【正文】 模式。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。 2023/1/30 50 李光 整理制作 房地產(chǎn)營銷策劃與制作 營銷是市場經(jīng)濟(jì)的永恒主題 ? 營銷工作的目標(biāo)，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻^對的，具體的（特定的）需求。 這種促使轉(zhuǎn)變的策劃與運作，不可避免地導(dǎo)致了激烈的競爭。 ? 2023/1/30 52 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運作 ? 定位分以下幾種內(nèi)容： ? 市場定位 ? 功能定位 ? 專營性定位 ? 象征性定位 2023/1/30 53 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運作 ? 價格設(shè)定 ? 定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。 2023/1/30 54 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運作 ? 定價比例 ? 一般來說，先設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在 1／ 2高度，多層一般 3－ 4層（ 9層以下）為最好。在高層建筑中， 7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約 30％。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為 8－ 10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為 3－ 5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的 50％。 ? 發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深入人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。 2023/1/30 58 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運作 ? 銷售的策略 ? 銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導(dǎo)致市場崩潰。 2023/1/30 59 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運作 ? 銷售的組織和實施 ? 樓盤的銷售要實行專業(yè)對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結(jié)合。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊伍。一個優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品 ， 同時也是人格 、 品位 、 審美價值的推銷 ， 如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系 ， 而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷 ， 是不可能推銷成功的 。 2023/1/30 61 李光 整理制作 房產(chǎn)營銷策劃的理解 ? 營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個見證。 ? 盡管普遍認(rèn)為房地產(chǎn)營銷方式已從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃，很多地方仍值得深思。 ? 營銷策劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。 ? 市場意識的第二個內(nèi)涵，是指營銷策劃是一種長期行為，它不僅應(yīng)注意成交消費區(qū)域的市場情況，而且還應(yīng)從長遠(yuǎn)著眼，重視培育客戶區(qū)域市場，藉此產(chǎn)生樓盤客戶市場的恒溫效應(yīng)。這前后兩種上的差異，導(dǎo)致在具體策劃實戰(zhàn)中直接影響到方法的運用。換言之，營銷是一種主動行為，它采用市場調(diào)研、分析、營銷策略、銷售技巧和控制措施來保證引導(dǎo)、開拓、擴(kuò)大有效市場。這種內(nèi)化就體現(xiàn)為營銷是一種整合效應(yīng)的運用。 2023/1/30 67 李光 整理制作 房產(chǎn)營銷策劃的理解 ? 整合的要義就在于強(qiáng)調(diào)動態(tài)的觀念，主動迎接市場挑戰(zhàn)，利用當(dāng)前市場，發(fā)現(xiàn)潛在市場，創(chuàng)造新的市場。 ? 營銷策劃的整合性具體特征表現(xiàn)為兩方面。策劃縱穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。 ? 其二，營銷策劃行為推廣。它對目前眾多營銷商提出了更高的要求。 2023/1/30 69 李光 整理制作 房產(chǎn)營銷策劃的理解 ? 營銷策劃是一種實現(xiàn)人本思想的行為理念 ? 現(xiàn)代的房產(chǎn)營銷策劃注重人文、文化的居住理念，把策劃等同于對居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過程。人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態(tài)的生活氛圍。住宅觀念表現(xiàn)為房型、朝向、立面等。 2023/1/30 71 李光 整理制作 房產(chǎn)營銷策劃的理解 ? 物業(yè)管理的完善。這就為優(yōu)秀的物業(yè)管理提供了空間。 2023/1/30 73 李光 整理制作 房產(chǎn)營銷策劃的理解 ? 從市場看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種 質(zhì) 的發(fā)展，這個 質(zhì) 不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。有話說，客戶需要的是能安居享受的家，而不是簡單的房子，就是這個意思。 , January 30, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :24:3016:24Jan2330Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :24:3016:24:30January 30, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 1月 30日星期一 4時 24分 30秒 16:24:3030 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , January 30, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :24:3016:24Jan2330Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :24:3016:24:30January 30, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 1月 30日星期一 4時 24分 30秒 16:24:3030 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 30, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :24:3016:24Jan2330Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 30日星期一 下午 4時 24分 30秒 16:24: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 30日星期一 4時 24分 30秒 16:24:3030 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自