【正文】 造。整合營(yíng)銷行為的運(yùn)用是營(yíng)銷策劃發(fā)展的方向。 2023/1/30 68 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理解 ? 其一，營(yíng)銷策劃方案組合。 ? 所謂整合效應(yīng)，是指通過(guò)營(yíng)銷方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)值增值的全程營(yíng)銷效果。 2023/1/30 65 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理解 ? 營(yíng)銷策劃是一種導(dǎo)向行為，是一條基于市場(chǎng)需求之上的 綱 ，貫穿于房地產(chǎn)定位、開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理。 2023/1/30 63 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理解 ? 營(yíng)銷策劃的市場(chǎng)意識(shí)有兩個(gè)方面內(nèi)涵：其一是指結(jié)合市場(chǎng)，對(duì)樓盤的購(gòu)買群體、消費(fèi)層次、房型、價(jià)格定位進(jìn)行決策，以銷定產(chǎn)再建樓盤。房地產(chǎn)營(yíng)銷與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著密切關(guān)系。 2023/1/30 60 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要 。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢(shì)待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。這樣就不會(huì)使樓盤銷售陷入平庸、一般化。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài) 2023/1/30 56 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為 ％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào) ％。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。 可以概括為：營(yíng)銷就是發(fā)展商全方位、全過(guò)程地去適合適應(yīng)市場(chǎng)需求，并努力創(chuàng)造需求的自覺(jué)行為。 2023/1/30 48 李光 整理制作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃的思維模式 ? 策劃思維的歸納模式 ? 策劃思維的推理模式 2023/1/30 49 李光 整理制作 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與制作 營(yíng)銷是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的永恒主題 ? 企業(yè)營(yíng)銷不等于銷售和推銷，它首先是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。 2023/1/30 47 李光 整理制作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃的思維模式 ? 策劃思維有其獨(dú)有的個(gè)性特質(zhì)，但決不排斥認(rèn)識(shí)過(guò)程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基本程序。 ? 品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機(jī)附麗，從產(chǎn)品形象價(jià)值的方面來(lái)說(shuō)，其實(shí)概念也是品質(zhì)的一部分。 2023/1/30 44 李光 整理制作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃思維的邏輯起點(diǎn) ? 策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對(duì)于策劃作業(yè)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，具有不能忽視的重要意義。 2023/1/30 40 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書 ? 一般的策劃書包括：封面、序文、目錄、策劃宗旨、策劃方案完成時(shí)間、內(nèi)容、預(yù)算表、進(jìn)度表、有關(guān)人員職務(wù)分配表、策劃所需物品及場(chǎng)地、預(yù)測(cè)效果、策劃相關(guān)資料及其他注意事項(xiàng)等。 2023/1/30 38 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書 ? 在策劃書中要羅列出設(shè)計(jì)好的幾個(gè)方案的各項(xiàng)內(nèi)容，以供下步選擇方案時(shí)作出科學(xué)細(xì)致的評(píng)估、編寫策劃書應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：策劃書的寫作文字要簡(jiǎn)明扼要，邏輯順序合理清楚，主題鮮明，同時(shí)輔以必要的視覺(jué)化的說(shuō)明，如圖表、實(shí)物照片、設(shè)計(jì)模型等。特別是預(yù)算的準(zhǔn)確性，很能反映策劃人員的水平與工作的細(xì)致程度。 2023/1/30 35 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 制作具體計(jì)劃、日程安排 ? 設(shè)計(jì)、制定策劃方案是策劃的第二個(gè)階段，也是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。所謂發(fā)想，就是各個(gè)零星的情報(bào)組合，基本情報(bào)或信息，不外乎包括發(fā)想者頭腦里面已經(jīng)以某種形式儲(chǔ)存累積的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)等加上由外部所帶來(lái)的新聞、聯(lián)想、暗示、事實(shí)等兩者相結(jié)合，將這些通過(guò)個(gè)人或策劃小組的加工、變形、取舍、組合而產(chǎn)生著想點(diǎn)，從而醞釀出創(chuàng)意。 ? 策劃人首先要確定策劃的大致方向，也就是說(shuō)，策劃的大致方向是圍繞目標(biāo)與問(wèn)題，結(jié)合環(huán)境因素而確定的。 2023/1/30 31 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 策劃環(huán)境分析 ? 策劃不能脫離客觀條件，為此，策劃者就應(yīng)當(dāng)盡量地調(diào)查、把握策劃對(duì)象：即多看、多聽(tīng)、多問(wèn)、多查。 2023/1/30 29 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 ? 設(shè)定問(wèn)題 (課題 )與目標(biāo) ? 策劃環(huán)境分析 ? 斟酌課題、創(chuàng)意與構(gòu)想 ? 制作具體計(jì)劃、日程安排 ? 整理策劃書 ? 效果評(píng)價(jià)與反饋 2023/1/30 30 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 設(shè)定問(wèn)題 (課題 )與目標(biāo) ? 策劃是一種目的性很強(qiáng)的活動(dòng)。有時(shí)實(shí)際操作能力甚至成為策劃方案能否成功的最后關(guān)鍵之所在，何況策劃不僅是搞出策劃方案，還必須設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的操作流程和方式，尤其是基層的策劃人員必要時(shí)要指揮、監(jiān)理甚至具體操作執(zhí)行。這是策劃人應(yīng)具備的最基本素養(yǎng)。 2023/1/30 19 李光 整理制作 策劃人才的基本能力要求 洞察能力 ? 洞察能力就是指策劃人能夠全面、正確、深入地分析認(rèn)識(shí)客觀現(xiàn)象的能力。市場(chǎng)調(diào)研能力如何，會(huì)直接影響策劃的結(jié)果。創(chuàng)新既不是想入非非，也不是關(guān)起門來(lái)苦思冥想所能得到的，重在創(chuàng)造性的思維。 2023/1/30 13 李光 整理制作 策劃人才的基本能力要求 創(chuàng)意能力 ? 創(chuàng)意作為創(chuàng)造性思維不是一種單一的思維形式，而是多種思維形式的總和。 2023/1/30 9 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 現(xiàn)代傳媒知識(shí) ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該對(duì)傳播學(xué) 、 新聞學(xué) 、 廣告學(xué)等知識(shí)有所掌握 ， 這也是策劃的一個(gè)重要環(huán)節(jié) 。 2023/1/30 7 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 現(xiàn)代理財(cái)金融知識(shí) ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該具備相當(dāng)?shù)慕鹑?、?cái)會(huì)、經(jīng)營(yíng)等方面的專業(yè)知識(shí)，并且能夠具備資本經(jīng)營(yíng)能力、國(guó)際金融和貿(mào)易的判斷能力等。這是策劃經(jīng)理人應(yīng)該牢牢把握的行為準(zhǔn)則。 2023/1/30 4 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 受教育程度 ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該是經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的人員，而不是隨便誰(shuí)都可以勝任的。它既不是天賦的，也不是一朝一夕可以形成的，而是一個(gè)人經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間艱苦的自我學(xué)習(xí)、自