【正文】 勿復制） 第二步，進行重點區(qū)域?qū)嶒?，以確定調(diào)整力度。 第三步，大力引進品牌租戶，以測試市場反應。 重點區(qū)域調(diào)整的經(jīng)驗堅定了我們加大調(diào)整力度的決心。 現(xiàn)在，天河城的租戶組合調(diào)整已步入調(diào)整期。所以，也可以將天河城的實驗期歸并到一般購物中心的調(diào)整期。天河城租戶組合調(diào)整的案例表明，購物中心（ SHOPPING MALL）租戶組合不僅是一種經(jīng)營策略，還是一種戰(zhàn)略選擇，具有預期領(lǐng)先和持續(xù)改進的特點。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 預期領(lǐng)先就是要求購物中心的經(jīng)營者在招租期要為今后的租戶調(diào)整留有余地，要做好功能布局的分階段改進計劃。持續(xù)改進就是在上升期就要開始租戶調(diào)整的準備工作，爭取在上升期內(nèi)進行調(diào)整，調(diào)整延長上升期。從天河城的經(jīng)營業(yè)績來看，在調(diào)整期 (包括上面所說的實驗期 )的出租率是穩(wěn)定的，租金水平和租金收入都是上升的。可以說，天河城的組合調(diào)整延長了天河城的上升期。 對于此次租戶調(diào)整結(jié)果，有天河城的創(chuàng)業(yè)者感嘆：原以為天河城的租金到了頂，沒想到這兩年還在不斷地升。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 實際上，一個先天健康的購物中心，即一個產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一（沒有賣散）的購物中心，租戶組合策略的實質(zhì)是調(diào)整調(diào)整就會出效益，出形象，出新鮮感。當然，創(chuàng)新期的任務不僅僅是租戶組合調(diào)整。 但是，租戶組合策略也是創(chuàng)新期的重要工作內(nèi)容。天河城正在加快調(diào)整期向創(chuàng)新期的過渡，包括探索創(chuàng)新期的租戶組合的特點和策略。 購物中心的創(chuàng)新管理 、購物中心的生命周期 資料來源：杰弗里 ?穆爾， 《 老企業(yè)的創(chuàng)新定律 》 圖 市場生命發(fā)展周期 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 技術(shù)誕生之初所吸引的注意力來自早期應用者和理想主義者，實用主義者好奇，卻不會決定購買。 早期市場期 Early Market 該技術(shù)前途懸而未決：一方面，它在市場上出現(xiàn)已有時日，喪失了新奇感，另一方面，人們對它的接受還不夠廣泛。 鴻溝期 The Chasm 該技術(shù)在一個或多個縫隙市場上得到了實用主義者的認可，他們借助它找到了棘手問題的解決方案。 保齡球道期 Bowling Alley 該技術(shù)被證明是真正有用的，并被認為是許多應用產(chǎn)品必需和標準的技術(shù)。 龍卷風期 Tornado 該類產(chǎn)品的高速成長期已經(jīng)結(jié)束，但是市場仍然保持著不錯的增長。 大道期（早期） Main Street(Early) 整個市場增長放緩，同質(zhì)化的情況在增加。 大道期（成熟期） Main Street(Mature) 整個產(chǎn)品類別已經(jīng)僵化，市場上占據(jù)主導地位的企業(yè)對顧客需求無動于衷，客戶開始積極尋找替代技術(shù)。 大道期（衰退期） Main Street(Declining) 技術(shù)的過時猶如地震那樣迅疾地降臨，暴露出公司銷售的產(chǎn)品與市場當前需求之間的斷層。 斷層和生命結(jié)束期 Fault Line and End Of Life 購物中心的生命周期 圖 購物中心 生命周期 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 創(chuàng)新的主要類別 破壞性創(chuàng)新（ Disruptive Innovation） 起源于技術(shù)突變或風靡一時的時尚，創(chuàng)造出新的市場。 例：優(yōu)盤；任天堂的口袋怪獸（ Pokemon）電子游戲。 應用創(chuàng)新 (Application Innovation) 將現(xiàn)有技術(shù)應用于新的市場，以滿足新的需求。 例：天騰公司（ Tandem）創(chuàng)造出 ATM。 產(chǎn)品創(chuàng)新 (Product Innovation) 對既有市場上的既有產(chǎn)品進行升級。 例： Titleist公司 Pro V1(性能改進 )； 惠普公司的噴墨打印機（成本降低 ）。 流程創(chuàng)新 (Process Innovation) 提高市場上既有產(chǎn)品所用流程的效率或效果。 例： Dell公司訂單銷售。 創(chuàng)新 Innovation 營銷創(chuàng)新 (Marketing Innovation) 改進那些接觸顧客的流程 —— 既可以是有關(guān)營銷溝通的，也可以是有關(guān)消費交易的。 例：病毒式營銷；網(wǎng)上拍賣。 體驗創(chuàng)新 (Experiential Innovation) 對既有產(chǎn)品或者服務做一些表面上的改進，以改善顧客的體驗。 例：天河城的第 8億個顧客 （開心型） 。 天河城百貨的紅蘋果服務（滿足型） 。 天河城的綠色購物中心 （放心型）。 商業(yè)模式創(chuàng)新 (Business Model Innovation) 重新界定對產(chǎn)品的價值主張或者公司在價值鏈中扮演的角色，或者對兩者都重新界定。 例：天貿(mào)集團的 Townmall。吉列 （ Gillette）從剃須刀向刀片的轉(zhuǎn)變。 結(jié)構(gòu)創(chuàng)新 (Structural Innovation) 利用破壞性變化對行業(yè)關(guān)系進行重構(gòu)。 例：地產(chǎn)商從住宅地產(chǎn)進軍商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 資料來源：杰弗里 ?穆爾， 《 老企業(yè)的創(chuàng)新定律 》 圖 市場生命發(fā)展周期 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 持續(xù)創(chuàng)新 — 管理的動力 一個好的購物中心的地址是可以創(chuàng)造的，實質(zhì)是創(chuàng)造一個購物中心的存在和發(fā)展環(huán)境。 天貿(mào)集團選址順應中國改革開放和廣州城市發(fā)展的趨勢。 當時，創(chuàng)業(yè)者的想法就是 “把北京路搬進天河城 ”，讓天河城 “城中有城，城中有街，街中有店 ”?？梢哉f，天河城是橫空出世，創(chuàng)造了天河寶地，是創(chuàng)新的產(chǎn)物。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 天貿(mào)集團的創(chuàng)新歷程 1996—1999年 2023—2023年 2023年以后 發(fā)展戰(zhàn)略 租營生存 還債蓄勢 品牌擴張 經(jīng)營方式 租戶組合 商戶組合 品牌組合 客戶關(guān)系 買方主導 賣方主導 戰(zhàn)略伙伴 營商環(huán)境 貪大求洋 舒適通暢 消費方式 （現(xiàn)代體驗） （業(yè)態(tài)體驗） （生活 體驗 ） 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 管理團隊決定購物中心價值 管理團隊是解決問題的關(guān)鍵 第一、管理團隊從策劃階段就要進入。 第二、選擇什么樣的業(yè)態(tài)就要找有該業(yè)態(tài)經(jīng)營背景 的團隊。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 第三、選擇團隊的關(guān)鍵是其主要成員的職業(yè)道德和 職位背景。 第四、給管理團隊充分的運作空間和設計一個嚴密 的激勵約束機制。 第五、在項目策劃、設計方面，尤其是在市場定位和賣場設計方面，管理團隊的意見比策劃機構(gòu)、設計單位的意見更為重要。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 例：成功管理天河城的主要決定因素 一是完整產(chǎn)權(quán)、二是強力團隊 三是綜合經(jīng)營、四是持續(xù)創(chuàng)新 強力團隊 完整產(chǎn)權(quán) 持續(xù)創(chuàng)新 綜合經(jīng)營 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 提防購物中心四大陷阱 購物中心的期望值陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 表現(xiàn)：比照特殊個案或不同階段的購物 中心定出較高的租金收入要求。 后果：拖長購物中心的盈得期到來甚至 不能正常經(jīng)營。 警惕：規(guī)劃定位的“專業(yè)意見”。 購物中心的開業(yè)率陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 表現(xiàn)：“慎重游戲”。 后果：開業(yè)后租戶“鬧事”或撤場導致 開業(yè)率持續(xù)下降。 警惕：中介機構(gòu)的招商短期行為。 購物中心的高檔化陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 表現(xiàn)：追求品牌、租戶的高檔化。 后果：品牌結(jié)構(gòu)和租戶結(jié)構(gòu)嚴重 不合理且同質(zhì)化嚴重。 警惕：經(jīng)營團隊的定位方案與實 施的較大背離。 購物中心的主力店陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 表現(xiàn)：主力店在購物中心的長期經(jīng)營中成 為負擔。 后果：開了店賠了錢或賺點錢壞了面。 警惕：財務預算與經(jīng)營實際的偏離或購 物中心定位與主力店定位的偏離。 中信城市廣場、中信地鐵商場無縫對接，構(gòu)建財富商圈 謝 謝 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復制） 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH