某公司項目運營策劃大綱-文庫吧資料
2025-01-11 13:23本頁面
【正文】 五、形象定位 戶型圖 五、形象定位 報廣 地鐵外燈箱 五、形象定位 折頁 五、形象定位 圍擋 六、營銷安排 —— 推售： 一期 二期 推售房源盤點： 一期推售房源 484套，其中 75㎡兩居 242套，占比 50%， 55㎡一居 72套，占比 15%。 中弘北京像素（現(xiàn)代 /涂料、面磚） 立面 價值點建議 立面 價值點建議 現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 大體塊的形體構(gòu)成，與色彩對比，時尚現(xiàn)代的立面風(fēng)格，彰顯年輕的個性、自由 時尚、張揚、創(chuàng)意、個性、色彩鮮明 分析： ?從競爭面看： 競品外立面用材偏中上，為保持競爭力，建議本項目立面打造為標桿價值點。 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)及配套 考慮到地塊周邊商業(yè)配套缺乏，建議本項目充分考慮居住者的生活便利性而設(shè)置商業(yè)配套，讓日常購物需要在社區(qū)內(nèi)即可完成 價值樹及價值點建議 四、產(chǎn)品定位 —— 價值樹及價值點建議 珠江拉維小鎮(zhèn)（中式現(xiàn)代 /面磚） 東亞逸品閣（歐式簡約 /面磚、石材） K2百合灣（新古典 /石材） 京貿(mào)國際（現(xiàn)代簡約 /涂料、面磚） 新華聯(lián)運港灣（現(xiàn)代 /面磚） 富力金禧花園（新古典Artdeco/涂料、石材） 華業(yè)東方玫瑰（中式現(xiàn)代 /涂料） 金隅花石匠外立面（中式現(xiàn)代 /面磚） 分析 : ?從外立面風(fēng)格上看，競品項目外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，品質(zhì)略高項目采用新古典風(fēng)格，多偏簡約，時尚感較差，僅中弘北京像素項目時尚感較強 ?從里面用材上看，競品項目多采用面磚，部分品質(zhì)較高的采用面磚 +石材，品質(zhì)略遜的采用“面磚 +涂料”。 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認購房源 484套。 二、營銷推廣分析與初步策略 公司品牌與項目的互動策略 結(jié)合公司目前五大產(chǎn)品系，本案氣質(zhì)與格林系較為一致，建議在格林系的基礎(chǔ)上結(jié)合客戶特質(zhì)，打造成格林系青年社區(qū)。 選址建議 ： 金地中心 ，既鎖定目標客戶活動區(qū)域，又充分嫁接品牌優(yōu)勢； 包裝建議 ：年輕、時尚、輕快、色彩鮮明，契合客群氣質(zhì)。 ?55平一居 6973平小兩居 純剛需客戶為主、 CBD普通白領(lǐng)家庭、朝陽板塊北漂一族，通州商務(wù)園普通上班族，收入500010000之間，既受首付約束，又受月供約束 銷售均價 ?22023 ?華業(yè)東方玫瑰 14500、 ?京貿(mào)國際城 16000 ?參考價格 14000 ?京貿(mào)國際城 ?6081平一居 8394平兩居 以北京東部區(qū)域限購剛需客群及部分投資型客戶為主。 項目運營策略選擇： 一、 運營定位分析 —— 明確項目運營定位及核心指標 ?運營定位：快速回籠現(xiàn)金流型項目 ?客戶定位：剛需首臵首改 ?產(chǎn)品定位：標準化產(chǎn)品項目 項目運營策略： 保現(xiàn)金流的快銷型項目 ，成本和售價偏重于低成本低售價，以充分的安全邊際保證能夠快速走量 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 項目名稱 ?K2百合灣 本項目市場占位 ?華業(yè)東方玫瑰 主力產(chǎn)品線 客群線 ?110平三居 400平四居 以改善性為主， CBD高級白領(lǐng)及通州區(qū)域改善型客群，月收入 2萬以上，客戶更強調(diào)社區(qū)品質(zhì)、景觀資源等。當期存貨及后繼供 應(yīng) 以 8489平米 2居和 130140平米 3居 為主 競品 — 華遠銘悅 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、大戶型為主 運營定位：利潤率優(yōu)先型項目 近期推出 4層 190400平大戶型，銷售價格下降，去化速度減緩，中小戶型推售期月均去化速度 110套左右 競品 — K2百合灣 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感好、大戶型為主 運營定位：利潤率優(yōu)先型項目 競爭分析小結(jié)： ，競品多集中在通州主城區(qū)，主城區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，競品項目檔次中上，多為 利潤率優(yōu)先型項目。 運營定位分析 競爭格局解析 競爭對手研究： 目前競品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國際城 通州主城區(qū) 占地面積 : 住宅面積 : 69萬平方米 物業(yè)類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價： 17000 元 /㎡（ 7報價） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 116242萬元 一期 二期 三期 競品 — 京貿(mào)國際城 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、大型社區(qū) 運營定位：快速回籠資金類項目 小街西路 4車道 30M 梨園南街 8車道 40M 臨河里路 4車道 30M 小街路 4車道 30M 占地面積 : 25萬平方米 住宅面積 : 72萬平方米，其中公寓 5萬平米 物業(yè)類別：住宅 7251套 建筑類別： 板樓、高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 35% 成交均價： 16500萬 /㎡ 套均面積： 88平米 月均去化： 120套 /15648萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 140829萬元 競品 — 華業(yè)東方玫瑰 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、區(qū)域大盤 運營定位：利潤率優(yōu)先，兼顧去化速度 占地面積 : 21萬平方米 住宅面積 : 19萬平方米 物業(yè)類別：高端住宅 1200套 建筑類別： 12棟高層板樓 裝修狀況：精裝 交通狀況：八通線土橋站、公交 81 924等 開盤時間： 20238 容 積 率： 綠 化 率： 30% 成交均價： 16000元 /㎡ 套均面積： 83平米 月均去化： 93套 /11556萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 34668萬元 注： 8月去化 162套，套均面積 79平米 。 （ 60㎡以下及 80100㎡）供求失衡明顯。 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 6 0 以下 6 0 8 0 8 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 2 0 0 2 0 0 2 2 0 2 2 0 2 4 0 2 4 0 2 6 0 2 6 0 2 8 0 2 8 0 3 0 0 3 0 0 以上供應(yīng)面積 0 . 3 2 5 . 9 5 2 6 . 7 7 5 . 2 1 4 . 4 3 8 . 8 9 5 . 5 3 2 . 7 4 0 . 7 7 0 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 5 4成交面積 2 . 0 6 6 . 5 7 4 5 . 6 8 6 . 8 8
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