房地產(chǎn)金融基本知識(shí)-培訓(xùn)-86ppt-文庫(kù)吧資料
2025-01-27 17:59本頁(yè)面
【正文】 ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘ 為房屋的終值 。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最。計(jì)算過(guò)程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到 指數(shù)運(yùn)算 ，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算，如5%,10%,15%， 20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬(wàn)元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 3 0 8 7 7 0 4 3 0 0 6 1 5 8 8 3 4 7 3 3 總計(jì) 7 4 1 7 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。 例如：有所房子第一年有 1萬(wàn)元收益，第二年有 2萬(wàn)元收益，第三年有 2萬(wàn)元收益，第四年有 2萬(wàn)元收益，第四年還可以按 12萬(wàn)元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬(wàn)元買這所房子。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 未來(lái)收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值 未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過(guò)比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的 逆運(yùn)算。 三、未來(lái)收益的貼現(xiàn) 未來(lái)值 是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算 未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值 ，這種計(jì)算稱為 未來(lái)收益的 貼現(xiàn) ，其 計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。其最基本的思想是 利率等效性 —— 同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值 。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來(lái)值比較 計(jì)算方法 未來(lái)值及其比較 1年 10年 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 ⑵精算模型（復(fù)雜計(jì)算） 粗算模型簡(jiǎn)單地 把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的 等效性 ，在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來(lái)值的計(jì)算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的 計(jì)息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才牛?年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息 ）等，其未來(lái)值的計(jì)算也有不同的公式。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計(jì)算周期 ，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息 。 單利 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 二、未來(lái)值 未來(lái)值 就是存款經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后的價(jià)值，包括 本金 和 利息 ?？梢酝ㄟ^(guò)圖 2— 3來(lái)解釋。 商品的 市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格 —— 利率。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 。 ⑵物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期， 我國(guó)的 保值定期儲(chǔ)蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價(jià) 。所以， 利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來(lái)收益 通過(guò) 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值 ，即 時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值， 實(shí)際上利率就是到期收益率 。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場(chǎng)是對(duì) 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進(jìn)行交易， 資金使用的 價(jià)格 如何，是人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。 八、社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度 對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 流動(dòng)性 較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的
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