【正文】 處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。然后確定一個樓層系數(shù)，標準層以上一般每層加價比例為 ％，標準層以下每層下調 ％。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。 2023/1/30 51 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運作 ? 定位 ? 樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單，我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。 可以概括為：營銷就是發(fā)展商全方位、全過程地去適合適應市場需求，并努力創(chuàng)造需求的自覺行為。 ? 我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。 2023/1/30 48 李光 整理制作 房地產(chǎn)項目策劃 項目策劃的思維模式 ? 策劃思維的歸納模式 ? 策劃思維的推理模式 2023/1/30 49 李光 整理制作 房地產(chǎn)營銷策劃與制作 營銷是市場經(jīng)濟的永恒主題 ? 企業(yè)營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、效果評估四個階段，對應項目策劃的市場調研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個環(huán)節(jié)。 2023/1/30 47 李光 整理制作 房地產(chǎn)項目策劃 項目策劃的思維模式 ? 策劃思維有其獨有的個性特質，但決不排斥認識過程的一般規(guī)律和科學思維的基本程序。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關注的多是既定項目的策劃，即 項目策劃 ，而往往 忽視了 還應該去開展未知項目的策劃，即 “ 策劃項目 ” 。 ? 品質是概念的依據(jù)，概念是品質的有機附麗，從產(chǎn)品形象價值的方面來說，其實概念也是品質的一部分。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。 2023/1/30 44 李光 整理制作 房地產(chǎn)項目策劃 策劃思維的邏輯起點 ? 策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。 2023/1/30 42 李光 整理制作 關于策劃的認識誤區(qū) ? 認識誤區(qū)一：策劃就是 “ 點子 ” ? 認識誤區(qū)二：策劃就是計劃 ? 認識誤區(qū)三：策劃就是決策 ? 認識誤區(qū)四：策劃就是咨詢 2023/1/30 43 李光 整理制作 房地產(chǎn)項目策劃 策劃思維的邏輯起點 ? 任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結果，策略是前提，謀劃是關鍵，策略是 “ 源 ” ，謀劃是 “ 流 ” ，無源不成流，有流必有源。 2023/1/30 40 李光 整理制作 策劃的運作過程 整理策劃書 ? 一般的策劃書包括：封面、序文、目錄、策劃宗旨、策劃方案完成時間、內容、預算表、進度表、有關人員職務分配表、策劃所需物品及場地、預測效果、策劃相關資料及其他注意事項等。 ? 外部策劃書是非絕密的，要求外部策劃書的編寫，要把握好泄密的度，既要讓對方對策劃產(chǎn)生興趣，又不至于泄露機密。 2023/1/30 38 李光 整理制作 策劃的運作過程 整理策劃書 ? 在策劃書中要羅列出設計好的幾個方案的各項內容，以供下步選擇方案時作出科學細致的評估、編寫策劃書應注意以下幾個方面的問題：策劃書的寫作文字要簡明扼要，邏輯順序合理清楚，主題鮮明，同時輔以必要的視覺化的說明，如圖表、實物照片、設計模型等。實際上，從策劃人的最初構想開始，策劃書的制作工作即已開始，只不過那時的 “ 策劃書 ” 存在于策劃人的頭腦中而已。特別是預算的準確性，很能反映策劃人員的水平與工作的細致程度。 2023/1/30 36 李光 整理制作 策劃的運作過程 制作具體計劃、日程安排 ? 具體行動計劃的設定使構想變成詳細的計劃，從而使策劃由策劃人頭腦中的 “ 想法 ”變成具體的、可行的 “ 方案 ” ，這是一個質的飛躍，它使策劃初具現(xiàn)實的意義。 2023/1/30 35 李光 整理制作 策劃的運作過程 制作具體計劃、日程安排 ? 設計、制定策劃方案是策劃的第二個階段，也是最為關鍵的環(huán)節(jié)。 2023/1/30 34 李光 整理制作 策劃的運作過程 斟酌課題、創(chuàng)意與構想 ? 之后，構想在策劃人頭腦中進一步清晰，進一步成形，并最終發(fā)展成為一個完整的構想。所謂發(fā)想，就是各個零星的情報組合，基本情報或信息，不外乎包括發(fā)想者頭腦里面已經(jīng)以某種形式儲存累積的知識、經(jīng)驗等加上由外部所帶來的新聞、聯(lián)想、暗示、事實等兩者相結合，將這些通過個人或策劃小組的加工、變形、取舍、組合而產(chǎn)生著想點，從而醞釀出創(chuàng)意。 2023/1/30 33 李光 整理制作 策劃的運作過程 斟酌課題、創(chuàng)意與構想 ? 確定大體方向之后，就該是策劃人的卓越創(chuàng)造力發(fā)揮作用的時候了。 ? 策劃人首先要確定策劃的大致方向，也就是說，策劃的大致方向是圍繞目標與問題，結合環(huán)境因素而確定的。 2023/1/30 32 李光 整理制作 策劃的運作過程 斟酌課題、創(chuàng)意與構想 ? 策劃環(huán)境分析之后，緊接著就進入策劃的核心階段，即產(chǎn)生構想的階段。 2023/1/30 31 李光 整理制作 策劃的運作過程 策劃環(huán)境分析 ? 策劃不能脫離客觀條件，為此，策劃者就應當盡量地調查、把握策劃對象：即多看、多聽、多問、多查。因此策劃的第一個必要程序就是設定問題與目標。 2023/1/30 29 李光 整理制作 策劃的運作過程 ? 設定問題 (課題 )與目標 ? 策劃環(huán)境分析 ? 斟酌課題、創(chuàng)意與構想 ? 制作具體計劃、日程安排 ? 整理策劃書 ? 效果評價與反饋 2023/1/30 30 李光 整理制作 策劃的運作過程 設定問題 (課題 )與目標 ? 策劃是一種目的性很強的活動。簡言之，策劃就是企業(yè)的策略規(guī)劃，是企業(yè)整體性與未來性的策略，是企業(yè)完成其目標的一套基本程序。有時實際操作能力甚至成為策劃方案能否成功的最后關鍵之所在，何況策劃不僅是搞出策劃方案，還必須設計出切實可行的操作流程和方式，尤其是基層的策劃人員必要時要指揮、監(jiān)理甚至具體操作執(zhí)行。必須