【正文】 開低走”騎虎難下的被動(dòng)局面，由最初的報(bào)價(jià)近 5000元 /㎡降至現(xiàn)在的 4200元 /㎡；而水岸明居由于背后有集團(tuán)公司團(tuán)購(gòu)的支撐，加之 3600元 /㎡的起價(jià)，銷售壓力不是特別大，在銷售宣傳上也沒有特別大的動(dòng)作，一幅不緊不慢的調(diào)子；抱?；▓@和海燕新村兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)要高于水岸明居，前者因?yàn)楸P量不大，后者因?yàn)閼粜投ㄎ惠^為合理，銷售壓力都不太大，銷售情況較穩(wěn)，總體來(lái)講，雖然占據(jù)了良好的資源優(yōu)勢(shì)，但各發(fā)展商都各自為戰(zhàn)，沒有共同炒熱“東海岸”片區(qū)這一概念，加之同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，定位相似，造成了較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。相對(duì)于兩個(gè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)火爆開發(fā)的場(chǎng)面， 2023年市中心地帶的地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)較少，主要是因?yàn)橹行膮^(qū)可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備資源較少，綜合開發(fā)成本較高。所以在項(xiàng)目開發(fā)的前期，必須考慮到市場(chǎng)的購(gòu)買能力。兩房的主力面積達(dá)到了 100平方米以上，而在市場(chǎng)中占主要位置的三房主力面積集中在 110M2— 130M2之間，戶型越大，其面積也就成比例增加，并且隱約有平穩(wěn)增加的趨勢(shì)。部分樓盤推出了錯(cuò)層戶型 ,主要以三房和四房為主 ,投入市場(chǎng)后 ,較受置業(yè)者的關(guān)注 .銷售勢(shì)頭較好。 ? 高區(qū)各樓盤戶型一覽表 樓盤名稱 戶型 面積 主力戶型 暢銷戶型 鳳凰城 二房二廳一衛(wèi) 90― 168 m2 9 120 m2 120― 159 m2 金海岸富豪城 四房三廳二廚 1 154 m2 200 m2 1 162 m2 三房二廳二衛(wèi) 160、 170 m2 三房一廳二衛(wèi) 200 m2 世紀(jì)家園 三房二廳二衛(wèi) 13 15 165 m2 13 1516 185 m2 150 m2 四房二廳二衛(wèi) 185 m2 藍(lán)天廣場(chǎng)靖隆園 二房一廳 80、 90 m2 m2 10 m2 三房一廳 100 m2 四房二廳 1 140 m2 躍層 15 270 m2 碧海樓海云軒 三房二廳二衛(wèi) 11 12 13 142 m2 11 1213142m2 132m2 四房二廳二衛(wèi) 17 190 m2 依海嘉園 一房一廳一衛(wèi) 83m2 103——130 m2 二房一廳一衛(wèi) 103―― 108 m2 二房一廳一衛(wèi) 110130 m2 三房二廳一衛(wèi) 躍層 250 m2 ? 高區(qū)各樓盤戶型一覽表 樓盤名稱 戶型 面積 主力戶型 暢銷戶型 新浪嶼花園 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 100 m2 100 m2 三房二廳一衛(wèi) 163 m2 三房二廳二衛(wèi) 194 m2 林語(yǔ)山莊 二房一廳 70 m2 80、 90 m2 70、 80 m2 三房一廳一衛(wèi) 90 m2 三房二廳二衛(wèi) 120 m2 三房二廳二衛(wèi) 130 m2 金城花園 二房二廳一衛(wèi) 81―― 97 m2 90―― 144 m2 11 136 m2 三房二廳一衛(wèi) 119―― 121 m2 三房二廳二衛(wèi) 12 13 144 m2 四房二廳二衛(wèi) 159 m2 青青小城 三室兩廳兩衛(wèi) 130 m2 121 m130 m140 m2160 m2；80 m2300 m2 三室兩廳一衛(wèi) 121 m2 四室兩廳兩衛(wèi) 140 m2166 m2 ? 威海高區(qū)各樓盤住宅戶型比例分配見下圖： 數(shù)量3%20%54%17%6%1房2房3房4房4 房以上? 從上圖可以看出，目前威海市場(chǎng)所推戶型中三房戶型占有份額最大（具體情況見上圖表），占總體市場(chǎng)份額的 54％，各樓盤都以三房為主力戶型。 ? 高區(qū)代表性樓盤銷售狀況表98%40%10%98%95%70%98%0%20%40%60%80%100%120%金城花園 青青小城 富豪城 鳳凰城 春山華居 海云軒 林語(yǔ)山莊高區(qū)代表性樓盤銷售狀況表? 調(diào)查資料顯示：高區(qū)主要在售樓盤中，一部分中高檔樓盤，由于入市時(shí)間較早、定價(jià)策略得當(dāng)、產(chǎn)品打造精致，性價(jià)比相對(duì)合理因而基本清盤，如金城花園、鳳凰城、林語(yǔ)山莊、春山華居等基本是預(yù)售階段便銷售一空，上述三項(xiàng)目目前主體完工，均忙于道路硬化與小區(qū)綠化，屬本年度高區(qū)典型成功案例代表；另一部分樓盤如青青小城目前工程尚處打樁期，且定價(jià)不低；但由于發(fā)展商著力宣傳、注重形象包裝，因而認(rèn)購(gòu)期間便戰(zhàn)績(jī)不俗，目前認(rèn)購(gòu)率達(dá) 40%。相對(duì)于威海環(huán)翠區(qū)、經(jīng)區(qū)而言，高區(qū)樓市投資性客戶較多、小區(qū)空置率高、性價(jià)比略差，部分樓盤運(yùn)作存在很大風(fēng)險(xiǎn)。 ? 藍(lán)天廣場(chǎng)是目前高區(qū)規(guī)劃最大的綜合社區(qū)，總建筑面積約 50萬(wàn)平方米左右，但由于該地塊分 7家分割開發(fā)，發(fā)展商各自為戰(zhàn)，不注重形象宣傳，互相比價(jià)， 02年底率先入市的東龍朝陽(yáng)區(qū)、國(guó)威靖隆園均以當(dāng)時(shí)基價(jià) 2780元 /M2價(jià)格開盤，時(shí)隔一年半，當(dāng)威海樓市整體價(jià)位上漲約 1000元的幅度后，藍(lán)天廣場(chǎng)仍然基價(jià) 3080元 /M2， 銷售周期普遍較長(zhǎng)。青青小城屬高區(qū)最西端樓盤，雖地理位置較偏，但由于發(fā)展商注重產(chǎn)品打造，屬目前最具特色的高檔樓盤之一，價(jià)位從 3800— 5200元 /M2， 目前銷售也較正常。如國(guó)際海景城、金海岸富豪城、藍(lán)天廣場(chǎng)海云軒處在文化路、沈陽(yáng)路黃金位置，受城市土地規(guī)劃限制，近 2年周圍樓盤均以高層、小高層為主，價(jià)格從 3400元 /M2到 6800元 /M2， 差異較大。 各區(qū)域因?yàn)榈囟魏桶l(fā)展環(huán)境的不同 ， 其價(jià)格差異相對(duì)也較大 。 ? 高區(qū)代表主要樓盤一覽表（表 1） 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價(jià)格 主力戶型 暢銷戶型 銷售率 基價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 鳳凰城 4 ． 68 萬(wàn) m2 城建開發(fā) 3280 元 /m2 3772 元 /m2 4262 元 /m2 9 120 m2 120― 159 m2 98% 金海岸富豪城 6 萬(wàn) m2 德源房產(chǎn) 多層3480元/m2高層3680元/m2 4000元/m2 4800元/m2 四房三廳二廚 200 m2 1 162 m2 滯銷 世紀(jì)家園 17萬(wàn)m2 盛德實(shí)業(yè) 4000元 4400元/m2 4800元/m2 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 1315 16185 m2 三房二廳二衛(wèi) 150 m2 一期銷售結(jié)束 ，二期開始銷售 藍(lán)天廣場(chǎng)靖隆園 3 . 2萬(wàn) m2 國(guó)威房產(chǎn) 3488元/ m2 3837元/ m2 4186元/ m2 四房二廳 m2 三房一廳 /四房二廳10 m2 90% 碧海樓海云軒 4 萬(wàn) m2 富城房產(chǎn) 高層3580元/ m2 小高層3480 元 /m2 4290元m23870 元 /m2 5000元/ m24260元 /m2 三房二廳二衛(wèi) 11 1213 142 m2 三房二廳二衛(wèi) 132m2 70% ? 高區(qū)代表主要樓盤一覽表（表 2） 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價(jià)格 主力戶型 暢銷戶型 銷售率 基價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 春山華居 2． 6萬(wàn) m2 西郊房產(chǎn) 3600元/ m2最低價(jià)3780元/ m2 4230元/ m2 4680元/ m2 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 95% 林語(yǔ)山莊 3萬(wàn) m2 佳成房產(chǎn) 2580元/m2 4200元/ m2 三房一廳一衛(wèi) 80、 90 m2 70、 80 m2 92% 金城花園 8 . 4 m2 金城房產(chǎn) 2980元/ m2最低價(jià)2682元/ m2 3070元/ m2 3457元/ m2 90144 m2 11 136 m2 95% 青青小城 7 萬(wàn)平方米 ， 雙豐昕世 3800元/ m2 4000元/m2 5280元/ m2 78 m 284 m 21 21 m130 m140 m2160 m2 二房一廳一衛(wèi) 78 m2 84 m2 50% ? ）價(jià)格水平分析 一個(gè)城市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平的高低 ， 能體現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平 ， 住宅市場(chǎng)購(gòu)買能力和房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)品質(zhì) 。 ? 總體來(lái)看，高區(qū)樓市價(jià)格走勢(shì)仍主要表現(xiàn)為 04年前半年升幅較快，后半年穩(wěn)中有升。金城花園剛推出的一期 04年新年尹始便以 2280元每平方米的基價(jià)入市， 2個(gè)月后基價(jià)躍漲 2680仍保持著勁銷的勢(shì)頭，現(xiàn)銷售已基本完畢，是高區(qū)中低檔最具代表性的樓盤之一；靖隆園、鳳凰城、春山華居這幾個(gè)大盤的第一期都已經(jīng)以 3000左右的均價(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)銷售告罄，很多客戶和銷售人員一起等待下一期樓盤的推出。 ? ※ 低價(jià)入市 海源麗都的入市起價(jià)為 2280元 /㎡，對(duì)于不是過(guò)分追求生活質(zhì)量的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還是相當(dāng)有誘惑力的，同時(shí)周邊生活配套設(shè)施較為齊全，交通也較為便捷，在 2023年樓市價(jià)格上漲較大的情形下，對(duì)普通置業(yè)者的吸引力還是相當(dāng)大的，所以項(xiàng)目正式推出后就取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。 ? ※ 開發(fā)商實(shí)力 依托魯能海源電業(yè)集團(tuán)的雄厚實(shí)力 ， 和前期開發(fā)的 “ 海源麗舍 ”項(xiàng)目成功后獲得的良好口碑 ， 海源麗都在項(xiàng)目前期就獲得了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注 ， 為本項(xiàng)目日后的熱銷奠定了良好的消費(fèi)者基礎(chǔ) 。 車位數(shù)： 367（ 地下 ） ， 20個(gè)車庫(kù) 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房； 2023年 10月交房 ， 現(xiàn)已蓋至 5層 開盤時(shí)間 一期 ， 2280元 /m2 銷售率 80% 住宅基價(jià) 多層 2480元 /m2； 高層 2420元 /m2 價(jià)格浮動(dòng)比例 2層基價(jià) ,3層 ↑ 12%,高層上浮 26F+100元 網(wǎng)點(diǎn)總面積 2023 m2 網(wǎng)點(diǎn)單位面積 146m2 價(jià)格 3800元 /m2 付款方式及優(yōu)惠額度 沒有優(yōu)惠 戶型及面積 房 、 廳 、 衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) （ 高層 ） 三室二廳二衛(wèi) 建筑面積 84 m2左右 102 m 98 m2/ m2 130 m 127 m122 m 115 m m m 155 m2 備注 多層住宅已經(jīng)基本售完 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 面積范圍 80155 m2 暢銷戶型 三房二廳二衛(wèi) 項(xiàng)目周邊300米公共配套 距火車站 ， 汽車站一公里 ， 新都中學(xué)在門口 ， 附近還有皇冠中學(xué) ， 小學(xué)及威海三中 ， 齊魯商城 ， 汽車市場(chǎng) 。 ? ※ 營(yíng)銷手段及廣告宣傳到位 春天花園的營(yíng)銷一期主要采取 VIP內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式，在項(xiàng)目期樓階段，建立了非常新穎、氣派的售樓處，有效增強(qiáng)了現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，同時(shí)結(jié)合工程進(jìn)度