房地產(chǎn)金融基本知識(shí)-培訓(xùn)-86ppt-全文預(yù)覽
【正文】 號(hào) 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國(guó)有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。計(jì)算過(guò)程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到 指數(shù)運(yùn)算 ，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算，如5%,10%,15%， 20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬(wàn)元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 3 0 8 7 7 0 4 3 0 0 6 1 5 8 8 3 4 7 3 3 總計(jì) 7 4 1 7 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的 逆運(yùn)算。其最基本的思想是 利率等效性 —— 同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值 。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來(lái)值的計(jì)算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的 計(jì)息周期 經(jīng)常可以有不同的安排，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息 ）等，其未來(lái)值的計(jì)算也有不同的公式。 單利 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值?？梢酝ㄟ^(guò)圖 2— 3來(lái)解釋。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 。所以， 利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值， 實(shí)際上利率就是到期收益率 。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場(chǎng)是對(duì) 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進(jìn)行交易， 資金使用的 價(jià)格 如何，是人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成 長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化 趨勢(shì) 時(shí)，特別是與 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的變化整合起來(lái)時(shí) ，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 一、通貨膨脹的變化 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 上漲 的過(guò)程 ，而 通貨緊縮 則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 下降 的過(guò)程 。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個(gè)方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開(kāi)發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險(xiǎn)公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國(guó)投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本 — 債務(wù) 開(kāi)發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來(lái)源 資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過(guò)金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的 ?，F(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國(guó)，貨幣有 4 個(gè)層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲(chǔ)蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財(cái)政金庫(kù)存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說(shuō)的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 —— 若干時(shí)間后歸還借款的承諾 —— 給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信
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