【正文】 購物中心（請勿復(fù)制） 部門職能 購物中心商鋪、廣告位招租 現(xiàn)有租戶關(guān)系維護(hù)和跟蹤服務(wù) 新租戶開發(fā)與儲(chǔ)備 處理購物中心租務(wù)糾紛 配合政府租賃主管部門工作 租 賃 部 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心形象策劃與發(fā)展工作 購物中心品牌打造 傳媒推廣及社會(huì)公益活動(dòng)安排 市場動(dòng)態(tài)及資訊的收集和反饋 購物中心公關(guān)工作 市 場 部 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 運(yùn) 營 部 購物中心日常運(yùn)營管理 購物中心安全管理 綠化、保潔等環(huán)境管理 客戶關(guān)系維護(hù) 投訴及客戶問題處理 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 工 程 部 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理及維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施定期檢測工作 建筑工程項(xiàng)目管理 建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用 消防等危機(jī)事件應(yīng)急處理 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 行 政 部 日常行政事務(wù)管理 企業(yè)文化建設(shè)與宣傳 團(tuán)隊(duì)建設(shè)，人力資源管理，員工培訓(xùn) 建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用 規(guī)章制度的監(jiān)督實(shí)施 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 財(cái) 務(wù) 部 會(huì)計(jì)、出納業(yè)務(wù) 各項(xiàng)收支費(fèi)用核算及報(bào)表編制 合同控制和審計(jì) 經(jīng)營數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 購物中心戰(zhàn)略發(fā)展決策支持和參與 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 經(jīng)營功能 商務(wù)功能 運(yùn)營功能 品牌功能 維護(hù)功能 驅(qū)動(dòng)功能 控制功能 商戶組合與功能布局 租賃部 客戶關(guān)系與現(xiàn)場管理 運(yùn)營部 市場營銷與公共關(guān)系 市場部 工程改造與設(shè)備運(yùn)維 工程部 團(tuán)隊(duì)建設(shè)與行政運(yùn)行 行政部 會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)與計(jì)劃統(tǒng)計(jì) 財(cái)務(wù)部 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 開業(yè)率 （面積開業(yè)率，戶數(shù)開業(yè)率） 靜態(tài)指標(biāo) 開業(yè)增長率 （試業(yè)期內(nèi)開業(yè)率的增長率） 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 功能覆蓋率 （各種業(yè)態(tài)的開業(yè)率） 業(yè)態(tài)指標(biāo) 購物中心開業(yè)招商控制 檢驗(yàn)尺度：開業(yè)率與開業(yè)增長率 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 功能布局 品牌結(jié)構(gòu) 商戶等級 調(diào)整計(jì)劃 填空游戲 開業(yè)率 商戶結(jié)構(gòu) 商戶數(shù)量 控制方向：商戶數(shù)量與商戶結(jié)構(gòu) 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 經(jīng)營缺陷 物業(yè)增值 盈虧平衡 替代計(jì)劃 主力店 簡化招商 帶動(dòng)商戶 吸引人流 錨店 陷阱 招商陷阱：主力店與增長空間 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃與招商是必要的 招商的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)由管理團(tuán)隊(duì)把關(guān) 商業(yè)規(guī)劃中的商戶組合應(yīng)由同一機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)招商 專業(yè)機(jī)構(gòu)：管理團(tuán)隊(duì)與中介機(jī)構(gòu) 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 職業(yè)經(jīng)理 管理規(guī)則 經(jīng)營技術(shù) 市場管理 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 物業(yè)條件 人才來源 經(jīng)營管理 職業(yè)操守 從業(yè)經(jīng)歷 管理體系 行業(yè)地位 購物中心職業(yè)經(jīng)理 職業(yè)經(jīng)理的地位和條件 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） Text 地址可以創(chuàng)選 業(yè)態(tài)優(yōu)勢巨大 中國市場廣闊 第一是團(tuán)隊(duì) 第二是團(tuán)隊(duì) 第三還是團(tuán)隊(duì) 第一是選址 第二是選址 第三還是選址 管理團(tuán)隊(duì)是購物中心成功的關(guān)鍵 購物中心成功經(jīng)營之道 購物中心開發(fā)三一原理 真正的商業(yè)地產(chǎn)商要能成功經(jīng)營一個(gè)項(xiàng)目， 必須做到： “ 項(xiàng)目物業(yè)一平米不能賣， 開發(fā)和經(jīng)營資金一元錢不能缺， 管理團(tuán)隊(duì)到位一分鐘不能晚 ” 。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心的雙密特征 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 資金密集型：建設(shè)資金、經(jīng)營資金 技術(shù)密集型：地產(chǎn)、商業(yè)與金融技術(shù)一體化 開發(fā)與經(jīng)營技術(shù)一體化， 服務(wù)技術(shù)一體化 業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營技術(shù)一體化 天河城品牌戰(zhàn)略的四個(gè)立足點(diǎn) 一、 SHOPPING MALL綜合服務(wù)。 二、租賃經(jīng)營、物業(yè)管理、零售百貨三者結(jié)合的綜合 優(yōu)勢。 三、天貿(mào)集團(tuán)三大業(yè)務(wù)的發(fā)展與天河城密不可分，把 “天河城 ”作為核心和整體品牌來認(rèn)識(shí)和發(fā)展。 四、購物中心的開發(fā)、經(jīng)營、管理是資金密集型和技 術(shù)密集型行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心選型與規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 地域條件 購物中心有限輻射 商圈核 銷售經(jīng)營（相同業(yè)態(tài)銷售，鄰近業(yè)態(tài)銷售） 購物中心租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心不同經(jīng)營階段租戶組合特點(diǎn)的差異 根據(jù)不同階段特點(diǎn)制定適當(dāng)?shù)淖鈶粽{(diào)整策略 購物中心從租賃經(jīng)營的角度分為 : 招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期。 作為地產(chǎn)商業(yè)（注意：不是商業(yè)地產(chǎn)）， 開發(fā)購物中心可以取得兩方面的收益 : 一 是經(jīng)營購物中心的收入，主要是租賃收入 和自營店鋪收入； 二 是購物中心（包括建筑物和品牌資產(chǎn)）增值收 入。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 招租期包括購物中心開業(yè)前招商到出租率達(dá)到 95%， 其特點(diǎn)是買方市場或租戶談判力量較強(qiáng)， 租戶組合策略的選擇重點(diǎn)是處理出租率、租金水平和租戶結(jié)構(gòu)的關(guān)系。 首先，主力店的選擇十分重要。在配置主力店時(shí)，一般會(huì)有百貨公司和綜合超市，選擇這兩種業(yè)態(tài)的主力店時(shí)， 一條必須堅(jiān)持的標(biāo)準(zhǔn)就是該主力店的母公司沒有拖欠供應(yīng)商貨款的記錄。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 其次，應(yīng)充分重視次主力店的配置。次主力店的配置要與購物中心的功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，也就是要考慮購物、飲食、休閑、娛樂等的租戶比例。 第三，不管對哪一類功能的租戶招租，在品牌與租金水平之間，應(yīng)重點(diǎn)考慮品牌。 上升期是指購物中心的出租率保持在 95%以上，但沒有形成明顯的賣方市場， 租戶組合策略的重點(diǎn)是控制續(xù)租期與調(diào)整租金并開發(fā)潛在租戶。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 上升期是購物中心處于買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變的時(shí)期，把握好這個(gè)時(shí)期的租賃策略十分重要，也很有主動(dòng)權(quán)。由于這時(shí)購物中心的趨勢已經(jīng)明朗，經(jīng)營者和租戶雙方的心理預(yù)期發(fā)生了明顯的變化，經(jīng)營者有條件開始彌補(bǔ)招租期租戶組合缺陷。 其次，應(yīng)充分重視次主力店的配置。次主力店的配置要與購物中心的功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，也就是要考慮購物、飲食、休閑、娛樂等的租戶比例。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 第三，不管對哪一類功能的租戶招租，在品牌與租金水平之間，應(yīng)重點(diǎn)考慮品牌。 上升期是指購物中心的出租率保持在 95%以上，但沒有形成明顯的賣方市場，租戶組合策略的重點(diǎn)是控制續(xù)租期與調(diào)整租金并開發(fā)潛在租戶。 上升期是購物中心處于買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變的時(shí)期，把握好這個(gè)時(shí)期的租賃策略十分重要，也很有主動(dòng)權(quán)。由于這時(shí)購物中心的趨勢已經(jīng)明朗，經(jīng)營者和租戶雙方的心理預(yù)期發(fā)生了明顯的變化，經(jīng)營者有條件開始彌補(bǔ)招租期租戶組合缺陷。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 做好上升期潛在租戶市場開發(fā)工作是保持購物中心經(jīng)營水平和上升勢頭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 調(diào)整期的購物中心的出租率保持在 99%以上，處于賣方市場。出租率 99%以上的含義是租戶出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)期的租戶組合策略的重點(diǎn)是調(diào)整租戶。 如果上升期的準(zhǔn)備工作充分，調(diào)整期的調(diào)整工作就比較主動(dòng)，可以為購物中心進(jìn)入創(chuàng)新期打下基礎(chǔ)。創(chuàng)新期最重要的特征是在保持出租率的前提下，出現(xiàn)了一個(gè)功能組合和品牌組合改進(jìn)明顯、賣場形象和外觀形象變化明顯以及為租戶服務(wù)水平和為顧客服務(wù)水平提升明顯的 “ 新 ” 購物中心。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 基于對購物中心不同時(shí)期的特點(diǎn)分析和策略安排，天貿(mào)集團(tuán)決定在 2023年實(shí)行 “ 天河城品牌形象提升工程 ” ，包括租戶組合調(diào)整、 CI導(dǎo)入、二次裝修和優(yōu)化服務(wù)四大內(nèi)容， 第一步，進(jìn)行三個(gè)方面的調(diào)查，以明確租戶調(diào)整的方向。 首先，對天河城總體功能布局進(jìn)行調(diào)查分析，摸清原功能布局的不足或不適應(yīng)的地方，提出功能布局調(diào)整方案； 其次，對天河城內(nèi)現(xiàn)有店鋪進(jìn)行調(diào)查分析，對各店鋪的價(jià)值進(jìn)行評級，提出店鋪等級方案； 最后，對現(xiàn)有租戶進(jìn)行分類定級，提出租戶調(diào)整方案。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請