【正文】 :24:3016:24Jan2330Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。住宅觀念表現(xiàn)為房型、朝向、立面等。這種內(nèi)化就體現(xiàn)為營(yíng)銷(xiāo)是一種整合效應(yīng)的運(yùn)用。但長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷(xiāo)策略和戰(zhàn)術(shù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。 2023/1/30 54 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 定價(jià)比例 ? 一般來(lái)說(shuō)，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在 1／ 2高度，多層一般 3－ 4層（ 9層以下）為最好。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問(wèn)題，沒(méi)有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來(lái)的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。隨著構(gòu)想的細(xì)化，策劃書(shū)也初具雛形，內(nèi)容也漸漸豐富，直至最后水到渠成成為完整的策劃案。這一階段也是最能體現(xiàn)策劃人創(chuàng)造性的階段。 ? 洞察力有時(shí)也被稱(chēng)為對(duì)事物發(fā)展變化的敏感力和分析力，亦或稱(chēng)為觀察力。因此，一個(gè)合格的策劃人應(yīng)該是 “ 綜合素質(zhì)高且創(chuàng)造力強(qiáng) ” 的人。 ? 與企業(yè)策劃有關(guān)的社會(huì)科學(xué)知識(shí)，包括社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)心理學(xué)等。 2023/1/30 4 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 受教育程度 ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的人員，而不是隨便誰(shuí)都可以勝任的。 2023/1/30 13 李光 整理制作 策劃人才的基本能力要求 創(chuàng)意能力 ? 創(chuàng)意作為創(chuàng)造性思維不是一種單一的思維形式，而是多種思維形式的總和。這是策劃人應(yīng)具備的最基本素養(yǎng)。 ? 策劃人首先要確定策劃的大致方向，也就是說(shuō)，策劃的大致方向是圍繞目標(biāo)與問(wèn)題，結(jié)合環(huán)境因素而確定的。 2023/1/30 38 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書(shū) ? 在策劃書(shū)中要羅列出設(shè)計(jì)好的幾個(gè)方案的各項(xiàng)內(nèi)容，以供下步選擇方案時(shí)作出科學(xué)細(xì)致的評(píng)估、編寫(xiě)策劃書(shū)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：策劃書(shū)的寫(xiě)作文字要簡(jiǎn)明扼要，邏輯順序合理清楚，主題鮮明，同時(shí)輔以必要的視覺(jué)化的說(shuō)明，如圖表、實(shí)物照片、設(shè)計(jì)模型等。 2023/1/30 47 李光 整理制作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃的思維模式 ? 策劃思維有其獨(dú)有的個(gè)性特質(zhì)，但決不排斥認(rèn)識(shí)過(guò)程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基本程序。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為 ％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào) ％。 2023/1/30 60 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 培養(yǎng)和提升銷(xiāo)售人員的敬業(yè)精神十分重要 。 ? 所謂整合效應(yīng)，是指通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值增值的全程營(yíng)銷(xiāo)效果。上海樓市從小房型到大戶型到躍層，特別是錯(cuò)層的興起，如銀河世紀(jì)經(jīng)典、望源錯(cuò)牌 ，都是適應(yīng)了人們新的居住需求。 2023年 1月 下午 4時(shí) 24分 :24January 30, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 16:24:3016:24:3016:24Monday, January 30, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 16:24:3016:24:3016:241/30/2023 4:24:30 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 1月 30日星期一 下午 4時(shí) 24分 30秒 16:24: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 住宅觀念的變化。 2023/1/30 66 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過(guò)程 ? 營(yíng)銷(xiāo)策劃就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種內(nèi)化行為。中介公司具有國(guó)內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷(xiāo)售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商乃至策劃人關(guān)注的多是既定項(xiàng)目的策劃，即 項(xiàng)目策劃 ，而往往 忽視了 還應(yīng)該去開(kāi)展未知項(xiàng)目的策劃，即 “ 策劃項(xiàng)目 ” 。實(shí)際上，從策劃人的最初構(gòu)想開(kāi)始，策劃書(shū)的制作工作即已開(kāi)始，只不過(guò)那時(shí)的 “ 策劃書(shū) ” 存在于策劃人的頭腦中而已。 2023/1/30 32 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 斟酌課題、創(chuàng)意與構(gòu)想 ? 策劃環(huán)境分析之后，緊接著就進(jìn)入策劃的核心階段，即產(chǎn)生構(gòu)想的階段。 ? “ 察人之所未察，見(jiàn)人之所未見(jiàn) ” 是對(duì)策劃人洞察力要求的具體描述，策劃人應(yīng)該善于從過(guò)去和現(xiàn)在的資料文獻(xiàn)中發(fā)掘具有創(chuàng)意策劃的重要素材。 ? 要成為策劃人才，必須具備寬廣的綜合素質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮創(chuàng)造力。 2023/1/30 3 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 專(zhuān)業(yè)知識(shí)層面 ? 策劃學(xué)的基礎(chǔ)理論和實(shí)物知識(shí)；與企業(yè)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的企業(yè)管理理論；與企業(yè)策劃有關(guān)的社會(huì)科學(xué)知識(shí) ? 包括策劃學(xué) ,管理學(xué)、行為科學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)，以及廣告策劃知識(shí)等。策劃經(jīng)理人的受教育程度應(yīng)該在大專(zhuān)以上，甚至更高。它不是一般性的思維活動(dòng)，而是一般思維的繼承和發(fā)展，是對(duì)事物的本質(zhì)發(fā)展、發(fā)展規(guī)律和事物的相互聯(lián)系更系統(tǒng)、更深刻、更全面、更新穎的發(fā)現(xiàn)、理解和把握。 2023/1/30 20 李光 整理制作 策劃人才的基本能力要求 整合能力 ? 策劃人不是比別人更高明，而是在于把各種資源要素整合在一起，協(xié)調(diào)各方面的力量形成合力，達(dá)到策劃目的。能否準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、設(shè)定目標(biāo)，決定策劃方向的準(zhǔn)確性。 2023/1/30 39 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書(shū) ? 內(nèi)部策劃書(shū)要考慮策劃實(shí)施時(shí)與政府、公交、相關(guān)組織團(tuán)體、法律等方面的關(guān)系，核心內(nèi)容應(yīng)放置在內(nèi)部的策劃書(shū)中。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過(guò)程看成為 “ 信息的輸入、加工、輸出、反饋 ” 等構(gòu)成的信息流動(dòng)過(guò)程。在高層建筑中， 7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約 30％。一個(gè)優(yōu)秀的推銷(xiāo)員不僅僅是推銷(xiāo)產(chǎn)品 ， 同時(shí)也是人格 、 品位 、 審美價(jià)值的推銷(xiāo) ， 如果沒(méi)有與客戶建立起良好的關(guān)系 ， 而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷(xiāo) ， 是不可能推銷(xiāo)成功的 。 2023/1/30 67 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 整合的要義就在于強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的觀念，主動(dòng)迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)，利用當(dāng)前市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)潛在市場(chǎng)，創(chuàng)造新的市場(chǎng)。 2023/1/30 71 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解 ? 物業(yè)管理的完善。 2023年 1