房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)-文庫(kù)吧資料
2025-01-27 18:21本頁(yè)面
【正文】 保人（反擔(dān)保權(quán)人）履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的反擔(dān)保方式。 反擔(dān)保所擔(dān)保的是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但其債權(quán)是反擔(dān)保權(quán)人的追償權(quán)，其設(shè)定的目的是保障保證人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，僅限于第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。 而借貸資本的回報(bào)率通常指利息率 YE=(Y0－ M rM)/(1－ M) 第四節(jié) 擔(dān)保融資 一、擔(dān)保與反擔(dān)保 （一）擔(dān)保及擔(dān)保形式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。 Y0=M rM＋ (1－ M)YE Y0—— 全部投資收益率； M —— 貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率； rM —— 抵押貸款利率；YE —— 自有資金所要求的收益率，即權(quán)益資本收益率。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水平。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 0 1 2 3 4 5 + 現(xiàn)金流量 第 1個(gè)計(jì)息周期 第 5個(gè)計(jì)息周期 P F A1 1 2 3 4 5 R1 R2 I 房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖 0 1 2 3 n1 n r1 0 I r2 r3 rn1 rn 房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)投資的現(xiàn)金流量圖 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （二）現(xiàn)金流量圖 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。橫坐標(biāo)軸上“ 0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。 ? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡(jiǎn)寫為 (F/A,i,n) 簡(jiǎn)寫為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復(fù)利值： ? ? 21 ?? ni? 11?? ? 11 ?? ni? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （二）現(xiàn)金流量圖 ?現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行， n年后所得到本利和。 （ 4）資金回收公式 ，則 稱之為“資金回收系數(shù)”。 0 1 2 3 n1 n P F 簡(jiǎn)寫為 (F/P,i,n) 簡(jiǎn)寫為 (P/F,i,n) （ 3）等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值。 資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值。 如果年利率為 10%，則現(xiàn)在的 100元和 1年后的110元具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期 m＞ 1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。而按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率 6%，每月計(jì)息一次”的年實(shí)際利率則為： 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：年利率為 12%，復(fù)利計(jì)息，分別以一年 1次計(jì)息；1年 4次按季度利率計(jì)息； 1年 12次按月利率計(jì)息，分別計(jì)算各種計(jì)息方式下的實(shí)際利率。這里的年利率 6%是“名義利率”。 名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系： 名義利率 =實(shí)際利率＋通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù)。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率） 實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購(gòu)買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。 復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。 單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下： I=P i n， n為借貸時(shí)間的單位。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 利
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