【正文】 翔實的市場調(diào)研和論證分析，我們認(rèn)為 : 將該項目定位為? 120 萬平米華北第一大商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點?產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的 客觀需要。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級換代，勢在必行！ 為推動山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫 切。 8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來越窄，運輸成本高。 6）經(jīng)營管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實施統(tǒng)一營銷推廣，無法適應(yīng)時代。 4）交易方式傳 統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn)金交易普遍。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。 2）規(guī)劃設(shè)計落后，無法就地改造和再擴(kuò)建改造。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟(jì)支撐，運輸難以形成回流，效率較低。 2）山西省的物流形態(tài)還比較 落后，服務(wù)項目單一。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進(jìn)山西產(chǎn)業(yè)升級的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》中第?二十四、服務(wù)業(yè)?明確規(guī)定? 1. 電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ； 2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲等物流設(shè)施建設(shè)?為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場需求，積極地調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部 的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 在黨中央 ?十一五?規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫了山西省 ?崛起中部?的宏偉藍(lán)圖。山西依托煤炭資源優(yōu)勢，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項目。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 ，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進(jìn)一步提高。生產(chǎn)總值總量在全 國的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。全省人均生產(chǎn)總值 12320 元，按現(xiàn)行匯率計算達(dá)到1530 美元。其中，第 一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％。 20xx 年山西省國民經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運行，綜合經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)一步增強(qiáng)。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元氣，始終未曾恢復(fù)。 晉商的輝煌，推動山西成為當(dāng)時的?海內(nèi)最富?，而且有力促進(jìn)了中國商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對外貿(mào)易的發(fā)展， 極大豐富了中國的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運，成就了中國最早的商人。 給予經(jīng)營戶適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠 同時，政府還應(yīng)做好優(yōu)惠稅收支持，尤其是在市場經(jīng)營前期，需要通過 23年進(jìn)行市場培育，應(yīng)對經(jīng)營戶給予稅收減免扶持，降低商戶經(jīng)營成本，提高商戶進(jìn)場經(jīng)營積極性。一方面，一旦項目立項，就要政府保證項目的唯一性 ，在晉中市不能再有另一個同類競爭項目立項，否則形成同城惡性競爭，兩敗俱傷，造成土地資源和社會資源的嚴(yán)重浪費。它可以解決大量城市就業(yè)、帶動餐飲、住宿、休閑娛樂、物流運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)生龐大稅收，等等。這些配套設(shè)施，連同本項目四周的市政規(guī)劃道路特別是項目南面的市政道路，我們希望在項目建設(shè)過程中，政府能同步開展施工建設(shè)，以給予我們投資者信心。開發(fā)區(qū)要引進(jìn)項目，引進(jìn)投資，給投資者信心，政府要加快建設(shè)和完善開發(fā)區(qū)內(nèi)必要的市政配套，這樣開發(fā)區(qū)的招商引資才有可能取得成功。 項目投資商擁有豐富的大型商貿(mào)物流市場開發(fā)經(jīng)驗，招商經(jīng)營措施具有前瞻性好可操作性。 項目能帶動 14個衍生行業(yè)的發(fā)展繁榮，具有很大的乘數(shù)效應(yīng)。 項目充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動山西省以太原為中心的商貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。本項目的建成，將為山西省乃至華北地區(qū)企業(yè)和居民提供一個區(qū)域性的產(chǎn)品展示貿(mào)易平臺和物流基地，可以有效降低企業(yè)產(chǎn)品銷售成本、拓寬銷售通路，促進(jìn)太榆物流中心的快速形成，帶動晉中多個服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重大的經(jīng)濟(jì)和社會效 益。 （ 8）推動產(chǎn)業(yè)升級，造福山西人民 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，將直接改變山西省目前單一的產(chǎn)業(yè)格局，優(yōu)化山西省的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，提升山西省的產(chǎn)業(yè)投資形象。 （ 6）工業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化基地 ?以市興工?，市場的積聚效應(yīng)，將縮短生產(chǎn)企業(yè)的物流 供應(yīng)管理成本，將吸引大量生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，帶來更多的投資和就業(yè)。 （ 5）每年上億稅收 本項目市場培育期結(jié)束后（預(yù)計開業(yè)后 3年），每年將為政府貢獻(xiàn)巨大的稅收收入。 （ 3） 15 個衍生行業(yè) 本項目的建成運營，將直接 拉動倉儲、客運、貨運、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作、包裝、餐飲、娛樂、旅游觀光等至少 15 個衍生行業(yè)的發(fā)展。 據(jù)初步測算，本項目建成后，將至少在以下方面造福山西： （ 1） 7 萬個就業(yè)崗位： 交易市場 將 容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場經(jīng)營，以每戶直接產(chǎn)生 4 人就業(yè)計算，將產(chǎn)生 6 萬就業(yè)需求；相關(guān)客運、貨運、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作等衍生行業(yè)預(yù)計產(chǎn)生近 10000 就業(yè)需求；總計整個商貿(mào)城就業(yè)總數(shù)將不少于70000 個崗位。 首期土地項目建設(shè)進(jìn)度 項目將于 20xx 年 10月項目奠基動工， 20xx 年 9月竣工，并于 09 年 10月前開業(yè)，預(yù)計建設(shè)進(jìn)度如下： 時間 工作內(nèi)容 08/ 03 08/ 04 08/ 08 08/ 10 08/ 12 09/ 01 09/ 03 08/ 04 08/ 06 09/ 07 09/ 08 09/ 09 09/ 10 向政府提交可行性研究報告 政府審批立項 項目初步規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃設(shè)計評審 項目擴(kuò)初設(shè)計 項目建筑設(shè)計方案審批 首期 17萬平米建設(shè)竣工 首期招商開業(yè) 項目靜態(tài)投入產(chǎn)出分析 社會效益和社會影響分析 本項目的建成，將吸引數(shù)萬企業(yè)和經(jīng)營戶進(jìn)場經(jīng)營，每天吸引數(shù)十萬省內(nèi)外采購商前來采購洽談。 在本項目建成運營后，本市場將面向山西省內(nèi)主要地、縣城市，建設(shè)貨物配載中心，條件成熟的城市將投資建設(shè)二級配套批發(fā)市場，形成一個緊密協(xié)作的超級商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)。 目前整個山西省專業(yè)批發(fā)市場整體特點為?規(guī)模小，業(yè)種單一，產(chǎn)品檔次較低，幅射范圍窄，經(jīng)營方式傳統(tǒng)，管理粗放，物流配送等產(chǎn)業(yè)配套不完善。 （ 9） 居?。鹤審V大經(jīng)營戶扎根山西，樂業(yè)安居 建設(shè)大型園林式配套宿舍，為場內(nèi)經(jīng)營戶提供舒適、有品位的居住單位，讓廣大經(jīng)營戶扎根山西，樂業(yè)安居。 （ 8） 觀光：不但是一個商貿(mào)物流城，更是一個商業(yè)觀光勝地 本項目不但是一個商貿(mào)物流城，更是一個商業(yè)觀光勝地。 （ 7） 購物：使本項目不但成為一個交易之都，也是一個安居樂業(yè)之城 以市場內(nèi)全國各地數(shù)萬經(jīng)營商戶和采購商為基本需求，以山西?晉菜?美食為特色，引進(jìn)全國各大菜系特色美食，成為榆太區(qū)域首屈一指的美食文化中心。 （ 5） 文化：建設(shè)?晉商文 化廣場?，復(fù)興晉商文明 建設(shè)?晉商文化廣場?，將傳統(tǒng)山西建筑、雕塑藝術(shù)與現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)相結(jié)合，將千年晉商文化與現(xiàn)代商貿(mào)物流理念相融合，成為晉商文明現(xiàn)代復(fù)興的標(biāo)志性場所。 （ 3） 倉儲：建設(shè)大規(guī)模、現(xiàn)代化倉儲中心，打造?工業(yè)孵化基地? 建設(shè)大規(guī)模、現(xiàn)代化倉儲中心，吸納大型、有實力的生產(chǎn)廠商、省級總經(jīng)銷商進(jìn)場經(jīng)營，并以此成為?工業(yè)孵化基地?，吸引省外日用消費品工業(yè)企業(yè)落戶設(shè)廠，帶動產(chǎn)業(yè)投資。其中： （ 1） 批發(fā)： 4大省級批發(fā)交易市場 4大省級批發(fā)交易市場，總建筑面積達(dá) 90 萬平方米，可容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場經(jīng)營。 首期用地項目功能組合 首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約 17萬平方米，其中： 汽配博覽城（街區(qū)式交易市場）約 13000 平方米 商務(wù)配套區(qū)（辦公、酒店、公寓）： 40000 平方米 ? 4 大市場， 9 大功能?概述 針對目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費品大量高價外購的現(xiàn)實，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制 造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，本項目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西 3300萬人口的消費需求，建設(shè) 4 大省級批發(fā)交易市場，市場總建筑面積達(dá) 90 萬平方米；同時建設(shè)倉儲、物流、商務(wù)、居住等配套功能，配套建筑面積約 30 萬平米。同時，還將融入節(jié)能和環(huán)保的?綠色建筑?設(shè)計理念，建設(shè)節(jié)能環(huán)保的?綠色?現(xiàn)代物流商貿(mào)城。本項目集?批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住? 9 大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以?模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)?為特色，成為山西省乃至華北 地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項目構(gòu)筑了立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū) 10公里，距太原火車站約 15 公里，距太原機(jī)場約 8公里，距火車站北營站 5 公里，距高速公路出入口 1 公里，直臨 108 國道并與匯通路（原?太榆路?）連接直通太原市區(qū)。 優(yōu)越的地理位置 本項目地處?太原南擴(kuò)、榆次北進(jìn)?的核心地段 晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是?太榆一體化同城建設(shè)? 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。 地塊概況 該地塊位于晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 108 國道與匯通路交匯處附近。本項目的建成，將為山西省乃至華北地區(qū)企業(yè)和居民提供一個區(qū)域性的產(chǎn)品展示 貿(mào)易平臺和物流基地，可以有效降低企業(yè)產(chǎn)品銷售成本、拓寬銷售通路，促進(jìn)太榆物流中心的快速形成，帶動晉中多個服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。 本項目土地 來源于三晉渤海投資有限公司通過政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權(quán)明晰，房產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓。 9）消防隱患突出，設(shè)施不完善，火災(zāi)隱患大，商戶生命和財產(chǎn)安全缺乏保障。 7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿(mào)易競爭。 5）配套設(shè)施不全，停車難、倉儲難、住宿難、吃飯難。 3）經(jīng)營環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問題嚴(yán)重，臟、亂、差、堵。在建筑上空間尺度不合理，建筑立面和外形趨同，標(biāo)識性差。 商貿(mào)業(yè)主要表現(xiàn)在九個方面： 1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場。物流企業(yè)僅停留在提供簡單的運輸和倉儲服務(wù)上，難以滿足優(yōu)質(zhì)、多元、快速、準(zhǔn)確的物流需求。據(jù)統(tǒng)計，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占 GDP 的比例高達(dá) 40％，而我國平均水平在 20％左右，國際上發(fā)達(dá)國家的水平一般在 10％－ 12％，美國在 10％左右。 山西商貿(mào)物流業(yè)仍處于起步階段，商貿(mào)物流企業(yè)占地規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營分散，布局不盡合理，所從事、涉及行業(yè)有限，與現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的要求相距甚遠(yuǎn)，與我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)及周邊省份相比，還有較大差距。擴(kuò)大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競爭力。 針對山西長期低價輸出能源產(chǎn)品，又高價買進(jìn)消費品（輕紡工業(yè)消費品 60％以上需要從外省調(diào)入），蒙受嚴(yán)重雙向價值流失的不利局面，山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初 級化特征：結(jié)構(gòu)檔次低、運行質(zhì)量不高、高購入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題日益突出。 煤炭是山西省的經(jīng)濟(jì)命脈。 20xx 年山西省三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ::，調(diào)整為 :56:。?十五?時期 全省生產(chǎn)總值年均增長 ％，高出計劃目標(biāo) 5 個百分點。第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增加值 億元，增長 ％；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 16％。初步核算，全年全省生產(chǎn)總 值突破 4000 億元，達(dá)到 億元，比上年增長 ％。 改革開放以來，山西省經(jīng)濟(jì)得到了迅速全面的發(fā)展。 然而，在 20 世紀(jì)初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結(jié)，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。綿延至 17 世紀(jì)初到 19 世紀(jì)中葉，晉商以雄厚的資金實力、先進(jìn)的經(jīng)營管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營領(lǐng)域和活動范圍，其所經(jīng)營的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號店鋪已遍設(shè)全國通都大邑，并遠(yuǎn)涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國家，一時間?晉商?與?徽商?并駕齊驅(qū)，稱雄國內(nèi) 商界長達(dá) 500年之久。 產(chǎn)業(yè)背景 山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過舉世矚目的經(jīng)濟(jì)奇跡。 項目背景