【正文】 原中國商業(yè)部副部長何濟海題詞 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 1992年 8月 18日，原廣東天貿（集團）股份有限公司（現(xiàn)名 “天河城集團 ”）在廣州正式成立。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 中信地鐵商場通過地鐵科學管站，與中信城市廣場地 下一層、華聯(lián)街、深圳購書中心等全面貫通，組成地上地 下立體式購物區(qū)域，構成都市核心商圈之一。未來，中信城市廣場將聯(lián)手中信地鐵商場，全面構建地上地下立體購物網(wǎng)絡，為市民提供更優(yōu)質的購物享受，領跑商業(yè)地產(chǎn)，同步國際時尚！ 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 深圳地鐵 1號 —— 中信地鐵商場 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 中信地鐵商場簡介 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 中信地鐵商場是中信深圳 (集團 )公司投資，由深圳市 中信城市廣場投資有限公司與深圳地鐵公司合作開發(fā)的地 鐵商業(yè)項目。位于地鐵 1號線科學館站地下空間并直接連通購物中心 LG層和華強北商圈的中信地鐵商場開業(yè)，中國內地首家 “ 蔡瀾美食坊 ”、 “ 鄧達智概念廊 ” 簽約進駐，還設有名牌折扣店、休閑驛站等特色經(jīng)營專區(qū)，是目前深圳最大的地鐵商業(yè)項目。曾先后榮獲 “ 全國行業(yè)質量示范企業(yè) ” 、 “中國購物中心示范工程 ” 、 “ 深圳市最佳購物中心” 、 “ 最受高端消費者喜愛的購物場所 ——年度風尚百貨 ” 等獎項，并于 2023年一舉摘得中國購物中心領域最高獎項 ——“最佳購物中心運營獎 ” ，被譽為深圳的 “ 商業(yè)名片 ” ，時刻比肩國際潮流。星光廣場西側鄰接于購物中心 G層的國際休閑酒吧街還聚集了酷客吧、 LEO、三度吧、雨花等不同風格的主題酒吧。各層主題定位明確： LG層為時尚名店、珠寶精品、美食制造； B1層為健身康體； G層為國際名店、國際休閑酒吧街、星光廣場；二層為國際名店；三層為國際名店、數(shù)碼影城；四層為流行皮具、美體塑身；五層和六層為高檔食府 。夜幕降臨，華燈初上，星光廣場地面繁星閃閃，簇擁著購物中心的流光溢彩，更顯都市風尚。遠看，整體建筑外觀猶如一艘揚帆起航的旗艦，巋然屹立。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 香港購物中心 資料來源：美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構 《 香港購物中心 》 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 香港購物中心由大型地產(chǎn)商開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 黃埔新天地 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 青衣城 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 新都會廣場 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 2023年 9月 28日 ,深圳市第一家大型城市中心MALL——中信城市廣場隆重開業(yè)。節(jié)日中 心的建造非常有限，由于它們對游客的依 賴性很大，它們的成功限于大的市場區(qū)。它代表了質量、品 位和價格導向的細分市場。城市娛樂中心基于 “ trinity of synergy”的概念，將娛樂、餐飲和零售組 合在一個步行導向的環(huán)境里。 沿著大都市區(qū)城區(qū)邊緣的主要高速公路選 址。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 超能中心 通常是露天的，貿易區(qū)的規(guī)模一般與地區(qū) 購物中心相當。 廉價中心 是一種迅速發(fā)展起來的購物中心類型，曾經(jīng) 一度被稱為折扣中心。特色中心需要根據(jù)基 實際情況進一步特征化。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 購物中心類型及特征參數(shù) 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 購物中心演化 ◆ 特色中心 ◆ 大型廉價廣場 ◆ 直銷中心 ◆ 城市娛樂中心 ◆ 廉價中心 ◆ 時尚中心 ◆ 超能中心 ◆ 節(jié)日中心 20世紀 70年代，購物中心的特色化和細分化成為 發(fā)展趨勢，進入 90年代，這一聲勢進一步加速。 商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇建議 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 購物中心的類型與演化 購物中心類型 購物中心最初被分為三種類型 :鄰里、社區(qū)和地區(qū)購物中心。 例：虎門天河城的超市 深圳中信城市廣場的超市 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 開發(fā)商在項目定位時就要明確該商業(yè)物 業(yè)的用途，如果是做零售類，應該明確 到業(yè)態(tài)。 例：以某些大型跨國超市為主力店的購物中心。 第二、所開發(fā)的項目強調先進性，忽視購物中心的 地域性。 第一、所開發(fā)的購物中心項目實際是按百貨公司或 綜合超市的路子走。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 知道要選擇什么業(yè)態(tài)，但實際經(jīng)營卻不是按這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律操作，導致商業(yè)地產(chǎn)項目陷入困境甚至遲遲看不到前景。 例：深圳寶安某商場四樓因柱網(wǎng)太密而空置， 其開發(fā)商在建設時并沒有明確做什么。 例：廣州天河城與深圳萬象城的輔助用房。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 存在問題舉例 分不清零售業(yè)態(tài)，導致商業(yè)地產(chǎn)項目不能 正常經(jīng)營甚至開不了業(yè)，主要表現(xiàn)在： 第一、建筑結構不符合所選零售業(yè)態(tài)經(jīng)營需要，致 使商業(yè)物業(yè)價值大大降低或發(fā)展空間受限。 在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，零售商業(yè)地 產(chǎn)的成功與否第一是管理團隊，第二是管理 團隊，第三是管理團隊。 獲取租金收入、抽成收入、自營收入 的選擇由商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營能力 和經(jīng)營水平?jīng)Q定，受業(yè)主的風險取向 制約。在美國，約有 220萬家不同的公司 被聯(lián)邦統(tǒng)計局定義為零售商，它們經(jīng)營著 260萬個以 上零售店。 商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇 中國零售業(yè)態(tài)分類 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 零售（ Retailing)是一系列商業(yè)活動， 它通過向消費者出售商品和服務來創(chuàng)造價值。 零售類 商品市場類 辦公類 酒店類 其它類 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 商業(yè) 地產(chǎn)廠 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 提供形式產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者，為消 費者提供的是中間產(chǎn)品，主要業(yè)務是商 業(yè)物業(yè)的開發(fā)和出售。 市場學的產(chǎn)品內涵 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品四個層次 潛在產(chǎn)品層 延伸產(chǎn)品層 形式產(chǎn)品層 核心 產(chǎn)品層 商業(yè)服務 創(chuàng)新 產(chǎn)品 為商業(yè)服務 提供的服務 （例：節(jié)日裝飾、售后 服務、客戶走訪等） （例：天河城 —歐萊斯 名牌折扣店 中信城市廣場 —中信地 鐵商場 —蔡瀾美食坊） 建筑、設施 賣場、商品 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 地產(chǎn)產(chǎn)品類型 一般概念 地產(chǎn)分類 住宅地產(chǎn) Housing Real Estate 綜合地產(chǎn) Comprehensive Real Estate 工業(yè)地產(chǎn) Industrial Real Estate 按一般概念的地產(chǎn)分類，商業(yè)地產(chǎn)泛指用于商業(yè)用途的地產(chǎn)。 延伸產(chǎn)品層：在核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外 ， 產(chǎn)品所提供的服務項目 。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） Commercial Property Shopping Mall 講師：禹來博士 中山大學、暨南大學、廣東商學院教授 深圳中信城市廣場投資公司董事長 深圳中信商業(yè)管理公司董事長 深圳中信物業(yè)管理公司董事長 中國購物中心專業(yè)認證委員 1. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內在認識 2. 商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇 3. 購物中心的類型與演化 4. 購物中心經(jīng)營管理要點 5. 購物中心成功經(jīng)營之道 6. 提防購物中心四大陷阱 目 錄 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內在認識 核心產(chǎn)品層：產(chǎn)品真正能為消費者提供的“ 利 益或價值 ” 。 形式產(chǎn)品層：產(chǎn)品的品質 、 外觀 、 包裝 、 品 牌和設計 。 潛在產(chǎn)品層：與現(xiàn)有產(chǎn)品相關的未來可發(fā)展 的潛在性產(chǎn)品 。 商業(yè)地產(chǎn) Commercial Real Estate 1 2 3 4 請勿復制 商業(yè)地產(chǎn) 主要分類 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定義和分類 商業(yè)地產(chǎn)是指以商業(yè)整體服務為核心產(chǎn)品的地產(chǎn)。 商業(yè) 地產(chǎn)商 提供核心產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者，為消 費者提供的是終端產(chǎn)品，主要業(yè)務是在 商業(yè)物業(yè)開發(fā)基礎上提供商業(yè)整體服務。 零售業(yè)態(tài)（ Ret