【正文】 ” 系列軟性稿?8月 11日，籌劃新聞事件二?8月 12日，哈佛環(huán)境科學(xué)報(bào)告會(huì)?8月 13—22 日，專家系列講座?8月 23日 —31 日，新聞滲透和直郵工作?8月 27日，電視形象稿出街?9月 1日，報(bào)紙形象稿出街，并公布預(yù)約看樓措施?9與 1—14 日，籌備亮相活動(dòng)?9月 14日美倫會(huì)所的前期炒作半山海景別墅上市推廣策劃方案?9月 15日，報(bào)紙形象系列稿?9月 14日，亮相活動(dòng)的報(bào)紙廣告召集?9月 15日，亮相活動(dòng)?9月 16日，亮相活動(dòng)的后續(xù)報(bào)道?9月 2 2 2 29報(bào)紙促銷稿發(fā)布?9月 1 2 30日，尋找特區(qū)里的別墅文化軟性系列稿發(fā)布?9月 30日，訂貨會(huì)和度身定做活動(dòng)?10月 1日，更換電視廣告?10月 4—13 日，報(bào)紙促銷廣告期?10月 20—23 日，招商杯高爾夫活動(dòng)?10月 2 27，高爾夫活動(dòng)后續(xù)報(bào)道。（ ）（ ）（ .）半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景推廣思路一覽表概念引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)推廣品牌提升焐亮相沸騰新聞制造軟性炒作樹(shù)立品牌知名度提升品牌美譽(yù)度建立品牌忠誠(chéng)度四方求賢、高薪聘才別墅文化縱橫談平面廣告 悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn)銷售活動(dòng) 預(yù)約看樓和訂貨會(huì)度身定做亮相活動(dòng) 美倫尊榮和非一般的別墅飛起來(lái)看平面廣告 促銷篇電視廣告 形象篇電視廣告 心境、心語(yǔ)、心曲、心殿篇平面廣告 促銷篇軟性廣告 尋找特區(qū)里的別墅文化公關(guān)活動(dòng) 招商杯高爾夫邀請(qǐng)賽平面廣告 生活、幸福、心志高遠(yuǎn)篇公關(guān)活動(dòng) 引鳥(niǎo)工程、竟賣活動(dòng)電視廣告 心篇軟性廣告 業(yè)主回音壁升溫半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景廣告活動(dòng)時(shí)間進(jìn)度表（ 8月 1日 —10 月 31日）?8月 1日正式開(kāi)始廣告活動(dòng)，刊出 “ 別墅文化縱橫談 ” 第一篇軟性稿。整合推廣活動(dòng)全面帶動(dòng)，讓更多的人了解半山海景別墅，形成品牌知名度和積累品牌美譽(yù)度。如施工安排許可，施工人員宿舍盡可能安排在本小區(qū)以外，施工物料、 設(shè)備分區(qū)擺放，標(biāo)志明確。 4． 施工人員應(yīng)佩帶統(tǒng)一標(biāo)式安全帽，穿統(tǒng)一衣服，安全鞋，帶工卡上崗，顯示高素質(zhì)施工 隊(duì)伍姿態(tài)。 2． 對(duì)進(jìn)出施工區(qū)域的車輛需徹底清洗輪胎方能在小區(qū)路上行駛，編制合理行駛路線，避免 工程車輛在看樓主通道上行駛。 6．在主要景觀點(diǎn)建造一至兩所玻璃觀景房（帶空調(diào)），讓參觀者可下車親自感受大 自然的美景。半山海景別墅上市推廣策劃方案4．在道路適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置速度標(biāo)志、急彎標(biāo)志、坡度標(biāo)志等交通標(biāo)志，設(shè)置別墅位 置參觀示向標(biāo)志，景觀點(diǎn)及示范單位等高線標(biāo)志，對(duì)于單向路（走不過(guò)的路）應(yīng) 有明確信息指示。2．將整個(gè)別墅區(qū)范圍進(jìn)行全面圍敝，以配合預(yù)約看樓的實(shí)施。以上資料分冊(cè)制作，視不同場(chǎng)合發(fā)放半山海景別墅上市推廣策劃方案（二）：別墅區(qū)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境安排 ：1．對(duì)進(jìn)入小區(qū)必經(jīng)之路的路兩旁景觀在可行的范圍內(nèi)進(jìn)行必要的美化，綠化，如對(duì)上山前 路經(jīng)的工業(yè)廠旁方面進(jìn)行重新粉刷，對(duì)不規(guī)則、不規(guī)范的物品進(jìn)行整體增加路旁的綠化。半山海景別墅上市推廣策劃方案4．每套別墅的具體資料冊(cè) （本冊(cè)視具體情況有選擇地派發(fā)），資料冊(cè)中列明每套別墅的不同位 置、設(shè)計(jì)圖、等高線標(biāo)高、準(zhǔn)確坐向、基礎(chǔ)地質(zhì)情況、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、各方向的不同可視景 觀、配套設(shè)備、布片、裝飾情況、主要設(shè)計(jì)人員、施工負(fù)責(zé)人、監(jiān)理負(fù)責(zé)人等所有關(guān)于 別墅本身在購(gòu)買者應(yīng)了解到的資料。 ●能源應(yīng)急供應(yīng)系統(tǒng)： 每棟別墅除鋪設(shè)正常的供電系統(tǒng)外，多設(shè)置一組應(yīng)急供電線路，在突發(fā)停電時(shí)向住戶供應(yīng)一定限量功率的生活保障用電（如每戶功率為 500W）半山海景別墅上市推廣策劃方案三 .半山海景別墅整合營(yíng)銷半山海景別墅上市推廣策劃方案一 .營(yíng)銷前期準(zhǔn)備工作（一）：售樓資料： 因?yàn)楸卷?xiàng)目所出售物業(yè)的數(shù)量不多，而不同物業(yè)之間各方面條件的差異性又十分大，我們建議除制作傳統(tǒng)的售樓書(shū)及圖冊(cè)外，還應(yīng)為每套別墅度身制作一套有差異化的資料，派發(fā)給購(gòu)房意向相對(duì)確定的潛在客戶，讓客戶在詳細(xì)的資料中清晰地作出決定，具備條件購(gòu)買本項(xiàng)目的消費(fèi)者大多具有精明的眼光和準(zhǔn)確的判斷能力，因此售樓資料制作得越詳細(xì)，越易獲得這個(gè)人群的好感及認(rèn)同，故我們認(rèn)為整套售樓資料應(yīng)包括： 2．項(xiàng)目資料冊(cè)： 介紹本項(xiàng)目各方面的具體資料，包括政府批準(zhǔn)文號(hào)、地塊規(guī)劃情況、 各設(shè)計(jì)、施工單位、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、風(fēng)格、先進(jìn)施工方法、新材料的應(yīng)用、平面圖、 建設(shè)物的主要景觀，本區(qū)社區(qū)人文情況等所有關(guān)于項(xiàng)目本身的情況，資料力求詳盡、 準(zhǔn)確。較適合單戶獨(dú)立安裝，按需設(shè)置。半山海景別墅上市推廣策劃方案 ●凈水系統(tǒng)： 健康生活是現(xiàn)代生活模式的基本要求，針對(duì)日益嚴(yán)重的環(huán)境污染問(wèn)題，部分生活要素遭到破壞，特別是作為與人類生存息息相關(guān)的生活用水問(wèn)題，將純凈、可直接飲用的凈水設(shè)備直接引入別墅中，為提高生活素質(zhì)邁前了一大步。 ●演示系統(tǒng)： 建議在售樓大廳內(nèi)設(shè)置高科技電腦觸摸屏，讓消費(fèi)者一進(jìn)售樓大廳就能輕松查詢整個(gè)半山海景的綜合狀況，清晰的了解到各種建筑風(fēng)格、面積間隔設(shè)計(jì)、花園狀況，同時(shí)設(shè)置虛擬房間布置，可以讓消費(fèi)者在電腦中組合家居擺設(shè)、裝修設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格選擇，真正做到以客為尊的服務(wù)理念。 ●發(fā)展商應(yīng)該具備良好的 服務(wù)意識(shí)，在服務(wù)過(guò)程中，不是一味的推薦樓盤的優(yōu)點(diǎn)，而是應(yīng)該讓消費(fèi)者感受到半山海景的尊貴生活方式，讓消費(fèi)者還未入住，就已經(jīng)感受到這里的獨(dú)特生活享受，做到跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)銷售。半山海景別墅上市推廣策劃方案 ●發(fā)展商必須想人之不能所想，及人之不能所及的素質(zhì)，在每個(gè)環(huán)境細(xì)節(jié)務(wù)必做到事無(wú)巨細(xì)，一應(yīng)周全的意識(shí)，小到道路的鋪設(shè)，草地愛(ài)護(hù)標(biāo)語(yǔ)、垃圾筒的設(shè)置，大到樣板間的裝修、裝飾品的選擇，道路的鋪設(shè)都必須做到盡善盡美。 半山海景別墅上市推廣策劃方案（ 3） .組團(tuán)服務(wù) ●專家組團(tuán)： 在看樓過(guò)程中，改變傳統(tǒng)的運(yùn)作模式，采取專家組團(tuán)服務(wù)，即形成多個(gè)專家接待一位消費(fèi)者的多對(duì)一模式，充分利用房地產(chǎn)專家、建筑專家、地理科學(xué)專家、裝修設(shè)計(jì)專家、投資顧問(wèn)專家等等的專家意見(jiàn)提供對(duì)消費(fèi)者的咨詢解答，在第一時(shí)間解答消費(fèi)者的疑問(wèn)。 （ 2） .區(qū)別接觸●確定目標(biāo)消費(fèi)群：針對(duì)不同的消費(fèi)群作出準(zhǔn)確判斷，在接到預(yù)約信息后，派出高素質(zhì)的接待專員上門服務(wù)，通過(guò)了解消費(fèi)者的實(shí)際需求，判斷是否為半山海景的目標(biāo)受眾，從而確定豪華服務(wù)的目標(biāo)受眾，確定看樓時(shí)間和內(nèi)容。 首先以預(yù)約看樓的方式，營(yíng)造出半山海景的尊貴感和神秘感，在目標(biāo)消費(fèi)群中造成廣泛影響，充分調(diào)動(dòng)其矚目度；在亮相活動(dòng)中，一方面令消費(fèi)群充分感受到半山海景的尊貴，另一方面體現(xiàn)出半山海景非凡的地位和品牌個(gè)性；而度身定做則最大限度的滿足了業(yè)主對(duì)別墅的稀缺性需求，也反應(yīng)出發(fā)展商雄厚的實(shí)力和發(fā)展魄力；最后以樓王競(jìng)買作為這一階段銷售任務(wù)的尾聲，再度掀起半山海景的效應(yīng)高潮，同時(shí)也為招商集團(tuán)的品牌提升起到了積極的作用》 半山海景別墅上市推廣策劃方案（ 1） .目標(biāo)接觸 ●預(yù)約式看樓： 為了凸顯半山海景的非凡地位，在樓盤銷售中，我們建議采取預(yù)約式看樓，沒(méi)有看樓預(yù)約的消費(fèi)者謝絕接待，在廣大消費(fèi)者心目中造成尊貴、神秘性。 針對(duì)現(xiàn)階段的現(xiàn)實(shí)情況，我們建議在第一期銷售中推出 20套別墅，作為市場(chǎng)探測(cè)器，根據(jù)市場(chǎng)反映再作出銷售策略、價(jià)格策略的調(diào)整。具體方案見(jiàn)促銷活動(dòng)?！?試探性入市： 首期推出 20套別墅，以獨(dú)立定價(jià)入市，觀察市場(chǎng)對(duì)其價(jià)格的反應(yīng)，為后續(xù)推出的別墅價(jià)格的制定，提供市場(chǎng)的參數(shù)依據(jù)?！?挖掘產(chǎn)品資源： 圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等?！?社區(qū)文化，人文環(huán)境： 這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為半山海景的目標(biāo)消費(fèi)群，他們對(duì)社區(qū)生活的要求只有一個(gè)，那就是能夠找回 “ 悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn) ” 的那種 “ 崇尚個(gè)性、回歸自我 ” 的生活方式與生活節(jié)奏。 二 .半山海景別墅策略組合半山海景別墅上市推廣策劃方案 在價(jià)格必須與價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價(jià)值。一 .半山海景別墅策劃思路半山海景別墅上市推廣策劃方案(一 ) .價(jià)格策略1 .價(jià)格向價(jià)值的回歸 隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問(wèn)題就是 價(jià)格向價(jià)值回歸 ，這樣對(duì)半山海景的高價(jià)格支撐提出了相應(yīng)的要求?！?銷售思路 —— 控制銷售 策略在發(fā)售時(shí)采用先 “ 焐 ” 后 “ 放 ” 的方式， “ 有意 ” 放慢節(jié)奏，在宣傳上極力將別墅生活不停地 “ 焐 ” ，直至 “ 煲 ” 到香飄四方，慕名者紛沓而至?xí)r。主要訴求點(diǎn)：半山海景別墅的設(shè)計(jì)藝術(shù)和生活藝術(shù)目的：使招商地產(chǎn)和半山海景別墅成為別墅藝術(shù)、別墅文化這些 “ 新說(shuō)法 ” 的代言人。 半山應(yīng)借的是 “歷史之勢(shì) ” （如舉辦 “ 百年別墅回顧 ” 、 “ 西方別墅建筑風(fēng)格介紹 ” ）和 “ 觀念之勢(shì) ” （如發(fā)展商及時(shí)發(fā)表自己關(guān)于別墅文化、別墅生活的理解）目的：通過(guò)介紹別墅、發(fā)表自己的開(kāi)發(fā)思路，從側(cè)面借力，襯托出自己超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力和超前的開(kāi)發(fā)理念?！駝e墅文化對(duì) 個(gè)性化的要求 因?yàn)閯e墅始終是一個(gè)有別于其他常態(tài)生活空間的生活特區(qū)，所以用自己的聲音說(shuō)話，用自己的方式生活，活出精彩，活出個(gè)性已是一種品位與格調(diào)，是別墅消費(fèi)群的比較顯著的生活特征，因此它應(yīng)該是半山海景別墅未來(lái)最具吸引力的包裝特征。由于別墅開(kāi)發(fā)不符和土地的經(jīng)濟(jì)性，造成別墅產(chǎn)品的稀缺，所以在別墅生活模式的營(yíng)建上，應(yīng)該是對(duì)環(huán)境、對(duì)生活的一種更高追求。所以真正的居住追求的是一種 “回歸無(wú)限自我 ”的精神狀態(tài)和人生感受 ……怎樣尋找一個(gè)令人興奮的訴求點(diǎn)半山海景別墅上市推廣策劃方案找到一個(gè)與眾不同的興奮點(diǎn)締造別墅文化與生活●關(guān)于別墅業(yè)主 別墅業(yè)主是各行各業(yè)的成功者，都是 “ 物質(zhì)富有人 ” ，同時(shí)其中許多人具有很高的文化水平與修養(yǎng)，即使文化層次不高的人同樣向往文化人的生活品位，得到別人的具有文化品位的評(píng)價(jià)。 現(xiàn)在我們對(duì)別墅生活與別墅文化進(jìn)行一些思考：●別墅生活是從物質(zhì)要求向精神要求的轉(zhuǎn)變：對(duì)居所的要求，不再是以避風(fēng)雨，炫耀功德財(cái)富為主了，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，重脫落形跡，宅心玄遠(yuǎn)，得意忘筌境界；●別墅生活是力求在享受人生成功的輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧?kù)o之間尋找到一種平衡；●別墅生活是在享受悠游自然景觀的同時(shí)，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心；●別墅以其舒展、尊貴的獨(dú)特空間，盡情呵護(hù)業(yè)主的人性要求：自然自我，個(gè)性釋放；●在最基本的舒適、安全之外，別墅生活尋求的是一種能真正滿足業(yè)主心靈渴望的生活質(zhì)感。 所以半山海景別墅須在項(xiàng)目廣告訴求點(diǎn)上有所較大的突破，力爭(zhēng)脫離單一的硬件訴求方向，增加生活品味與文化特色。在眾多項(xiàng)目的宣傳推廣中的廣告訴求手法單薄，皆離不開(kāi)項(xiàng)目硬件景觀的宣傳，或以單純項(xiàng)目的模糊概念為賣點(diǎn)，表現(xiàn)形式也較為千篇一律。半山海景別墅上市推廣策劃方案別墅消費(fèi)者的心理特點(diǎn)單純的大面積和現(xiàn)代化已無(wú)法滿足渴望回歸自然，享有清幽隨和的居住環(huán)境擁有完整的自我領(lǐng)地力求凸顯自我價(jià)值和尊貴身份半山海景別墅為蛇口少有的海景山景 別墅精品，能 體現(xiàn)業(yè)主的尊貴氣質(zhì)。半山海景別墅上市推廣策劃方案經(jīng)常閱讀的報(bào)紙和收看電視情況 深圳特區(qū)報(bào)、商報(bào)、翡翠等幾大香港電視臺(tái)，是這部分群體了解信息的主要渠道，通過(guò)這些渠道來(lái)發(fā)布樓盤信息，可較大范圍內(nèi)提高半山的知名度，但是，針對(duì)性就不太強(qiáng)。半山海景別墅上市推廣策劃方案目標(biāo)消費(fèi)群的樓盤信息來(lái)源 傳統(tǒng)媒體 — 報(bào)紙和電視，是別墅目標(biāo)消費(fèi)群最重要信息渠道，但這種傳播是較為抽象的，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買所產(chǎn)生的作用有限；口碑傳播是非常值得重視的信息傳播方式，因?yàn)樗鼛в懈星樯?，消費(fèi)者通過(guò)此渠道得到的信息的記憶效果會(huì)比普通的媒體高得多；而且，普通人士觀看電視和報(bào)紙的時(shí)間不會(huì)很多，且主要集中于與行業(yè)或?qū)I(yè)緊密聯(lián)系的版面上。半山海景別墅上市推廣策劃方案目標(biāo)消費(fèi)群樂(lè)于接受的推廣方式 對(duì)于別墅消費(fèi)者而言，高雅格調(diào)、帶有高尚社區(qū)文