【正文】 結(jié)構(gòu)第 2 層 外墻完成 2/3 出地面 環(huán)境檔次及成熟度偏低 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境檔次中等，成熟度高 環(huán)境檔次及成熟度偏低 中等偏低 最高 較好 中等偏低 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基本情況對(duì)照分析表 2 喜年中心 中國(guó)有色金屬大廈 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 陽(yáng)光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 入口公共大堂 /標(biāo)準(zhǔn)層層高 2 層高約 10 米 4 層高約 16 米 層高約 10 米 2 層高約 9 米 2 層高約 11 米 2 層高約 米 米 米 米 米 米（預(yù)應(yīng)力大板） 3（預(yù)應(yīng)力大板） 6 米 電梯 OTIS； 9 部； 2 米 /秒；帶液晶顯示屏 德國(guó)迪森； 8 部； 2米 /秒 德國(guó)迪森； 7 部；2 米 /秒 原裝三菱； 6 部；2 米 /秒 三菱； 5 部； 米 /秒 未定； 7 部 空調(diào) 麥克維爾中央空調(diào) 中央空調(diào)（寫字樓部分） 送分體空調(diào) 送吸頂式獨(dú)立調(diào) 增廊帶新風(fēng)換氣系統(tǒng) 未定 停車位 250 個(gè)； 1/ 280 個(gè)； 1/ 479 個(gè)； 1/ 150 個(gè)； 1/200 162 個(gè)； 1/192 130 個(gè)； 1/248 內(nèi)部配套 第 4 層空中竹園、12 層觀景平臺(tái)、帶遠(yuǎn)程視頻會(huì)議會(huì)系統(tǒng)的多功能會(huì)議廳職工食堂等 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭 3 層為會(huì)議廳、貴賓室 米高架空層 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭；配備商 務(wù)會(huì)所、健康會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 大小會(huì)議室 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 未定 物管 戴德梁行顧問； 8元 自管； （公寓）；10 元（寫字樓） 自管；未定 暫定戴梁行顧問；8 元 自管； 5 元 未定 項(xiàng)目 SWOT 分析及對(duì)策 SWOT 分析及對(duì)策一覽表 序號(hào) SWOT 分析 對(duì)策 S 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 1 S1 位于中區(qū)輻射區(qū)域及未來的西部辦公組團(tuán)中，及屬世貿(mào)商圈又比鄰 泰然工貿(mào)城中城，商務(wù)配套齊全，區(qū)域成熟度高。 ◇ 客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)買和租用寫字樓的主要原因是車工廟的地理位置較好，交通便利，同時(shí)借此提高形象，有利于商務(wù)洽談。 ◇ 片區(qū)的寫字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進(jìn)行裝修 和配置，外在形象一般。桑拿康樂、美容廳 資料、票務(wù)中心、管家服務(wù)、接待、打字、復(fù)傳真 3000 ㎡ 2223兩層，多功能廳 、會(huì)議室、洽談室 540 70 廬山 6 華強(qiáng)北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院 都市驛站 20xx ㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳 有管家服務(wù)、招待打字復(fù)印、傳真 會(huì)議室 176 170 自管 同上 大慶大廈 3000 ㎡ 56 層有酒店 有 有 170 221 自管 23F 以上 世貿(mào)中心 蒼松大廈 無 無 無 100 690 泰然 銀行 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)硬件設(shè)備調(diào)查表 物業(yè) 名稱 空調(diào) 衛(wèi)生間 位置 電梯 布線 備用 電源 方式小時(shí) 費(fèi)用 元 /㎡ 設(shè)備 速度 M/S 數(shù)量 控制 設(shè)備 智能 網(wǎng)絡(luò) 背景 音樂 江蘇大廈 寫字樓 24 22 含管理費(fèi) 日本大 金 VRV 公共 +獨(dú)立 4 11 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 進(jìn)口 江蘇大 廈公寓 24 16 獨(dú)立分 體空調(diào) 獨(dú)立 3 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 報(bào)業(yè)大廈 1018 25 美國(guó)麥 克維爾 公共 +北 向單獨(dú) 25 以上 4 25 以下 12 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN AMA 中銀大廈 1018 8 美國(guó) 開得 公 共 +獨(dú)立 10 群控 日本三菱 智能化綜合布線 寬頻光纜 AMA 奧林匹 克大廈 1018 8 美國(guó) 約克 公共 7 群控 日本三菱 結(jié)構(gòu)性布線 10 ㎡ /信息點(diǎn) AMA 壹世界 24 分戶計(jì)量 美國(guó) 約克 公共 5 群控 法國(guó)奧 的斯 智能化綜合布線 寬帶上網(wǎng) 嘉匯新城 821F24 2538F10 821F 分戶計(jì)量 2538F 待定 美國(guó) 約克 821F 獨(dú)立2538 公共 高區(qū)： 4M/S 23 以下 結(jié)構(gòu)性布線 寬帶上網(wǎng) AMA 調(diào)查分析結(jié)論 ◇多采用進(jìn)口空調(diào)設(shè)備，多數(shù)項(xiàng)目限時(shí)提供，部分項(xiàng)目 24 小時(shí)提供； ◇寫字樓項(xiàng)目多為公共洗手間； ◇寫字樓多配備群控進(jìn)口高速電梯，電梯速度在 米 /秒以上； ◇無論寫字樓及公寓項(xiàng)目都提供寬帶上網(wǎng)或?qū)掝l上網(wǎng)，進(jìn)行智能化或結(jié)構(gòu)性布線； ◇大多數(shù)項(xiàng)都提供背景音樂； ◇備用電源都為進(jìn)口設(shè)備。桑拿、康樂 接待、打字、復(fù)印、傳真 商務(wù)會(huì)議室多功能會(huì)議廳 220 156 長(zhǎng)城物管 12 層以上 510 層 公共部 分無空調(diào)有 送風(fēng)系統(tǒng) 華潤(rùn)、工行、 EMS中心、水上樂園 報(bào)業(yè)大廈 頂層 20xx ㎡中西餐廳 暫無 4000 ㎡同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 220 294 金風(fēng)帆 25 含空調(diào) 空調(diào)時(shí)間 高球會(huì)、天健醫(yī) 院、郵電 局、銀行 中銀大廈 暫無 暫無 暫無 494 100 中海 10 無會(huì)議中心、會(huì)所，空調(diào)時(shí)間過短 萬(wàn)佳、蓮花山公園 奧林匹克大廈 有 20xx ㎡ 暫無 有型會(huì)議中心、同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 300 116 報(bào)祺 10 物管較弱 中心醫(yī)院、市場(chǎng)、蓮花山公園、山姆會(huì)員店 壹世界 5000 ㎡會(huì)所 168 套酒店公寓 有 有 300 253 魏理仕 10 山姆會(huì)員店中心醫(yī)院 嘉匯新城 6000㎡ /6F生態(tài)園林會(huì)所、酒廊、中西餐廳、泳池。 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)配套功能調(diào)查表 物業(yè)名稱 會(huì)所 商務(wù)中心 會(huì)議中心 車位個(gè) 車位面積比㎡ /個(gè) 物業(yè)管理 物 管收費(fèi) 元 /㎡ 后期問題 周邊設(shè)施 江蘇大廈寫字樓 16F（利用避難層） 2400㎡中西餐廳、泳池，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，健身房、康樂設(shè)施 翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真 32F（利用避難層） 1200 ㎡，同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 312 230 魏理仕 22 含空調(diào) 空調(diào)費(fèi)過低 兒童醫(yī)院、市民廣場(chǎng)、音樂廳、少年宮、高交會(huì)館 江蘇大廈公寓 休閑中心 家居清潔、送餐、洗衣 無 合用 魏理仕 16 含空調(diào) 同上 現(xiàn)代之窗 2 層泳池、網(wǎng)吧、高懇請(qǐng)經(jīng)一餐廳 翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù) 印、傳真 100 人會(huì)議廳 30 人會(huì)議廳 10人會(huì)議廳 500 74 現(xiàn)代之窗物管公司 華強(qiáng)北商圈 創(chuàng)展中心 5 層公共商務(wù)會(huì)客吧，泳池。 （ 1）價(jià)格；（ 2）租金范圍；（ 3）銷售率；（ 4）總面積；（ 5）可售面積；（ 6）總單位數(shù)；（ 7）實(shí)用率；（ 8）單 位面積；（ 9）主力戶型；（ 10）客戶群；（ 11）總樓層；（ 12）展示性；（ 13）景觀；（ 14）銷售期； （ 2） 寫字樓物業(yè)要素統(tǒng)計(jì) 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（一） 單位：（元 /㎡） 物業(yè)名稱 價(jià)格 租金 銷售期 銷售率 景觀 總面積 可售 面積 總單位 實(shí)用率 創(chuàng)展中心 8300 6075 6 99% 10 層以上高爾夫球場(chǎng) 47946 47946 創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 4500 4050 12 100% 高爾夫球場(chǎng)、海景 11800 11800 130 87 大慶大廈 8300 5060 19 80% 北香蜜湖、南海景 37960 15000 350 65 世貿(mào)中心 非售物業(yè) 120 0 中 心區(qū)、香蜜湖、高爾夫球場(chǎng) 蒼松大廈 4500 3040 20 90% 10 層以上西南高層看海景 69824 56800 290 75 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 14000 75100 564 75% 28 層以上北蓮花山； 13 層以上北香蜜湖中心區(qū)；南高球場(chǎng)， 10 層以上南海景 92600 33000 96 68 奧林匹克大廈 9500 65 30 75% 東面蓮花山、東南中心區(qū) 33000 27880 226 65 江蘇大廈 13000 100 19 73% 10 層以上北蓮花山；南中心區(qū) 620xx 60800 130 10500(公寓 ) 15 層以上海景、高爾夫球場(chǎng) 壹世界 8500 6070 5 東南中心區(qū)，東向?yàn)樯徎ㄉ? 75845 27000 80 67 中銀大廈 10500 80 9 50% 中心區(qū)、蓮花山 48000 40000 250 65 嘉匯新城 10000 8090 15 70% 北中心公園 29 層以 上西南海景 36000 16587 210 70 國(guó)際文化大廈 8800 10 100% 中心區(qū)、高爾夫球場(chǎng) 62481 62481 國(guó)際商會(huì)大廈 10000 7580 10 98% 40000 40000 自由 68 調(diào)查分析結(jié)論 ◇甲級(jí)寫字樓售價(jià)在 9500— 14000 元 /平方米； ◇乙級(jí)寫字樓售價(jià)在 8300— 8800 元 /平方米； ◇類廠房寫字樓（ 40 年產(chǎn)權(quán)）售價(jià)在 4500— 5000 元 /平方米。 （ 5） 競(jìng)爭(zhēng)特征 競(jìng)爭(zhēng) 差異性 從上述產(chǎn)品規(guī)模統(tǒng)計(jì)可以看到，兩個(gè)辦公組團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)品差異性不大，組團(tuán)之間的差異性較大 競(jìng)爭(zhēng)激烈性 由前面供求關(guān)系分析可以看到，中心區(qū)與西部辦公兩個(gè)組團(tuán)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈性， 20xx 年在西部辦公組團(tuán)， 20xx 年在中心區(qū)CBD,將出現(xiàn)前所未有的競(jìng)爭(zhēng)局面。 （ 4） 產(chǎn)品特征 戶型 除創(chuàng)新科技廣場(chǎng)的開間面積在 300— 800 ㎡之間以外，其他的寫字樓在開間設(shè)計(jì)上還是以小開間為主 50— 200 ㎡的開間為主力銷售戶型。 （ 3） 銷售率 中 心區(qū)附近的甲級(jí)寫字樓銷售率較高，一般都已實(shí)現(xiàn) 95%以上的銷售；車公廟片區(qū)（除深南大道沿線外）的寫字樓以其比較低廉的價(jià)格，吸引了眾多創(chuàng)業(yè)型的小型公司，銷售率在 90%左右。 ◇ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多為自用，不得進(jìn)入市場(chǎng)，富余寫字樓可用于出租，但不得銷售。 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) （ 1） 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格 ◇ 西部辦公組團(tuán)除世貿(mào)中心外，一般為體量規(guī)模較小的高層建筑，且乙級(jí)寫字樓集中，銷售均價(jià)范圍在 7800— 8500 元 /㎡，車公廟工業(yè)區(qū)類廠房寫字樓（大開間）價(jià)格范圍在 4500— 5000 元 /㎡。如富城科技大廈目前正在招租。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于多為協(xié)議批租用地，一般多為自用，廠房與寫字樓兼?zhèn)洹? 緊臨西部辦公組團(tuán)南側(cè)的車公廟工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)廠房性質(zhì)及特點(diǎn)的寫字樓近年內(nèi)時(shí)有動(dòng)工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（ 40 年），以往價(jià)格在 4500 元 /㎡左右。從 20xx年 3 月開盤至 20xx 年 4 月底，已實(shí)現(xiàn) 100%銷售率。在深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”過程中，城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被作為特區(qū)主要的支持產(chǎn)業(yè)扶持，坐落在深圳灣畔的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始迅速崛起。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 新興寫字樓區(qū)域分布 參照深圳市新興公組團(tuán)分布圖 深圳市商務(wù)發(fā)展重點(diǎn)以福田中心區(qū)南區(qū) CBD 區(qū)為首，是未來的商務(wù)核心地帶。 20xx 年寫字樓的供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)到的資料顯示， 20xx 年中心區(qū)將有 44 萬(wàn)㎡的供應(yīng)量，西部辦公組團(tuán)將有13 萬(wàn)㎡（未統(tǒng)計(jì)供出面積），如無特別因素的市場(chǎng)需求出現(xiàn)（按近年深圳每年消化 30 萬(wàn)㎡寫字樓），屆時(shí)深圳的寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)新一輪的積壓，市場(chǎng)的竟?fàn)幰矊⒊尸F(xiàn)白熱化。 20xx 年寫字樓供應(yīng)量將明顯增加，并主要集中在中心區(qū)和西部辦公組團(tuán)。隨著中心區(qū)江蘇大廈、 國(guó)際商會(huì)大廈（一期）被市場(chǎng)的迅速消化，引人注目的銷售業(yè)績(jī)使市場(chǎng)為之振奮，“頭羊”效應(yīng)使市場(chǎng)跟風(fēng)又起。 ◇ 20xx 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)寫字樓市場(chǎng)利好的影響在不遠(yuǎn)的將來顯示出來，預(yù)見 20xx 年寫字樓市場(chǎng)需求量將穩(wěn)步增長(zhǎng)。 結(jié)論 ◇近兩年寫字樓消化量保持相對(duì)穩(wěn)定。因此，寫字樓市場(chǎng)的消化量除市場(chǎng)銷售量外，應(yīng)包括寫