【正文】 3層作為會議廳貴賓休息室部分樓層設(shè)小中庭裝修配置乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；外墻為大玻璃與百頁鋁板引入ITERNET寬帶網(wǎng)配備會所中央空調(diào)；OTS電梯乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)德國品牌電梯；送分體空調(diào)乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓部分帶空調(diào)；德國電梯商業(yè)天線信號，中繼系統(tǒng)，高頻寬帶風(fēng)防盜報警系統(tǒng)，自動監(jiān)測火災(zāi)報警系統(tǒng)外墻為大玻璃及百頁鋁板結(jié)合形式發(fā)展方向乙級寫字樓物業(yè)公寓物業(yè)乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)公寓物業(yè)施工進(jìn)度已封頂結(jié)構(gòu)18層已封頂周邊環(huán)境環(huán)境較差，成熟度較高環(huán)境檔次較好，成熟度低環(huán)境一般，成熟度較高綜合品質(zhì)較高中等較高陽光高爾夫大廈中電信息大廈本項目結(jié)論西部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)及招商銀行大廈高檔辦公物業(yè)緊鄰CBD核心商務(wù)區(qū)西部辦公組團(tuán)，鄰泰然工貿(mào)園有未來前景車位：150個；面積比：200車位：162個；面積比192共約：130：面積比248相對較少東?；▓@、深圳灣海景東向中心區(qū)，南向五洲賓館南面深圳灣海景、北面部分遠(yuǎn)山景相對較少車行及人行交通便利交通不便車行便利，人得距南面公交站和天橋較遠(yuǎn)人行相對不便1棟28層純寫字樓+部分商業(yè)總建筑面積30000㎡東塔樓30層，332層為空中平臺；㎡1棟26層商務(wù)公寓物業(yè)+部分商業(yè)總建筑面積32300㎡偏小12層為商場3層為屋花園4層以上為公寓寫字樓15層裙樓、4層為會所5層塔樓間平臺休閑庭園5層以上為商務(wù)公寓(帶獨(dú)立洗手間)13層為商場425層為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的公寓式寫字樓26層為純寫字樓功能雷同大板結(jié)構(gòu)，可靈活間隔預(yù)應(yīng)力大樓板的結(jié)構(gòu)，靈活組合框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合便于靈活分隔組合簡體式結(jié)構(gòu)平面簡體式結(jié)構(gòu)平面簡體式結(jié)構(gòu)平面便于靈活分隔組合6梯9戶中低層：5060㎡/單元高層：150200㎡/單元頂層復(fù)式：300350㎡/單元西塔2梯17戶東塔4梯20戶50㎡為基本單元可靈活組合的小單位寫字樓（公寓）2325層：150200㎡/單元622層：5060㎡單元頂層：整層便于靈活分隔組合南面設(shè)眇得商業(yè)街廣場屋頂花園公共衛(wèi)生間，南向景觀單位設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間9米高的大堂，電梯間、公共走廊、消防樓梯均強(qiáng)通風(fēng)采光純寫字樓設(shè)計除獨(dú)立洗手間外，寫字樓外觀即有公共衛(wèi)生間，811層和26層層高達(dá)6米：：其他樓層層高為3米衛(wèi)生間設(shè)置較多外觀特色不夠內(nèi)部商務(wù)功能配置較少一半寫字間面積的層高過低類甲級定字樓標(biāo)準(zhǔn)、送閃調(diào)原法語三菱電梯；5A智能化大廈，外墻下班幕墻配備商務(wù)會所、健身會所、商業(yè)會所乙級寫字樓裝修三菱電梯：送分體空調(diào)乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)未確定具有商務(wù)及商業(yè)功能的類甲級寫字樓公寓寫字樓物業(yè)乙級寫字樓相對級別最低結(jié)構(gòu)第2層外墻完成2/3出地面環(huán)境檔次及成熟度偏低環(huán)境檔次較好，成熟度低環(huán)境檔次中等，成熟度高環(huán)境檔次及成熟度偏低中等偏低最高較好中等偏低項目競爭基本情況對照分析表2喜年中心中國有色金屬大廈浩銘財富廣場陽光高爾夫大廈中電信息大廈本項目入口公共大堂/標(biāo)準(zhǔn)層層高2層高約10米4層高約16米層高約10米2層高約9米2層高約11米（預(yù)應(yīng)力大板）3（預(yù)應(yīng)力大板）6米電梯OTIS；9部；2米/秒；帶液晶顯示屏德國迪森；8部；2米/秒德國迪森；7部；2米/秒原裝三菱；6部；2米/秒三菱；5部；未定；7部空調(diào)麥克維爾中央空調(diào)中央空調(diào)（寫字樓部分）送分體空調(diào)送吸頂式獨(dú)立調(diào)增廊帶新風(fēng)換氣系統(tǒng)未定停車位250個；1/280個；1/479個；1/150個；1/200162個；1/192130個；1/248內(nèi)部配套第4層空中竹園、12層觀景平臺、帶遠(yuǎn)程視頻會議會系統(tǒng)的多功能會議廳職工食堂等多個樓層設(shè)休閑小中庭3層為會議廳、貴賓室多個樓層設(shè)休閑小中庭；配備商務(wù)會所、健康會所、商業(yè)會所大小會議室5層塔樓間平臺休閑庭園未定物管戴德梁行顧問；8元自管；（公寓）；10元（寫字樓）自管；未定暫定戴梁行顧問；8元自管；5元未定 項目SWOT分析及對策 SWOT分析及對策一覽表序號SWOT分析對策S項目優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢1S1位于中區(qū)輻射區(qū)域及未來的西部辦公組團(tuán)中，及屬世貿(mào)商圈又比鄰泰然工貿(mào)城中城，商務(wù)配套齊全，區(qū)域成熟度高。◇ 客戶的經(jīng)濟(jì)實力一般，購買和租用寫字樓的主要原因是車工廟的地理位置較好，交通便利，同時借此提高形象，有利于商務(wù)洽談?！? 片區(qū)的寫字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進(jìn)行裝修和配置，外在形象一般。桑拿康樂、美容廳資料、票務(wù)中心、管家服務(wù)、接待、打字、復(fù)傳真3000㎡2223兩層，多功能廳、會議室、洽談室54070廬山6華強(qiáng)北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院都市驛站2000㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳有管家服務(wù)、招待打字復(fù)印、傳真會議室176170自管同上大慶大廈3000㎡56層有酒店有有170221自管世貿(mào)中心蒼松大廈無無無100690泰然銀行 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)硬件設(shè)備調(diào)查表物業(yè)名稱空調(diào)衛(wèi)生間位置電梯布線備用電源方式小時費(fèi)用元/㎡設(shè)備速度M/S數(shù)量控制設(shè)備智能網(wǎng)絡(luò)背景音樂江蘇大廈寫字樓2422含管理費(fèi)日本大金VRV公共+獨(dú)立411群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNTOA進(jìn)口江蘇大廈公寓2416獨(dú)立分體空調(diào)獨(dú)立3群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNTOA報業(yè)大廈101825美國麥克維爾公共+北向單獨(dú)25以上412群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNAMA中銀大廈10188美國開得公共+獨(dú)立10群控日本三菱智能化綜合布線寬頻光纜AMA奧林匹克大廈10188美國約克公共7群控日本三菱結(jié)構(gòu)性布線10㎡/信息點(diǎn)AMA壹世界24分戶計量美國約克公共5群控法國奧的斯智能化綜合布線寬帶上網(wǎng)嘉匯新城821F242538F10821F分戶計量2538F待定美國約克821F獨(dú)立2538公共高區(qū)：4M/S7群控日本三菱結(jié)構(gòu)性布線寬帶上網(wǎng)AMA調(diào)查分析結(jié)論◇多采用進(jìn)口空調(diào)設(shè)備，多數(shù)項目限時提供，部分項目24小時提供；◇寫字樓項目多為公共洗手間；◇寫字樓多配備群控進(jìn)口高速電梯，；◇無論寫字樓及公寓項目都提供寬帶上網(wǎng)或?qū)掝l上網(wǎng)，進(jìn)行智能化或結(jié)構(gòu)性布線；◇大多數(shù)項都提供背景音樂；◇備用電源都為進(jìn)口設(shè)備。桑拿、康樂接待、打字、復(fù)印、傳真商務(wù)會議室多功能會議廳220156長城物管12層以上 公共部分無空調(diào)有送風(fēng)系統(tǒng)華潤、工行、EMS中心、水上樂園報業(yè)大廈頂層2000㎡中西餐廳暫無4000㎡同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)220294金風(fēng)帆25含空調(diào)空調(diào)時間高球會、天健醫(yī)院、郵電局、銀行中銀大廈暫無暫無暫無494100中海10無會議中心、會所，空調(diào)時間過短萬佳、蓮花山公園奧林匹克大廈有2000㎡暫無有型會議中心、同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)300116報祺10物管較弱中心醫(yī)院、市場、蓮花山公園、山姆會員店壹世界5000㎡會所168套酒店公寓有有300253魏理仕10山姆會員店中心醫(yī)院嘉匯新城6000㎡/6F生態(tài)園林會所、酒廊、中西餐廳、泳池。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)配套功能調(diào)查表物業(yè)名稱會所商務(wù)中心會議中心車位個車位面積比㎡/個物業(yè)管理物管收費(fèi)元/㎡后期問題周邊設(shè)施江蘇大廈寫字樓16F（利用避難層）2400㎡中西餐廳、泳池，高爾夫練習(xí)場，健身房、康樂設(shè)施翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真32F（利用避難層）1200㎡，同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)312230魏理仕22含空調(diào)空調(diào)費(fèi)過低兒童醫(yī)院、市民廣場、音樂廳、少年宮、高交會館江蘇大廈公寓休閑中心家居清潔、送餐、洗衣無合用魏理仕16含空調(diào)同上現(xiàn)代之窗2層泳池、網(wǎng)吧、高懇請經(jīng)一餐廳翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真100人會議廳30人會議廳10人會議廳50074現(xiàn)代之窗物管公司華強(qiáng)北商圈創(chuàng)展中心5層公共商務(wù)會客吧，泳池。（1）價格；（2）租金范圍；（3）銷售率；（4）總面積；（5）可售面積；（6）總單位數(shù)；（7）實用率；（8）單位面積；（9）主力戶型；（10）客戶群；（11）總樓層；（12）展示性；（13）景觀；（14）銷售期；（2） 寫字樓物業(yè)要素統(tǒng)計 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（一）單位：（元/㎡）物業(yè)名稱價格租金銷售期銷售率景觀總面積可售面積總單位實用率創(chuàng)展中心83006075699%10層以上高爾夫球場4794647946創(chuàng)新科技廣場4500405012100%高爾夫球場、海景118001180013087大慶大廈830050601980%北香蜜湖、南海景379601500035065世貿(mào)中心非售物業(yè)1200中心區(qū)、香蜜湖、高爾夫球場蒼松大廈450030402090%10層以上西南高層看海景698245680029075特區(qū)報業(yè)大廈140007510056475%28層以上北蓮花山；13層以上北香蜜湖中心區(qū)；南高球場，10層以上南海景92600330009668奧林匹克大廈9500653075%東面蓮花山、東南中心區(qū)330002788022665江蘇大廈130001001973%10層以上北蓮花山；南中心區(qū)620006080013010500(公寓)15層以上海景、高爾夫球場壹世界850060705東南中心區(qū)，東向為蓮花山75845270008067中銀大廈1050080950%中心區(qū)、蓮花山480004000025065嘉匯新城1000080901570%北中心公園29層以上西南海景360001658721070國際文化大廈880010100%中心區(qū)、高爾夫球場6248162481國際商會大廈1000075801098%4000040000自由68調(diào)查分析結(jié)論◇甲級寫字樓售價在9500—14000元/平方米；◇乙級寫字樓售價在8300—8800元/平方米；◇類廠房寫字樓（40年產(chǎn)權(quán)）售價在4500—5000元/平方米。（5） 競爭特征競爭差異性 從上述產(chǎn)品規(guī)模統(tǒng)計可以看到，兩個辦公組團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)品差異性不大，組團(tuán)之間的差異性較大競爭激烈性 由前面供求關(guān)系分析可以看到，中心區(qū)與西部辦公兩個組團(tuán)的市場競爭將日益激烈性，2002年在西部辦公組團(tuán)，2003年在中心區(qū)CBD,將出現(xiàn)前所未有的競爭局面。（4） 產(chǎn)品特征戶型 除創(chuàng)新科技廣場的開間面積在300—800㎡之間以外，其他的寫字樓在開間設(shè)計上還是以小開間為主50—200㎡的開間為主力銷售戶型。（3） 銷售率 中心區(qū)附近的甲級寫字樓銷售率較高，一般都已實現(xiàn)95%以上的銷售；車公廟片區(qū)（除深南大道沿線外）的寫字樓以其比較低廉的價格，吸引了眾多創(chuàng)業(yè)型的小型公司，銷售率在90%左右?！? 高新