(qū)的購(gòu)房客戶，如企業(yè)的中高級(jí)人員、公務(wù)員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、金融人員、 IT精英，律師、醫(yī)生及部分拆遷戶等。 享受型 身份型 伊薩卡，是由理想置業(yè)、柏濤、貝爾高林聯(lián)合打造的低密度精品住宅，是下沙最高檔的樓盤。 功能型 伊薩卡，帶給下沙客戶的是舒適的生活。 杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“西熱東冷、西熟東生”，下沙不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱區(qū)。 杭州人有著傳統(tǒng)的市中心認(rèn)知習(xí)慣，視下沙為工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 四季風(fēng)景（二期） 5060 大學(xué)教師、開(kāi)發(fā)區(qū)員工和投資客 金沙國(guó)際寓所 24~61 下沙樓盤比較 房型單一，主要是60平米的單身公寓和130平米左右的三房 購(gòu)房客戶單一，主要集中于教師和開(kāi)發(fā)區(qū)的員工，市區(qū)客戶少。 臨平城 45005000元 加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城 ，城中心生活配套較成熟。 副城名稱 價(jià) 格 特 點(diǎn) 購(gòu)房客戶 江南城 50007000元 私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)較多，物流業(yè)發(fā)達(dá)，老城區(qū)生活配套設(shè)施較完備。 二級(jí)區(qū)域是杭州傳統(tǒng)的城市中心或未來(lái)的城市中心，交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，市內(nèi)外客戶認(rèn)知度高。 企業(yè)高管、私企老板 黃龍、城西 9000元左右 區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)、文教事業(yè)單位眾多是本區(qū)的一大特點(diǎn)，基礎(chǔ)配套完備，被認(rèn)為杭州最成熟的居住區(qū)。 宏觀分析 杭州宏觀市場(chǎng)小結(jié)： 杭州房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段 房屋需求潛力很大 土地放量，開(kāi)發(fā)由傳統(tǒng)市區(qū)向郊區(qū)擴(kuò)展 房?jī)r(jià)已處高端，存在風(fēng)險(xiǎn) 新政頻頻出臺(tái)，宏觀調(diào)控漸顯威力 杭州樓市將趨于理性，但“高品質(zhì)、品牌化、規(guī)?；?、稀缺性”的樓盤仍將受到消費(fèi)者的追捧。 宏觀分析 宏觀分析 ? 三大措施穩(wěn)定房?jī)r(jià) 首先，合理加大住宅用地的供應(yīng)量；其次，加快 城中村“改造步伐，加快研究第三批撤村建居方案；第三，加快郊區(qū)住宅建設(shè)，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 宏觀分析 4921800 180023003500196005001000150020232500300035001999 2023 2023 2023 2023 2023199920232023202320232023 1 0205080110拱墅區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 濱江區(qū) 江干區(qū) 其他20232 0 0 4 [ 1 5 ]歷年土地出讓量 (單位 :畝 ) 杭州各區(qū)土地出讓情況 (單位 :萬(wàn)平方米 ) 近幾年杭州土地供應(yīng)量加大，并從傳統(tǒng)的市中心向郊區(qū)擴(kuò)散 宏觀分析 杭州房屋均價(jià)已趕超上海，但人均 GDP卻低于上海。杭州 2023年 恩格爾系數(shù) 是 %，屬于富裕型。 —— 如何令“理想 ● 伊薩卡”叫好又叫座？ 建立超越競(jìng)爭(zhēng)的策劃全攻略 2023年 6月 5000 6000 7000 8000 …… 核心目標(biāo) 目標(biāo)溝通 我們的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是什么？ 利潤(rùn)最大化 提升企業(yè)品牌知名度 迅速回籠資金 銷售持續(xù)增長(zhǎng) 世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于 理想 ● 伊薩卡 項(xiàng)目目標(biāo)的理解 叫座 片區(qū)高價(jià)（進(jìn)入中高檔住宅圈） 在 2023年的地產(chǎn)市場(chǎng)中造就非凡的影響力 叫好 報(bào)告核心內(nèi)容 第一部分：杭州宏觀市場(chǎng)分析 第二部分： 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 第三部分：?jiǎn)栴}的解決方向 第五部分：物業(yè)建議