【正文】 不再是以避風(fēng)雨，炫耀功德財(cái)富為主了，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，重脫落形跡，宅心玄遠(yuǎn)，得意忘筌境界；●別墅生活是力求在享受人生成功的輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧?kù)o之間尋找到一種平衡；●別墅生活是在享受悠游自然景觀的同時(shí)，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心；●別墅以其舒展、尊貴的獨(dú)特空間，盡情呵護(hù)業(yè)主的人性要求：自然自我，個(gè)性釋放；●在最基本的舒適、安全之外，別墅生活尋求的是一種能真正滿足業(yè)主心靈渴望的生活質(zhì)感。 在別墅消費(fèi)群最為關(guān)注的一些因素中，半山海景別墅幾乎都擁有非常突出的優(yōu)勢(shì)：在地理位置、風(fēng)光環(huán)境、生活配套、濃郁的人文氣息方面她都是適宜居住的極佳地帶，這些都是吸引消費(fèi)者的有力訴求點(diǎn)。 由于山勢(shì)所限，小區(qū)內(nèi)所有房子均為東西朝向，西曬較厲害；另外，小區(qū)居南山西麓，離南山區(qū)的配套設(shè)施較遠(yuǎn)，生活不太方便。 位于深圳羅湖區(qū)銀湖東側(cè)，背倚鳳凰山；九十年代早期開(kāi)始推出一、二期別墅；三期建成后共有 60套左右的規(guī)模。半山海景別墅上市推廣策劃方案市場(chǎng)威脅?銀湖作為深圳的高檔別墅群落聚居地，較有口碑且相對(duì)靠近深圳中心區(qū)，與半山海景別墅形成了較大的競(jìng)爭(zhēng)；?與半山靠近的南山區(qū)中低檔別墅的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，使半山在價(jià)格上處于明顯的劣勢(shì)之中，其價(jià)格的提升遇到了一定的阻力。 半山海景別墅上市推廣策劃方案之四：別墅的推廣活動(dòng)一般均較為保守，主要為有針對(duì)性地進(jìn)行，策劃活動(dòng)在推廣中顯得尤為重要。半山海景別墅上市推廣策劃方案之二：深圳別墅層次分明，但普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂尖級(jí)高尚別墅。?有十多條巴士線路通往深圳市區(qū)，有北環(huán)大道、深南大道和濱海大道三條主干道橫貫深圳，有多個(gè)客貨碼頭通向各地，即將開(kāi)通的西部通道可直達(dá)香港元朗，由蛇口到香港方便快捷。原為專(zhuān)家別墅，位于銀湖東南側(cè)，為連排式，一期有二十余套；二期有 2030套單位，尚未推出，價(jià)格 1500020230元 /M2，將于 7月進(jìn)行認(rèn)購(gòu)；其推廣方式主要為內(nèi)部傳播。位于深圳華僑城，毗鄰世界之窗和民族文化村， 南臨深圳灣；是深圳開(kāi)發(fā)較早的別墅樓盤(pán)， 90年代初期開(kāi)始發(fā)售，現(xiàn)正售賣(mài)的別墅有 7套，大約于 98年建成的；別墅為單體躍式結(jié)構(gòu)，建筑面積 400422 M2/套，現(xiàn)售均價(jià) 11000元 / M2；別墅發(fā)展商是著名的華僑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；東方花園對(duì)樓盤(pán)的評(píng)析樓盤(pán)基本情況名稱(chēng)半山海景別墅上市推廣策劃方案 東方花園就地理位置和綠化來(lái)說(shuō)，確實(shí)很有優(yōu)勢(shì)，其最新一期別墅之所以滯銷(xiāo)，主要是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)，面積均在 400平方米以上，不上不下，高級(jí)別墅消費(fèi)者會(huì)因其缺乏安全感（與多層和高層住宅混雜在一起） 、沒(méi)有特色、面積太小、小區(qū)的滯重感（因發(fā)展較早小區(qū)南部已呈老態(tài)），而不予考慮；普通的別墅消費(fèi)者會(huì)因其總價(jià)太大無(wú)法承受。 不足之處在于：地處關(guān)外，出入交通非常不便，不適于深圳市區(qū)人家居；它所在的寶安區(qū)是工業(yè)區(qū)，生活配套較差，自然景觀又無(wú)特別之處，用作度假尚不夠氣氛。關(guān)注細(xì)節(jié)處理和服務(wù)管理，對(duì)增強(qiáng)口碑傳播增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)非常有用。半山海景別墅品牌塑造的 關(guān)鍵點(diǎn)半山海景別墅文化與生活： 崇尚個(gè)性、回歸自我半山海景別墅品牌塑造的 訴求點(diǎn)半山海景別墅上市推廣策劃方案回歸自然的歸屬感脫盡都市風(fēng)塵回歸自我情懷●美倫山莊會(huì)所的榮耀住家在設(shè)計(jì)改造中融入了自我的思想 ●新會(huì)所功能齊全設(shè)施完善 ●園區(qū)備有球場(chǎng)揮動(dòng)青春節(jié)拍自然自在尊崇自我生活●建筑的自行設(shè)計(jì)體現(xiàn)業(yè)主個(gè)人風(fēng)格愛(ài)好 ●住宅園區(qū)里的領(lǐng)地屬于自己盡現(xiàn)自我個(gè)性的自在生活物管安保全面盡情呵護(hù)●代請(qǐng)保姆代訂票務(wù)代購(gòu)物品 ●24小時(shí)維修 ●商務(wù)中心 ●五重安?！裣缊?bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)自信自我的空間滿足感●兩層別墅架構(gòu)設(shè)計(jì)，公共區(qū)與私密區(qū)分隔明顯 ●建筑設(shè)計(jì)保證私密性 ●園區(qū)規(guī)劃具私密性健康幸福的家庭生活區(qū)●妻與子女的安樂(lè)窩、心靈的天堂●在晚餐后，一家人在自己的后花園談笑言語(yǔ)其樂(lè)融融 ●彼此友好和睦半山海景別墅：回歸自我的別墅生活社區(qū)半山海景別墅廣告語(yǔ)“悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn) ”品牌定位回歸家庭的親密感回歸自我的私密感回歸秩序的安穩(wěn)感回歸生活的自在感半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅廣告語(yǔ)“悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn) ” 廣告語(yǔ)從半山海景別墅 “ 崇尚個(gè)性，重歸自我 ” 的獨(dú)特別墅文化內(nèi)涵提煉而出，概括出居住在半山海景別墅的成功人士的一種生活狀態(tài)：不刻意追求 “ 一覽眾山小 ” 的萬(wàn)丈豪情，而是在悠然山海生活中，品味 “ 寧?kù)o而致遠(yuǎn) ” 的那份生活睿智，讓所聞所見(jiàn)、所思所感，一切都?xì)w于自然 ……對(duì)半山海景別墅生活與文化的描述● 當(dāng)?shù)谝豢|晨光穿過(guò)窗戶，孩子們就已經(jīng)在門(mén)前的草地上快樂(lè)的奔跑，而他們腳下，是些零零落落的雛菊和風(fēng)信子 …..● 隔壁的王老板蹲在花圃里細(xì)致的侍侯著他那些嬌嫩的名貴花草，如果不說(shuō)，誰(shuí)又知道他是一個(gè)管理著成千員工的實(shí)業(yè)家 …...● 中午的陽(yáng)光十分艷麗，女兒嚷著要去放風(fēng)箏，綠草殷殷的龜山上，夏日的嚴(yán)熱也顯得平和許多，樹(shù)蔭下與妻子偎依而坐，看著女兒把快樂(lè)越飛越高 …...● 歸家路上，下車(chē)漫步，掬一捧清冽的山泉洗去臉上余留的風(fēng)塵，看看山海間的青山碧波，徜徉人生美好歲月 ……● 入夜，攬妻而坐，望天上繁星跳躍，將一天的喧囂歸于寧?kù)o，心底突然漾起幸福的滿足 …….半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅上市推廣策劃方案● 上市思路 —— 巧妙借勢(shì) 在沒(méi)有房產(chǎn)品實(shí)物可供自己塑造品牌之時(shí)，借 “ 勢(shì) ” 是一條捷徑。● 高價(jià)造勢(shì)（樓王）： 在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾棟位置最好、面積最大的別墅，以高價(jià)競(jìng)投的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢(shì)的形式。 ●信息系統(tǒng)： 擁有完善互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，在有線電視系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，增設(shè)全球衛(wèi)星轉(zhuǎn)播節(jié)目，讓業(yè)主足不出戶就能輕松了解到世界各地的金融狀況，時(shí)尚動(dòng)態(tài)，科技資訊等等全方位的信息。半山海景別墅上市推廣策劃方案（三）：施工管理： （主要因應(yīng)銷(xiāo)售推廣工作的需求而作出的調(diào)整）1． 將每幢別墅的施工區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)?shù)膰?，明確施工區(qū)域與非施工區(qū)域，并在施工區(qū)域范 圍掛設(shè)明顯安全標(biāo)志，如： “ 進(jìn)入工地，請(qǐng)配帶安全帽 ” 、 “ 小心扎腳 ” 、 “ 小心墜物” 、 “ 未 經(jīng)許可，請(qǐng)勿進(jìn)入 ” 。 本階段主要為積聚購(gòu)買(mǎi)動(dòng)能，而不開(kāi)展發(fā)售及認(rèn)購(gòu)登記。 新聞方向配合 ：要求記者按以下思路進(jìn)行報(bào)道 標(biāo)題 ：萬(wàn)事具備，招商新氣候 內(nèi)容 ：通過(guò)前一階段有意識(shí)的新聞事件的連續(xù)報(bào)道，招商集團(tuán)的一舉一動(dòng)已經(jīng)倍受矚目 而所有前期的工作只為招商集團(tuán)的又以新氣候 —— 半山海景做鋪墊，可以預(yù)計(jì)， 半山海景將成為深圳地區(qū)乃至全國(guó)的一個(gè)高檔別墅示范生活區(qū)。半山海景別墅上市推廣策劃方案強(qiáng)勢(shì)推廣階段第一步：亮相? 廣告目的 ：利用強(qiáng)有力的公關(guān)活動(dòng)，完成半山海景的強(qiáng)勢(shì)亮相工作，務(wù)必作到一旦推出， 就一鳴驚人的效果，在深圳造成廣泛的影響和新聞效應(yīng)，引起社會(huì)和消費(fèi)群的 關(guān)注和廣泛的口碑傳播。4． 與尊貴客戶（可享受唯一服務(wù)）預(yù)約定睇樓時(shí)間內(nèi)提供高級(jí)豪華房車(chē)接送睇樓，如客戶 自駕車(chē)前往，則由招商派豪華房車(chē)引道帶路，對(duì)普通客戶則由客戶自行在約定時(shí)間內(nèi)前往 銷(xiāo)售中心，以上區(qū)別對(duì)待措施不在任何媒體以任何形式透露，并要求內(nèi)部員工不主動(dòng)向 外傳播。推廣形式：《深圳特區(qū)報(bào)》與《深圳商報(bào)》頭版，《證券時(shí)報(bào)》醒目斑上向全社會(huì)介紹 ” 度身定造 “ 的別墅住宅設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)方式，并開(kāi)始接受預(yù)約登記。為達(dá)到理想效果，必要時(shí)甚至可以和目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)集中的單位（如外資企業(yè)、企業(yè)經(jīng)理協(xié)會(huì)）聯(lián)合舉辦。 2）當(dāng)場(chǎng)接受客戶認(rèn)訂、購(gòu)買(mǎi)。 ② 傳真表格預(yù)約。正式提出全新的銷(xiāo)售方式及置業(yè)方式將本項(xiàng)目形象全面推向市場(chǎng)。具體操作：（ 1） .活動(dòng)開(kāi)展之前通過(guò)報(bào)紙、雜志廣告和向目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象直郵等途徑將活動(dòng)信息傳播出去，參加者可通過(guò)信函、 FAX、 EMAIL等方式與招商地產(chǎn)取得聯(lián)系，并從中挑選參加者發(fā)放邀請(qǐng)函。半山海景廣告活動(dòng)時(shí)間進(jìn)度表（ 8月 1日 —10 月 31日）半山海景別墅上市推廣策劃方案概念引導(dǎo)階段（ 2023/8/1——2023/9/1 ）推廣目的： 樹(shù)立品牌知名度推廣主題： 營(yíng)造氣氛，充分發(fā)表別墅的生活主張，樹(shù)立對(duì) “崇尚個(gè)性、回歸自我 ”別墅生活的向往。圍敝區(qū)域的上、下山出入口設(shè) 置大門(mén)，大門(mén)樣式及與大門(mén)相連的部分圍墻 /欄柵的樣式按落成后真正的大門(mén)樣式制造，大門(mén) 內(nèi)側(cè)設(shè)置保安崗，樣式亦參照日后落成的樣式，其它位置的圍墻樣式參照別墅風(fēng)格，圍墻上漆 上 “ 招商地產(chǎn) ” 及 “ 半山海景別墅 ” 字樣。 ●發(fā)展商必須具備超前意識(shí)，對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的建設(shè)理念，住宅文化必須充分了解，把最先進(jìn)的東西引進(jìn)樓盤(pán)中，讓消費(fèi)者首先享受到發(fā)達(dá)社會(huì)中的科技成果?！?品牌滲透力： 他將體現(xiàn)在招商集團(tuán)和半山海景的品牌魅力上，強(qiáng)勢(shì)品牌將在銷(xiāo)售上產(chǎn)生巨大的號(hào)召力，從而轉(zhuǎn)化為高價(jià)值產(chǎn)品印象。●別墅生活模式的闡述 別墅生活不單是居住環(huán)境的優(yōu)越化，更是生活心態(tài)的優(yōu)越化。半山的面積和房間數(shù)量設(shè)計(jì)符合大多數(shù)潛在消費(fèi)者的需求，較有優(yōu)勢(shì)。青青山莊在周邊配套、小區(qū)檔次和整體感覺(jué)方面，并沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)，但從其銷(xiāo)售勢(shì)頭較好的情況來(lái)看，目前南山半島的別墅應(yīng)當(dāng)是較有市場(chǎng)的。 由于銀湖別墅開(kāi)發(fā)較早，不少小區(qū)出現(xiàn)了 “老化 ”現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)的容積率普遍偏高，但樓盤(pán)價(jià)格仍居高不下；新開(kāi)發(fā)的別墅小區(qū)受土地限制只有向高、險(xiǎn)、偏地段發(fā)展，各項(xiàng)配套又不能跟上。潛在機(jī)會(huì)半山海景別墅上市推廣策劃方案小結(jié) 蛇口不僅環(huán)境優(yōu)美、有著濃郁的人文生活環(huán)境，而且有著較好的發(fā)展前景，這些是目前任何一個(gè)別墅群落區(qū)都無(wú)法比擬的，在熟悉和了解蛇口發(fā)展背景的高收入層次中，這些優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的，爭(zhēng)取他們會(huì)相對(duì)容易一些。半山海景別墅上市推廣策劃方案二、半山項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 深圳市中心的西移、濱海大道的通車(chē)，在空間上縮短了深圳大本營(yíng)的距離；即將開(kāi)通的西部通道，又將蛇口與香港連為一體，蛇口在地理位置上的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。半山海景別墅上市推廣策劃方案深圳招商地產(chǎn)半 山 海 景 別 墅上市推廣策劃方案廣東省廣告公司半山海景別墅上市推廣策劃方案內(nèi) 容 綱 要第一項(xiàng) .市場(chǎng)背景分析部分第二項(xiàng) .項(xiàng)目品牌整合部分 第三項(xiàng) .項(xiàng)目推廣策略部分半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅上市推廣策劃方案內(nèi) 容 綱 要一、深圳別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析二、半山項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析三、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析四、目標(biāo)消費(fèi)群簡(jiǎn)單分析半山海景別墅上市推廣策劃方案一、深圳別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析之一：在售盤(pán)數(shù)量較多，但規(guī)模小且為分期推出，短期內(nèi)沖擊不大，但長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的影響不容忽視。 半山海景別墅依托著蛇口這個(gè)大的社區(qū)文化背景，依山面海，自然風(fēng)景優(yōu)美，也有著濃厚的悠閑生活氣息，截然不同于深圳的其他市區(qū)生活；同時(shí)，蛇口工業(yè)區(qū)的形象也一直為許多人所認(rèn)同。目前，半山推售的數(shù)量較為有限，且有不少的潛在客戶，同時(shí)鑒于蛇口別墅消費(fèi)者的實(shí)際情況：他們之所以選擇蛇口，是因?yàn)樗麄儗?duì)蛇口的生活環(huán)境比較認(rèn)同，在推廣時(shí)，不宜采用寬范圍、大規(guī)模的推廣形式，而是首先著眼于對(duì)蛇口已有一定了解的高收入層次，通過(guò)他們的口碑傳播和其他特定的方式，再爭(zhēng)取其他來(lái)深圳投資經(jīng)商的人士。 半山海景別墅位于正在迅速發(fā)展的蛇口，以蛇口廣闊的發(fā)展前景、優(yōu)越的自然環(huán)境、日益成熟的配套設(shè)施、獨(dú)特的人文環(huán)境為依托，強(qiáng)調(diào)自身樓盤(pán)的個(gè)性和品質(zhì)，可以形成與銀湖別墅明顯的區(qū)隔。半山只要是真正做到了內(nèi)外兼修，并通過(guò)有效的途徑加以宣揚(yáng)，會(huì)成為市場(chǎng)一顆耀眼的明珠。半山海景別墅上市推廣策劃方案目標(biāo)消費(fèi)群樂(lè)于接受的推廣方式 對(duì)于別墅消費(fèi)者而言，高雅格調(diào)、帶有高尚社區(qū)文化色彩的推廣活動(dòng)有很大的吸引力，風(fēng)水講座的接受程度比預(yù)計(jì)的要小，