房地產(chǎn)金融基本知識-培訓(xùn)-86ppt-預(yù)覽頁
【正文】 用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價(jià)物 的特殊商品。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。 “信用”圖式 貸款人 借款人 資金（現(xiàn)金或支票） 權(quán)益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源 ? 房地產(chǎn)金融中的資本流 ? 資金來源 ? 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作 一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有 多種主體 參與的交易體系和過程，特別是形成了 復(fù)雜的資本流 —— 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式 資金來源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國營公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場的 社會經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通 是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證， 房地產(chǎn)金融活動 對房地產(chǎn)市場的活躍起著至關(guān)重要的作用 ，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。我國還有“ 房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的 原因 在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難 ，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至 “崩盤” 。 七、金融政策 國家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對金融政策的變動特別敏感 。 我國福利制度的改革，正是最近 10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 因此，在平衡的金融市場中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。 利息計(jì)算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為10%， 以復(fù)利計(jì)息 ，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬， 第一年的利息 為 100*10%=10萬， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬， 到期應(yīng)還本金為 100萬，付利息為 21萬，共 還本付息121萬。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用 精算型式 來計(jì)算。 一年期的未來收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問題實(shí)際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。考慮到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。 簡單結(jié)論 由此可見， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例 —— 首次付款比重與已償還貸款比重之和。 有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 ⑴拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標(biāo)的物的過程。 ⑶重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配 同一抵押物依法可以 重復(fù)抵押 ，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)， 按照登記的順序來實(shí)現(xiàn) 。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。 ⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 ⑴質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴(yán)格。同時(shí)，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任 。 ⑴保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負(fù)無限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 演講完畢，謝謝觀看！
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