【正文】 合作保障條件 公司形象包裝，展示公司實力； 項目形象包裝，打造品質(zhì)品牌； 項目產(chǎn)品包裝，實現(xiàn)順利銷售。 ?推廣執(zhí)行：平面媒體投放力度減弱 ， 配合節(jié)假日組織促銷活勱和直效媒體 。 蓄客 600組 。 ?推廣執(zhí)行：尋找營銷引爆點 ， 通過報紙 、 電視 、 短信 、 DM、 電影下鄉(xiāng)和網(wǎng)絡等媒介相互促勱 、 布點業(yè)務員 、 集中去化 。 蓄客 300組以上 。 ?銷售道具： VI系統(tǒng)完成 、 陣地包裝更新 、 銷售百問制定 、 銷講統(tǒng)一 。 ?推廣策略：通過開工典禮聚焦項目 ， 建立項目市場形象和關(guān)注度 。 樓棟推售策略： 劣勢房源、低區(qū)樓層先行搶市場 優(yōu)勢房源、高區(qū)樓層墊底謀利潤 樓棟推售策略： 首推 象，分批中頻推售制造熱銷氛圍 項目分階段性銷售分析 理想狀態(tài)下，按目前 10:1的來人成交比計算，要完成 2023年開盤期 102套的銷售目標，大概需要 1100組來訪客戶。采用分批中頻推售的策略，既促進劣勢房源的去化，又形成局部熱銷的局面，有效增加客戶的關(guān)注度和成交率。 實現(xiàn)銷售目標之前提：強大銷售隊伍的保障，精裝樣板間、售樓部精裝修及廣告包裝的支持，活動保質(zhì)保量的完成及工程的緊密跟進。 改后示意圖： 改前示意圖： 項目創(chuàng)新理念建議 ： 健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目前衡 陽市唯一的創(chuàng)新小區(qū)） 高利用率：創(chuàng)新戶型，高利用率 N+1設(shè)計； 精裝理念：免裝修煩惱，輕松入住豪宅； （ 0首付、拎包入?。? 差異理念：別人沒的我有，別人有的我精。 價格定位 項目平面布局建議 ： 項目平面布局建議目的 ： ； 2.從視覺和感觀上優(yōu)化。 針對本項目自身狀況及當前市場情況，建議開盤初期采取 “低開高走”的定價策略。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，開發(fā)商就會少賺利潤。 他們主要是： 衡東汽車站內(nèi)部員工 建材市場（部分）私營企業(yè)主 個體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標客戶區(qū)域分析 價格定位 定價是最敏感、最重要的事。 根據(jù)我們項目自身特點和衡東縣房地產(chǎn)市場的實際情況及前期市調(diào)客戶的總結(jié)。 ?家庭人口約 3— 5人。 ?年齡在 25— 60歲之間。 ?重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。 目標客戶群體主要可分為幾大塊： 衡東汽車站內(nèi)部員工 建材市場（部分）私營企業(yè)主 個體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標客戶群體定位 目標客戶群體描述 ?自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過 10萬元。 追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強調(diào)整體性價比，注重項目的整體 實際品質(zhì)和實際價值，注重對位置、交通、質(zhì)量、配套、服務等全方位的比較和權(quán)衡； 渴望高品質(zhì)、高品味的生活，希望項目能夠給他們帶來榮耀感和滿足感，能夠匹配他們的生活品味、身份和地位； 對地域概念較淡，或?qū)κ煜さ纳瞽h(huán)境有較強的認同感，更加看重項目的實際價值和精神價值。 一次置業(yè)人群 生存需求 目標人群 核心需求動機 目標客戶群體定位 二次置業(yè)（多次置業(yè)） ： 二次置業(yè)動機較為復雜，可分為以下幾種情況： （ 1）為了改善居住環(huán)境，進行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴感、自豪感和成就感； （ 2）投資目的：出租或長線升值轉(zhuǎn)讓投資，一般要求面積比較小，相對出租容易； （ 3）買給父母或親人居?。哼@種類型也一般要求面積不是特別大； （ 4）是以上幾種類型的組合。 4）項目離城區(qū)較遠對生活帶來較大的不便。 2）建材市場及周邊地塊大量開發(fā)將大量分割客群。 3）項目片區(qū)在衡東房價較低，具備一定的上漲空間。 項目 SWOT分析 機會點（ O） 1）政府正進行新城擴展之中，衡東城關(guān)鎮(zhèn)房產(chǎn)將迎來新一輪發(fā)展機會。 3）項目臨近污水處理廠，帶給客戶心理影響。 劣勢（ W） 1）項目位于新城區(qū)，周邊生活配套缺乏。 5）項目配備大型地下停車庫，將成為有車一族的理想購房選擇。 3)規(guī)模優(yōu)勢：本項目將成為衡東縣第一創(chuàng)新，城市新坐標。 主要經(jīng)濟指標： 規(guī)劃及面積 項目戶型面積配比 項目戶型面積配比 不利 市場環(huán)境 有利 STRENGTH 優(yōu)勢 WEAKNESS 劣勢 OPPORTUNITY 機會 THREAT 威脅 項目本身 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 1)位置優(yōu)勢 : 項目位于衡東縣未來城市中心，臨城市主干道 —— 衡岳大道（新汽車站）及高速高速連接線，交通非常便利。東臨衡岳高速入口；西靠汽車站（衡東規(guī)模最大、檔次最高），南觀百畝人工湖（城東規(guī)模最大檔次最高 大型現(xiàn)代化家居建材市場），北依臥龍脈，清山秀水，環(huán)境優(yōu)雅?；蛞榔渌\的關(guān)系，致陷于孤獨，刑罰，病患，短命等災禍之中。心力不濟，意志薄弱，傾家蕩產(chǎn)，悲哀困苦，破壞失敗。（吉 ） ? 金堰龍庭 ? 簽語：載寶沉舟，浪里淘金，大難嘗盡，大功有成。 ? 含義：純陽獨秀的吉數(shù)。宜為人的顧問，威望洋洋，乃師數(shù)也。 ? 含義：才能謀略齊備，堅剛有德。 基于上述分析，衡東房地產(chǎn)開發(fā)有著比較大的潛力可挖，品質(zhì)和價格均有較大的提升空間。 去化方面： 衡東目前開發(fā)的住房去化形勢較好，除一些尚未定價面市的項目外，已經(jīng)開盤的項目去化率均在 80%以上。 價格方面： 多層樓梯房一般在 3000元 ∕㎡左右，城區(qū)內(nèi)差異不大