順景大廈銷售執(zhí)行方案-文庫(kù)吧資料
2025-05-20 04:42本頁面
【正文】 計(jì)由我司與廣告公司共議。2）圍板色彩要做到可以最大限度的吸引客戶的眼球（具體和廣告公司議定），圍板發(fā)布信息，主要有：樓盤Logo、樓盤名稱、發(fā)展商、廣告語、代理商、戶型及面積分布等。樣板房的設(shè)計(jì)要精心處理，合理、最大限度地利用每一個(gè)空間，色彩搭配要典雅時(shí)尚，體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣和高貴，給客戶以超值感受。示范單位位置：選擇在2棟一單元位置，在三樓和四樓選擇樣板間。布局：安排銷售接待，功能包括接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、展板、演示廳、財(cái)務(wù)處、休息區(qū)和公共區(qū)域等。安排區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)和戶外廣告牌?，F(xiàn)場(chǎng)組織的原則：最大程度方便客戶看樓；充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接；盡可能多展示項(xiàng)目的價(jià)值。2）商業(yè)付款方式①一次性付款②銀行按揭優(yōu)惠措施：一次性付款——95折 按揭付款——97折另項(xiàng)目經(jīng)理及發(fā)展商有2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠折扣實(shí)際折扣：*40%+*60%=（注：根據(jù)清溪特點(diǎn)，一次性付款比例為40%，按揭付款比例為60%）實(shí)際銷售均價(jià)：*=各商鋪單位具體安排見價(jià)目表（附表二）。項(xiàng)目分階段安排不同價(jià)目表，通過調(diào)整優(yōu)惠折扣和價(jià)目表的雙重手段來控制價(jià)格。綜合差：指戶型、朝向、景觀的綜合差，根據(jù)前面順景大廈建筑設(shè)計(jì)分析，綜合考慮諸因素，將此差定為０－350元/m2之間，考慮同層差時(shí)，盡可能拉開差距，從而有利于銷售控制和價(jià)格的實(shí)現(xiàn)。層 差：多層住宅層差不宜過大，樓層差價(jià)0—50—100元／㎡故項(xiàng)目定價(jià)原則為：層差、綜合差。商鋪部分力求利潤(rùn)最大化，采用競(jìng)拍方式，價(jià)高者得。項(xiàng)目各階段的定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度小幅逐漸調(diào)高。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，收益租金暫按60元/平方米計(jì)算，推算出商業(yè)均價(jià)為7186元/平方米。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo)住宅價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目策劃報(bào)告，考慮到精裝修以及市場(chǎng)稀缺，故提升價(jià)格為2950元/平方米。第二部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略一、影響售價(jià)的因素——銷售前的市場(chǎng)環(huán)境——周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況——樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度——銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度：宣傳推廣是否理想；銷售目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn) ——買家的取向：付款方式、樓高、景觀、朝向——發(fā)展商的營(yíng)銷目標(biāo)二、定位理念我們建議以較低價(jià)位入市，予以客戶抵買超值的感受，在實(shí)現(xiàn)基本銷售的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)部分爭(zhēng)取最大化。家庭結(jié)構(gòu)：25口人。教育背景：相當(dāng)部分接受過高等教育。置業(yè)取向：公務(wù)員多數(shù)為一次置業(yè)，原居民一般為二次置業(yè)的需要，也有投資的可能。家庭收入：年收入10萬以上。（三）公務(wù)員及原居民特征描述年齡特征：28歲以上。置業(yè)取向：外省籍人士大多數(shù)喜歡賺了錢回家鄉(xiāng)買房，當(dāng)然也有相當(dāng)一部分由于婚姻、家庭等需求選擇在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。收入狀況：——15萬。（二）企業(yè)管理階層及高級(jí)技術(shù)人員特征描述：年齡特征：25歲以上。置業(yè)取向：懷有較強(qiáng)烈的投資欲望。家庭收入：年收入10萬以上，在本地區(qū)位于收入結(jié)構(gòu)金字塔的中層。——定位支撐目標(biāo)定位客戶群相對(duì)理性，對(duì)樓盤的評(píng)判是多方面的，包括項(xiàng)目本身的特質(zhì)：樓盤名稱、建筑風(fēng)格、立面設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、公共裝修、工程質(zhì)量、配套設(shè)施、單位裝修、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理等；以及銷售推廣時(shí)的包裝：售樓處、樣板房、圍墻、戶外廣告、其他包裝等方面必須充分落實(shí)，符合目標(biāo)客戶的心理需求。項(xiàng)目的包裝力爭(zhēng)以現(xiàn)代性、時(shí)尚性取勝，所以項(xiàng)目的定位是含蓋以上各方面的綜合形象。項(xiàng)目的特質(zhì)在于其建筑設(shè)計(jì)理念，現(xiàn)代、實(shí)用、舒適所帶來的是項(xiàng)目與周邊居住用房的差異性。三、物業(yè)市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目分析及策劃報(bào)告順景大廈產(chǎn)品定位為城市的至上生活——演繹一個(gè)城市的生活狀態(tài)，生活與商業(yè)的完美結(jié)合。商鋪層高6米，可設(shè)置閣樓，使得商鋪可商、可存放貨物或居住，可住使經(jīng)營(yíng)者最大限度地利用商鋪空間。商鋪①位置特色——位置臨街，地處商業(yè)繁華地段商鋪面臨鹿湖東路，對(duì)面是大型超市和綜合市場(chǎng)，兩邊是傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪，商業(yè)氛圍濃厚，投資潛力巨大。⑤室內(nèi)外空間——現(xiàn)代的、人文的、開揚(yáng)的a、樓宇外觀現(xiàn)代感強(qiáng)，外觀色彩亮麗；b、室內(nèi)設(shè)計(jì)人文化，并且采用風(fēng)水學(xué)的獨(dú)特理念c、戶型方正實(shí)用，南北通透，是居家首選d、建議臨街窗采用隔音性能良好的低輻射玻璃，增加賣點(diǎn)，解決臨街單位的銷售。③市場(chǎng)稀缺——短期內(nèi)市場(chǎng)唯一的據(jù)初步統(tǒng)計(jì)2004年清溪鎮(zhèn)的商品房供應(yīng)量總共約20萬平方米，2005年由于市場(chǎng)開項(xiàng)目及少，在售項(xiàng)目也進(jìn)入尾盤階段（大綠地基本售完），短期內(nèi)市場(chǎng)沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)。同時(shí)這必將吸引大量人來此居住或經(jīng)商，所以不論對(duì)居住或投資都有較大吸引力，通過區(qū)域地位及發(fā)展?jié)摿μ嵘?xiàng)目?jī)r(jià)值。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目的價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，這些方面也是項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在，為項(xiàng)目宣傳的核心所在。②戶型平面布局通過我司多次的實(shí)地考察分析，項(xiàng)目住宅部分二、三、四層的戶型整體布局較合理，方正實(shí)用。其中二房21套，三房19套，四房27套，復(fù)式20套。順景大廈銷售執(zhí)行方案目 錄第一部分 物業(yè)定位 2一、項(xiàng)目分析 2二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值 5三、物業(yè)市場(chǎng)定位 6四、客戶定位 6第二部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 8一、影響售價(jià)的因素 8二、定位理念 8三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo) 9四、價(jià)格實(shí)施策略 9五、價(jià)目表說明 9第三部分 包裝策略 10一、銷售賣場(chǎng)組織 10二、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 11三、銷售資料包裝 12第四部分 推廣策略 13一、推廣主題 13二、廣告策略 14三、媒體組合策略 14四、平面廣告安排 15第五部分 銷售實(shí)施
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