深業(yè)南方地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及新岸線營銷匯報-文庫吧資料
2025-01-17 14:12本頁面
【正文】 216。具體營銷策略如下：Page 38總體營銷策略216。項目目前所面臨的問題— 項目自身Page 35l 項目各戶型與競爭對手的同類型戶型相比缺乏優(yōu)勢， 有必要強調(diào)項目的綜合優(yōu)勢，如地段、社區(qū)成熟、教育配合等；l 目前本項目在片區(qū)市場唯一一個一直保持 “ 不降價 ” 樓盤， 對項目銷售的推進影響較大，但也正是因此也吸引一批客戶的購買，同時也給到以購買客戶強烈的信心支撐，也體現(xiàn)了發(fā)展商的社會責(zé)任感。項目目前所面臨的問題— 項目自身平均成交率港客里很多也來自福永、沙井工業(yè)區(qū)以福永、沙井為主Page 33項目目前所面臨的問題— 項目自身l有效來訪量較少，成交率較低， 有必要加大媒體投入和營銷活動頻次；基本上呈現(xiàn)出隨著媒體投入、營銷活動的增加，來訪量、成交量呈現(xiàn)出增長的趨勢五一春交會Page 34l所剩單位價格偏高， 在目前市場價格仍然向下的觀望市場下，在保證實現(xiàn)價格在開盤價格之上的前提下，有必要運用更大、更為隱蔽且更為靈活的暗扣策略；總價 150萬元以上的單位所占為 82％，而總價在200萬元以上單位也占了46％，接近五成，相對于目前主力成交總價區(qū)間在100萬左右的情況明顯偏高。新岸線三期一區(qū)開盤后來訪客戶需求戶型統(tǒng)計 新岸線三期一區(qū)目前剩余戶型統(tǒng)計項目目前所面臨的問題— 項目自身Page 32區(qū)域客戶拓展：福永、沙井 從以上可以看出，福永、沙井一帶客戶成交率明顯高于平均成交率，從現(xiàn)場情況反應(yīng)來看，此部分客戶不僅支付能力較強，且對產(chǎn)品細節(jié)相對不是很挑剔，容易成交。而銷售數(shù)量增加的時間均為通過活動營銷、特價房等方式促進。我們一定要靈活調(diào)整營銷方式和價格策略，以防出現(xiàn)被動局面；n但我們應(yīng)該看到，作為深圳唯一的濱海城市中心，寶安中心區(qū)所擁有的城市建設(shè)藍圖是其他片區(qū)無可替代的，隨著地鐵施工進度加快、片區(qū)土地資源稀缺性體現(xiàn)、其他市政設(shè)施的完善，相信中心區(qū)樓市會逐步復(fù)蘇。低點價格折價幅度％Page 25n由于過度炒作和投機行為，寶安中心區(qū)樓市未來將步入艱難時期，未來片區(qū)發(fā)展商將肯定挑起價格競爭，片區(qū)價格仍有一定的下跌空間，而供應(yīng)量持續(xù)放大和產(chǎn)品同質(zhì)化所帶來的市場競爭將更加激烈。n目前片區(qū)部分樓盤（包括熙龍灣）已經(jīng)出現(xiàn)價格大幅下調(diào)現(xiàn)象，并仍有下降空間Page 24 7. 07年以來套牢盤積累嚴重，投資客已大量退出 20230（ 20231）12023（ 20234）40%高點價格24000（ 202312）15000（ 20236）15500（ 202312）%9000（ 20233）9000（ 20234）15000（ 202312）40% 42%比較對象 金泓凱旋城 熙龍灣 富通城 泰華陽光海?2023年以來的樓市過度投機，導(dǎo)致大量不理智的投機行為發(fā)生，從 2023年高點以來，到今年的樓市低潮，上方已經(jīng)積壓了大量套牢盤。 n以寶安實力最強的鴻榮源地產(chǎn)為例，該公司 2023年土地儲備高速擴張，分別拿下寶安中心區(qū)商業(yè)地塊（ ）、廣州金沙洲地塊（ 21億）、佛山南海地塊（ 億）、惠州協(xié)議用地 70平米、長沙望城縣地塊（ ），而今年同時有熙龍灣、公園大地、禧園和西岸商業(yè)項目在建，資金鏈?zhǔn)志o張。項目名稱 主力戶型 面積區(qū)間（單位：平米） 套數(shù) 推售時間深業(yè)新岸線（剩余單位）三房 12 140 47 ——四房 14 16 171 154五房 19 208 98熙龍灣 7＃ 三房 12 129 58 6月 14日四房 14 16 17 19 200 200五房 228 30復(fù)式 25 274 46金泓凱旋城 10＃ 三房兩廳 10 12 13 14 175 163 6月 7日四房兩廳 14 14 185 77泰華陽光海 1 1 2 23＃三房 10 12 140 72 6月 5日復(fù)式 16 170 24Page 22 5. 但對二季度片區(qū)各盤的銷售情況看，大戶型銷售比例較低熙龍灣二季度銷售戶型占比2房及以下4%3房81%4房15%金泓凱旋城二季度銷售戶型占比2房及以下1%3房94%4房5%富通城二季度銷售戶型占比2房及以下58%3房31%4房10%5房及以上1%泰華陽光海二季度銷售戶型占比2房及以下 , 29%3房63%4房 , 1%5房及以上 ,7%海語西灣二季度銷售戶型占比2房及以下51%3房45%4房3%5房及以上1%目前階段逆勢入場的大部分客戶是有剛性購房需求的客戶，一般為婚房、或有小孩后升級住房，這部分客戶大多需求集中在兩房、三房，而真正的實力客戶很少此時入市，造成前階段各樓盤大面積戶型的銷售比例下降，結(jié)合未來大戶型供應(yīng)的同質(zhì)化局面，市場競爭將更加嚴峻。 據(jù)統(tǒng)計，中心區(qū)近期預(yù)計可向市場推出近 1000套大戶型單位 ，片區(qū)市場競爭愈發(fā)激烈。Page 17片區(qū)樓市及競爭分析Page 18 1. 整體市場下行，西岸難以獨善其身，量價齊跌已成為現(xiàn)實 0102030405060Jan07 Jan08 Apr08Jul07Apr07 Oct07 Jun08Bao’an(June data for forecast data)shenzhen10000 sq. mPage 19 2. 片區(qū)各樓盤均積壓了大量的存量供應(yīng) 由于過往西岸樓市環(huán)境較好，因此在價格上一直較為堅挺，較其他片區(qū)價格下調(diào)慢一拍，因此導(dǎo)致大量客戶被南山樓盤分流，已售各盤的銷售均不盡如人意，銷售速度緩慢，市場上積壓了大量的存量供應(yīng)，對未來市場形成壓力。 Page 16 7. 總結(jié) n服從于國家宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的進入調(diào)整周期，并且這個調(diào)整周期將可能比預(yù)期的時間更長。這表明部分發(fā)展商已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈吃緊，開始棄卒保帥的自保策略。n在貨幣緊縮政策背景下，銷售放緩回款不暢所帶來的資金運作困難，對發(fā)展商而言無異于雪上加霜，不少發(fā)展商資金鏈開始吃緊。Page 14 5. 貨幣緊縮和銷售回款放慢使發(fā)展商資金鏈開始吃緊 n國家持續(xù)的貨幣緊縮政策造成市場貨幣供應(yīng)量不足，而房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，將受到嚴重影響。 n從實際情況看，深發(fā)展銀行副行長劉寶瑞 6月 12日接受媒體采訪時聲稱： 該行早已將交易量與價格同時暴漲的深圳樓市納入了紅色區(qū)域，已基本禁入。s bank of Ch
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